הכסף הלך. גם הדירה

יעקב זוהר, שנפל קורבן למקרה נוכלות כזה, מטיל את האשמה על לשכת רישום המקרקעין ("הטאבו") והמדינה. זוהר, מנהל בית קפה בניו-יורק, רכש דירת שני חדרים ברחוב בזל בת"א תמורת 153 אלף דולר. לימים גילה כי רכש אותה מנוכל, אולם מאחר שהדירה טרם נרשמה על שמו, זכתה בה בעלת הדירה האמיתית.

זוהר, המיוצג ע"י עוה"ד רמי קוגן ודקל שלם, תובע פיצוי בסך כ-1.7 מיליון שקל מהמדינה. לדבריו, רשלנות הטאבו היא שמאפשרת לכל נוכל פשוט למכור דירה שאינה שלו.

חור גדול

בעלת הדירה האמיתית, רזן ג'לרדין, השכירה את הדירה ב-2002 ליעקב שקדי ורעייתו. שקדי זייף הסכם מכר באמצעותו הערים על הטאבו ורשם הערת אזהרה על הדירה. "עיון במסמכים הכוזבים שצורפו לבקשה לרישום הערת האזהרה", הוא טוען, "מגלה ליקויים ששומה היה על פקיד רישום זהיר, כי יבחין בהם בנקל ולא יבצע את הרישום".

כך למשל, בהסכם מופיע כמה פעמים התאריך 30 בפברואר 2003 כמועד לקיום ההתחייבויות, וזאת למרות שבחודש פברואר לעולם אין 30 יום; שנית, חתימת שמה של המוכרת, רזן ג'לרזין, מופיעה בהסכם כ"ג'רלדין"; שמה הפרטי נרשם במקום המיועד לשם המשפחה ולהיפך; חתימותיה על הבקשה ועל הנספח שלה אינן זהות; ליד שמה בבקשה מופיע שם אחר שנמחק, מה שאמור היה להעלות תמיהה אצל פקיד הרישום; בבקשה צוין שהחותם הוא מיופה כוח, למרות שלא צורף ייפוי כוח והחתימה לא אומתה ע"י עו"ד.

"מדובר ברשלנות רבתי של פקיד הרישום, בכך שאישר את רישום הערת האזהרה - תחילת הליך המירמה כלפי לשכת הרישום וסופה הליך מירמה כלפי התובע", טוענים עוה"ד קוגן ולשם.

אחרי חודשיים נרשם שקדי כבעלים של הדירה, הודות לזיוף חותמות של שני עורכי דין ושימוש בהן על המסמכים שהוגשו לטאבו. כאן, טוען זוהר, מתגלית רשלנות הטאבו ברמה הקונקרטית ורשלנות המדינה ברמה המערכתית. שקדי, לדבריו, שוב טעה באותם דברים כמו בבקשה לרישום הערת אזהרה, אך גם הפעם לא נדלקה "נורה אדומה" אצל עובדי הטאבו.

לטענתו, "מקרה זה חושף 'חור' גדול בהגנה על מהימנות ובטיחות המרשם בטאבו". וזה מה שצריך להדאיג את כולנו: "כל שיש לעשות כדי לרשום בטאבו על שמך מקרקעין שאינם שייכים לך הוא לקנות חותמת מזויפת, ולהסתמך על כך שלשכת הרישום לא תבדוק האם עורך הדין שנחזה להיות בעל החותמת אכן חתם על המסמכים והאם בעל המקרקעין האמיתי התכוון למוכרם בפועל". לדבריו, "דרישה זו מחויבת המציאות נוכח הקלות הבלתי נסבלת על פיה הצליח שקדי לרשום את הדירה על שמו".

הראייה הטובה ביותר לכך שמדובר בכשל מערכתי, הוא מוסיף, היא שבאחרונה החל הטאבו לדרוש צילום רישיון עו"ד וצילום תעודת זהות של הצדדים לעסקה, כתנאי להעברת זכויות. "הנחיה זו היתה מחויבת המציאות לפני שנים רבות ומאחר שלא ניתנה, היווה הדבר רשלנות מצד הנתבעות".

מכאן הדרך להונאה היתה פתוחה בפני שקדי. הוא פרסם מודעה דרך משרד תיווך, וזוהר נענה לה. מאחר שהוא התגורר דרך קבע בארה"ב, אחיו נפגש עם שקדי, שהציג עצמו כבעל הדירה והציג בפניו נסח טאבו (אמיתי). לטובתו של זוהר נרשמה הערת אזהרה והוא גרר משכנתא מדירתו הקודמת לזו הנוכחית.

העברת נסח טאבו לבנק איפשרה את גרירת המשכנתא ומסירת צ'ק בנקאי של כ-480 אלף שקל לנוכל שקדי. עם קבלת החזקה בדירה, ניסה זוהר לאתר את שקדי כדי לשלם לו את יתרת התשלום, בסך 23 אלף דולר, אך לשווא. גם חשדה של רזן ג'לרדין התעורר לאחר ששקדי נעלם, והיא הוציאה נסח טאבו עדכני וגילתה שהוא רשום כבעלים.

ג'לרדין הגישה למחוזי בת"א בקשה להצהיר שהיא בעלת הדירה היחידה וכי העברת הבעלות שביצע שקדי בטלה, משום שבוצעה במירמה ובלא ידיעתה, תוך שימוש במסמכים מזויפים. במסגרת העתירה, היא ביקשה וקיבלה צו מניעה להמשך פעולות הרישום של זוהר. מאחר ששקדי לא הופיע לדיונים ולא היתה מחלוקת שהוא נוכל, נדרשה השופטת רות לבהר-שרון להכריע זכויותיו של מי גוברות: ג'לרדין או זוהר.

באוגוסט 2005 היא נתנה פסק דין המצהיר שג'לרדין לא מכרה את זכויותיה והיא בעלת הדירה היחידה. לפיכך, היא הורתה לרשם המקרקעין לתקן את הרישום כך שג'לרדין תירשם כבעלים וכן למחוק את הערות האזהרה לטובת זוהר והבנק.

היא ציינה, שהתרשמה שזוהר הוא אדם אמין וכי "האמין בתום-לב שהוא קונה את הדירה ממי שרשאי למכור לו את הזכויות. אני מאמינה שהוא האמין בתום-לב שדי בכך שאמרו לו והציגו בפניו נסח טאבו בעת החתימה, לפיו ה'מוכר' שקדי הוא אכן הבעלים של הדירה".

אלא שלרוע מזלו של זוהר, ג'לרדין גילתה את התרמית לפני שהספיק לרשום את הדירה על שמו, אחרת היתה בעלת הדירה האמיתית מאבדת אותה ונותרת כשידיה על ראשה. פסיקת בית המשפט העליון ביחס לסעיף 10 בחוק המקרקעין ("תקנת השוק") פירשה אותו כמצריך שתום-הלב מצד הקונה (שהסתמך על הרישום) יימשך עד למלוא רישום הזכויות על שמו.

לבהר-שרון ציינה, שזוהר לא נקט בכל אמצעי הזהירות הסבירים שיבטיחו לו את האפשרות להשלים את העסקה. לדבריה, היה עליו להוכיח שלא שילם את כל התמורה בטרם שולם מס שבח (או התקבל פטור); הוצגו לו אישורים על תשלום כל המיסים; נתן לו המוכר ייפוי כוח בלתי חוזר, המבטיח אי-תלות במוכר לשם רישום הזכויות על שמו.

תרגילי עוקץ

היא מתחה ביקורת על עורך דינו בעסקה. "מחובתו של עו"ד שמייצג קונה, ועל אחת כמה וכמה כשמייצג את שני הצדדים, להיות מודע לכך שקיימים תרגילי עוקץ רבים ולדאוג לכך שהקונה לא ישלם את מלוא התמורה למוכר, אלא שהתמורה תופקד בנאמנות. אי-שמירה על כללים אלה מהווה כשלעצמה חוסר זהירות".

זוהר טוען בתביעתו, שהמדינה והממונה על המרשם ידעו ש"הכתובת על הקיר". הם ידעו שישנה תופעת זיופים, הם אף הציעו הצעות לצמצומה. לכן, כעניין שבמדיניות, היה עליהם לצפות את הנזק. "אחריות מוגברת וניהול מערכתי יעיל יותר של הנתבעות היו מונעים את מקרה הנזק שנגרם בגין הרשלנות האמורה".

עו"ד קוגן טוען בתביעה, ש"כדי למשוך 5,000 שקל מחשבון הבנק של רזן ג'לרדין, יבקש סניף הבנק שלה אמצעי זיהוי כה מחמירים שיהוו מצב בלתי אפשרי לביצוע המשיכה שלא על ידה אישית או ע"י מורשה חוקי שלה. עם זאת, נכס מקרקעין שבבעלותה, שכיום שווה 240 אלף דולר, נלקח מידה באמצעות זיוף פשוט ביותר של חותמת עו"ד, בעלות של כ-20 שקל בלבד".

טרם הוגש כתב הגנה (ת.א. 3449/07).