נאמנות במקרקעין יכולה להתקיים רק בזכות ביושר

סוגיית התיישנות במקרקעין מעסיקה לא פעם את בתי המשפט בארץ. המדובר במצבים בהם התובע דורש לעצמו זכות, הנמצאת בידי מאן דהוא, כשמזה שנים רבות התובע לא דאג להגיש בגינה תביעה כלשהי. דוגמא למצבים מעין אלו היא כמו מי שלקרקע שלו פלשו ורק לאחר שנים תובע את סילוק היד של הפולש, או מי שרוכש זכות במקרקעין אך תובע את אכיפתה על המוכר לאחר שנים רבות. לא פעם תביעות מעין אלו מתבררות לא דרך בעלי דין האמיתיים אלא צאצאיהם, ואז יש קושי רב להתחקות אחר העובדות אשר התרחשו לפני שנים רבות.

התעניינות מיוחדת מעוררת תביעה לאכיפת הסכם מכר, אשר מוגשת לאחר שנים רבות. בעניין זה מעורבים דינים שונים ומורכבים של חוק המקרקעין, חוק הנאמנות וחוק ההתיישנות ופקודת הסדר קרקעות.

כידוע, חוק ההתיישנות מבחין בין שני סוגי תובענות. האחת תובענה שאינה במקרקעין ותובענה שבמקרקעין. הפסיקה קבעה, כי תביעה לאכיפת הסכם מקרקעין הינה תובענה במקרקעין, והיא כפופה להתיישנות של 15 שנים במקרקעין לא מוסדרים ו-25 שנים במקרקעין מוסדרים. לכך יש להוסיף, כי על-פי חוק המקרקעין בוטלה ההתיישנות במקרקעין מוסדרים, וזאת החל מ-1.1.1970.

לאחרונה בית המשפט המחוזי נדרש לסוגיה בת.א 121/04, עזבון המנוחה בדר מוסטפא קאסם טאהא נגד עזבון המנוח עבדאללה מחמוד שינאוי, שהתברר בפני השופט יצחק כהן.

בעניין דנן, הוגשה בקשה לדחיית התביעה על הסף מטעמי התיישנות. מורישיהם של התובעים רכש בשנת 1952 מקרקעין על-פי ייפוי כוח שחתם המוכר לקונה. דא עקא, הקונה לא עשה מאום לרשום זכויותיו במקרקעין. בשנת 1959 נעשה הסדר קרקעות, ובעקבות ההסדר המוכר נרשם כבעלים ולא הקונה. רק בשנת 2000, צאצאי המוכר (התובעים בתיק), הגישו תביעה לאכיפת החוזה משנת 1952.

הנתבעים טענו טענת התיישנות, וביקשו לדחות את התביעה על הסף. השופט יצחק כהן, בקבלו את טענת ההתיישנות, דחה את התביעה על הסף.

השופט כהן קובע: "תובענה במקרקעין שאינה מתיישנת על-פי חוק המקרקעין מתייחסת לתובענה לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים. דא עקא, לתובעים או למנוח אין זכות רשומה, ועל כן לא יכולים ליהנות מהחסינות שמעניק חוק המקרקעין בקובעו שאין התיישנות במקרקעין מוסדרים. על כן יש לגשת לחוק ההתיישנות, אשר כאמור לעיל קובע תקופות שונות לגבי התיישנות במקרקעין מוסדרים ולא מוסדרים".

בעניין זה, השופט כהן קובע כי הקונה המנוח יכול היה למצות את הליכי ההסדר ולאכוף את זכות ביושר שרכש בשנת 1952 במסגרת הליכי הסדר בשנת 1952. אך הקונה לא עשה זאת, ועל-פי פקודת הסדר המקרקעין "הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לעניין זה".

לעניין משמעות הוראה זו קבע בית המשפט העליון בשעתו, בעניין ע.א 163/57 אדנין נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים: "סעיף 43 לפקודת ההסדר תואר על-ידי מועצת המלך כבריח התיכון לשיטת ההסדר כולה. מגמת המחוקק היתה שעם רישומה של הזכות, הניתנת לרישום, בספר החדש לאחר ההסדר יתהווה כעין "לוח חלק" לגבי אותה זכות, והדרכים לסתירת הרישום בטענת זכויות, שמקורן מלפני פתיחת הספר החדש, הן צרות ביותר, כפי שעולה מסעיפי הפקודה ובעיקר מסעיף 66".

אשר על כן, גם אם היתה זכות כלשהי, זכות זו נמוגה עם רישום ההסדר. השופט כהן דחה גם את הטענה, לפיה את מניין תקופת ההתיישנות יש לספור על-פי דיני נאמנות רק מיום שהמוכר כפר בזכות של הקונה. השופט כהן בעניין זה קובע כי: "...מוסד הנאמנות נולד ונוצר במסגרת דיני היושר האנגליים. מכל מקום, בכל הנוגע לעניין המתברר עתה לפני, כבר עמדתי לעיל, ואלי אף באריכות יתרה, על כך שלמנוח, שהתובע הוא עזבונו, לא היו זכויות שביושר לאחר רישום המקרקעין על שם המנוחה, שנתבע מס' 3 הוא עזבונה, במסגרת הליכי הסדר המקרקעין. מכיוון שלמנוח לא היו זכויות שביושר, לא נוצרו אף יחסי נאמנות בין המנוח והמנוחה, וממילא אין לומר כי הנתבע מס' 3 כפר בחובתו כנאמן".

פסק דין זה מהווה יישום מעניין (או יותר נכון אי יישום) של הלכת "ענבטווי" שקבעה בשעתו את עניין הנאמנות וההתיישנות. מפסק דין זה עולה, כי התנאי לזכות במטריה של נאמנות הינה זכות ביושר בתוקף, ולא זכות ביושר שעברה מן העולם. כלומר, אם הרכישה של הקונה היתה אחרי ההסדר, קרי אחרי 1959, אזי לקונה היתה קמה טענת נאמנות כמפורט לעיל.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.