"ההפתעה הגדולה בעת יישום התקן הבינלאומי החדש תהיה בתעשייה"

חלוצות התקינה הבינלאומית, ה-IFRS, הופיעו כצפוי בימים האחרונים, עם פרסום הדוחות הכספיים לשנת 2006 ושנה לפני שהתקן הופך למחייב. לפי שעה, למרות האטרקטיביות של התקן החדש עבור חברות הנדל"ן המניב, רק בודדות הספיקו לאמץ אותו. אלוני חץ הציגה את המספרים החדשים, מבני תעשייה יישמה את התקן בפועל, אבל המאסה הקריטית של החברות עדיין נמצא בשלבי התארגנות מתקדמים. יחד עם זאת, להערכת שמאי המקרקעין אהוד המאירי, ששימש כחבר בוועדה לתקינה השמאית במשרד המשפטים, השוק כבר למד לתמחר את חברות הנדל"ן לפי השווי האמיתי של הנכסים. ההפתעה, הוא אומר, תגיע בעיקר מהחברות התעשייתיות.

המאירי: "ההפתעה הגדולה תהיה דווקא בחברות התעשייה והשירותים ולאו דווקא בחברות הנדל"ן. די בסיבוב קצר באזור התעשייה של פתח תקווה או של ת"א כדי לראות שחברות תעשייה רבות מחזיקות במתחמי נדל"ן יקרים במרכזי הערים, ששימשו ואולי משמשים לפעילות השוטפת. על פי הוראות התקן החדש, ניתן יהיה לסווג נכסים אלה כנדל"ן להשקעה ולבצע שערוך עדכני, כך שבמאזן החברה יופיע שווי גבוה בעשרות מונים מהערך ההיסטורי שרשום כיום ובעקבות זאת ירשם גם רווח הון בסכומים מאוד גבוהים".

ישנה לכך משמעות לא חשבונאית?

"רווח ההון החדש יוכל לעמוד לחלוקה לבעלי המניות ולמנהלים הזכאים לכך. מעבר לכך, עדכון שווי נכסי החברה יגדיל את סך המאזן ואת ההון העצמי ויצור יחסים פיננסים חדשים, שעשויים לשפר את תנאי המימון והאשראי של החברות. כמו כן, מנהלים המתוגמלים על פי רווחי החברה עשויים כמובן ליהנות מרווחים חדשים.

"בנוסף, הצפי הוא שערך מניות החברה יעלה, הואיל ותיווצר הצפת ערך שלא היה ידוע בציבור קודם לכן. צריך לזכור, כי בעוד שלגבי חברות נדל"ן השוק יודע בדרך כלל את ערך נכסיהן הריאלי, המהווים את ליבת הפעילות, הרי שלגבי חברות מענפים אחרים תמחור השווי מבוסס בעיקר על ניתוח הפעילות השוטפת, כמשתקף בדוחות הכספיים, מבלי להביא בחשבון את ערך הנדל"ן במונחים עדכניים.

"דוגמא טובה לכך הוא מתחם בית חרושת עלית ברמת גן, אשר שימש כל השנים לשוטף ובשנים האחרונות הופסק השימוש בקו הייצור. עד היום, בדוחות שנערכו עפ"י התקן הישן, המתחם היה רשום בעלות היסטורית ולא ניתן היה לדעת את שוויו הריאלי בשוק החופשי. לפני שנה חתמה שטראוס על הסכם למכירתו ב-44 מיליון דולר, עסקה שהפנתה זרקור לעבר הערך העצום שהיה לנכס. בעתיד, עם המעבר לדוחות בתקן IFRS וביצוע שערוכי נדל"ן, יצוף השווי של נכסים רבים אחרים.

"אבל היתרון הכי משמעותי הוא חשיפת המידע. כיום, רוב העסקאות במשק אינן חשופות לציבור ולכל היותר קיים מידע חלקי עליהן. אפילו מחירים פשוטים כגון דמי שכירות במשרדים או תעשייה אינם מפורסמים בצורה ראויה ומרבית המידע בענף מבוססת על שמועות ועל ידיעות עיתונאיות. עם יישום התקן החדש, השוק יוצף במידע אמין ועדכני על מאות נכסים בכל הארץ, שיכלול חוות דעת שמאי מפורטות, בהן יצויינו הסכמי שכירות, מכר, ועוד פרטים רבים. מצב זה יגביר את הפעילות בענף ויקדם עסקאות רבות".

- החשש הגדול הוא כמובן ממניפולציות שמאיות בהערכות. אתם הרי מקבלים שכר מהחברות עצמן.

"עקב החשש הזה פרסמה לאחרונה הועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים תקן שמאות חדש, המחייב אותנו להתנהל לפיו בשומות לצורך דיווחים על פי חוק ניירות ערך. התקן קובע נהלי עבודה, גילוי נאות רחב ופירוט נדרש שלא היו מקובלים עד היום בישראל ושלא יאפשרו לשמאי לחרוג מהאחריות המקצועית, לפחות לא יותר מפעם אחת".