רישום בקושאנים וטענת התיישנות

משטר המקרקעין במדינת ישראל מתחלק לשתי תקופות עיקריות, זו שעד ל-1.1.70, יום בו נכנס לתוקף חוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: התקופה העותמנית), וזו שלאחר התקופה העותמנית. אמנם, החל מ-1918 הטורקים איבדו את שליטתם בארץ ישראל, אך בפועל הדינים העיקריים בענייני קרקעות המשיכו להיות הדינים מהתקופה העותמנית. הבריטים הוסיפו נופך משלהם לדינים אלו, כגון חקיקת פקודת הסדר זכויות משנת 1928 וכו', אך הדינים שלנו נשלטו בעקר ונותרו כבשלטון העותמני עד לשנת 1970.

עם חקיקת חוק המקרקעין חל שינוי משמעותי בדיני מקרקעין במדינת ישראל, דבר שהצעיד את מדינת ישראל מתקופה של דינים מיושנים לדינים חדשים, התואמים את התפתחות הקניין בשיטות המשפט המודרניות.

על-פי חוק הקרקעות העותמני, הקרקעות סווגו לחמישה סוגים, שהינם מולק, מירי, מוקופה, מוות והקדש. כל סוג של קרקע יצג סוג שונה של זכות קניינית ואופי של שימוש.

לדוגמא, בעוד שקרקעות מסוג מולק היו קרקעות שבבעלות פרטית, קרקעות מסוג מירי היו קרקעות שבבעלות הסולטן הטורקי, אך חזקה ועיבוד בהן ניתנו למחזיקים שונים. עיקר תשומת הלב בקרקעות בתקופה העותמנית מופנית לקרקעות מסוג מירי, באשר אלו היוו את עיקר הקרקעות מהתקופה הזו.

במקרקעין מסוג מירי היו הגבלות כלשהן על העברות, וזאת מכוח העובדה, שהקרקע לכאורה שייכת לסולטן ועל כן אין להעביר ולהוריש אלא בהסכמתו. לדוגמא, במקרקעין מסוג מירי היה אסור לכתוב צוואה וקרקע מירי היתה עוברת רק בירושה.

פקודת הסדר זכויות פרי יוזמת הבריטים, ניסתה להפוך את הרישומים הלא מדויקים של התורכים למדויקים. בין היתר בשל העובדה, שהתורכים, בשנת 1918, לקחו איתם לא מעט ספרי רישום קרקעות, שעד עצם היום הזה נמצאים בטורקיה.

ההליך בפני פקיד ההסדר, מתנהל כך, שלאחר פרסום מודעה בדבר הצורך בהסדר קרקעות באזור מסוים, כל מי שטוען לזכויות בקרקע אמור להגיש מה שמכונה "תזכיר תביעה". במקרה ויש על אותה קרקע תביעות סותרות, על פקיד ההסדר להפנות את המתדיינים לבית המשפט המחוזי.

בית המשפט המחוזי למעשה נהפך לזירת התגוששות על זכויות היסטוריות ומלחמת מסמכים כגון קושאנים (תעודות המעידות על בעלות מהתקופה הטורקית), וכן מלחמה על חזקת שנים במקרקעין.

לאחרונה, בית המשפט המחוזי בתל אביב נדרש לסוגיה זו בעניין ת.א (ת"א) 1327/03 מדינת ישראל נגד משה לוסקי ואח', שנידון בפני השופטת רות רונן.

בתביעה דנן הנתבעים טוענים לקרקעות באזור הישוב רנטיס, כשחלק מחזיקים בטענת בעלות מכוח רישום בפנקס מתקופת החוכרים, וחלק טוענים מכוח הרשום בפנקס השטרות, שהינו רישום מימי המנדט.

בעיקרון, הזכויות שהיו רשומות בפנקס הטורקי (במקרה זה פנקס שכונה דיימיה) ועברו לפנקס השטרות, צריכות להיות תואמות, אלא אם כן בין לבין בעל הזכות בפנקס התורכי מכר את זכויותיו, או האחר השתלט על הקרקע ומכוח התיישנות זכה בקרקע, ואז בפנקס השטרות נרשם משהו אחר, ועוד סיבות אחרות.

בתביעה זו, אלו שהחזיקו מכוח פנקס שטרות טענו, כי הטענה של אלו המחזיקים בפנקס הטורקי התיישנה, באשר במקרקעין לא מוסדרים ההתיישנות הינה 15 שנים, ועל כן אין לשמוע את טענתם. אי לכך הוגשה בקשה למחיקת התביעה מכוח ההתיישנות. השופטת רות רונן, עוד בשלב מקדמי של הדיון, נאלצה להתמודד עם מספר סוגיות מיוחדות, כגון נטל ההוכחה וטענת התיישנות.

השופטת רונן, בעניין נטל ההוכחה, קבעה, כי הנטל להוכיח את הזכות הינו על מי שמחזיק ברשום בפנקס הטורקי, ואילו זה המחזיק ברישום בפנקס השטרות מכוח חוק המקרקעין מחזיק ברישום "לכאורה", ועל כן הקודם הינו בבחינת המוציא מחברו עליו הראיה.

ולעניין ההתיישנות, השופטת רות רונן קבעה, כי הדרך אינה חסומה בפני מי שמחזיק ברשום בפנקס הטורקי, באשר טענת התיישנות חלה רק כשמגישים תובענה מסוג של סילוק יד ו/או אכיפת רשום זו מול זה. אך במקרה דנן המדובר בהליך ביוזמת פקיד ההסדר, וכל מי שיש לו זכות כלשהי רשאי וזכאי להעלותה, ולצורך זה נועדה פקודת הסכם זכויות.

במקרה דנן, מי שהחזיק ברשום מהתקופה הטורקית, היה למעשה נין של מי שרכש את הזכויות, והנין טען לזכויות מכוח צוואה שהשאיר אותו סבא רבא.

כאמור לעיל, בקרקעות מירי ירושה על-פי צוואה אסורה, ולכן הועלתה טענה, כי למעשה גם מסיבה זו יש לדחות את תביעת הנין. השופטת רונן דוחה טענה זו בקובעה, שאכן הירושה בקרקע מירי לא עוברת מכוח צוואה, אך אין בזה כדי ליתר את הדיון, האם לאותו רוכש מקורי יש זכויות אם לאו. כי אם לאותו יורש מקורי מ-1916 יש זכויות, אזי ליורשיו על-פי הדין, יהיו אשר יהיו זכויות במקרקעין.

פסק הדין מהווה מעין רענון של הדינים שפעם העסיקו את בתי המשפט בענייני קרקעות, בשנות החמישים והשישים, והסקירה הממצה של השופטת רות רונן מהווה מעין מדריך בסוגיה שבפנינו.

את הקבוצה ייצג במשפט עו"ד חגי חג'בי.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.