גבולות סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים

נציגות הבית המשותף שברח' לסקוב 7 נתניה (להלן: "התובעת") הגישה תביעה כנגד בעל יחידה בבית המשותף - כהן יהודה (להלן: "הנתבע"), בפני המפקחת על רישום המקרקעין בנתניה, בגין חובות של אחזקת הרכוש המשותף. הנתבע הגיש הודעה לצד שלישי כנגד שוכר הדירה בטענה, כי מכוח הסכם שכירות שנחתם בינו לבין הצד השלישי, חובת תשלום ההוצאות בגין אחזקת הרכוש המשותף, חלה על השוכר.

המפקחת, עדה פרנקל, דנה תחילה בשאלה, האם יש לה סמכות לדון בתביעה המתנהלת כלפי שוכר בבית משותף. סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין מעוגנת בהוראות סעיף 72 לחוק המקרקעין, הקובע:

"(א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58 ,59 ,59א עד 59ז או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק התשמ"ב - 1982 יכריע בו המפקח.

"(ב) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח.

"(ג) האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות - גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות".

בנוסף קובע סעיף 73 לחוק:

"אלה הזכאים להביא סכסוך להכרעתו של מפקח:

"1) כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72.

"2) נציגות הבית המשותף."

בע"א (ת"א) 554/96 טיולי השלושה נ. אולמי רון קובע השופט פורת: " התוצאה היא שכוונת המחוקק ברורה למדי והיא לא לאפשר לשוכר לשעה להתדיין בפני המפקח, משום שהוא אינו בעל דירה בבית המשותף, והוא גם אינו מחזיק מטעם בעל דירה אלא מחזיק מכח חוזה שכירות, משמע, בעל זכויות אובליגטוריות בהתאם לתנאי השכירות".

בע"א (ת"א) 1730/99 צ.ה.ר. נ. יום טוב קבעה השופטת חיות: "מהוראות סעיף 72 (א) לחוק המקרקעין עולה כי קיים קשר ומיתאם בין סמכותו של המפקח ובין עילות התביעה המנויות באותו סעיף. במילים אחרות, המפקח מוסמך לדון אך ורק בעילות לפי התקנון או לפי הסעיפים הספציפיים המנויים בסעיף 72 (א) הנ"ל.

"סעיף 72 (ג) מרחיב אמנם את מעגל המתדיינים בפני המפקח, כאמור, אך הוא מתנה ומתלה את סמכותו של המפקח לדון בסכסוך כאמור בס"ק (א), כלומר - בעילת תביעה הצומחת מן התקנון או מן הסעיפים המנויים בסעיף 72 (א) הנ"ל".

השאלה הנוספת היא, האם רשאי נתבע להגיש הודעת צד ג' בהליך המתנהל בפני מפקח, מכח תקנה 216 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד - 1984.

בסיסה של הוראת תקנה 216 לתסד"א נעוץ בסמכותו העניינית של בית משפט, לדון בנושא שהובא בפניו. כמובהר לעיל, וכפי שהדבר מפורש בסעיף 72 לחוק המקרקעין, סמכותו העניינית של המפקח נקבעת בהתאם למהות היחסים בין התובע לנתבע ולא בהתאם לסעד המבוקש.

הנה כי כן, משלא התקיימו התנאים המהותיים המקימים למבקש את הזכות לתבוע סעדיו בפני המפקח, אין הוא קונה סמכות כזו מכח הוראות תקנה 216 לתסד"א על דרך של הגשת הודעת צד ג'.

התוצאה הסופית: ההודעה לצד שלישי נמחקה על הסף.

תיק מס' (נת') 198/05, המפקחת על רישום המקרקעין בנתניה - עדה פרנקל.

בשם התובעת: עו"ד אורי דייגי.

השם הנתבע: עו"ד צבי אבנון.