טאבו מתחת לאדמה

כ שנכנסה עו"ד חוה הלברייך לתפקידה כמנהלת האגף לרישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים, היא ביקרה בלשכות הטאבו, עליהן היא ממונה בין היתר, וגילתה שכדי לרשום עסקת מכר יש לעמוד בתור חודשים ארוכים. בעוד פחות מחודשיים היא מסיימת את תפקידה, ומשאירה מאחוריה לשכות טאבו מודרניות, שבעוד זמן קצר אפילו יאפשרו לרשום עסקת מכר דרך האינטרנט.

בתקופת כהונתה וביוזמתה עבר האגף תהליכים ושינויים מרחיקי לכת, ששינו את מערך האגף לחלוטין, רובם אפילו לא ידועים לציבור. בימים אלו היא מקדמת תוכניות נוספות, שייצאו לפועל לאחר פרישתה. "לא רחוק היום בו לא יהיה צורך להגיע בכלל לטאבו", היא אומרת בראיון בלעדי ל"גלובס". "בתחילת השנה יצאנו למכרז על איפיון המערכת החדשה, שתאפשר בין היתר לרשום עסקאות בצורה מקוונת, מהארץ או מחו"ל, בלי לקום מהכיסא".

בין היתר, המערכת החדשה תיתן מידע ביוגרפי לגבי קרקע מסוימת. היא תהיה מקושרת אונליין למאגרי מידע של מוסדות כמו מינהל רישום האוכלוסין במשרד הפנים, מערכת המיחשוב של בתי המשפט, מינהל מקרקעי ישראל, משרד השיכון, רשם החברות והאפוטרופוס הכללי. למערכת יוזנו כל עסקאות המקרקעין, ובמקביל יהיה ניתן לקבל את כל המידע הקשור לקרקע מסוימת, בחתכים שונים שיספקו מידע גיאוגרפי על כל דבר שהוא במרחב, כמו תשתיות (מים, חשמל, גז, רכבת קלה), מפות (תוכניות בניין עיר, תוכנית פרצלציה). עם זאת, צפויות עוד כמה שנים עד שהמערכת תצא לדרך.

"בעזרת ייעוץ ארגוני שיפרנו משמעותית את הליך רישום הערת אזהרה", היא מציינת. "ברוב הלשכות כיום רושמים אותה במקום, בדלפק אחד, ואין צורך להמתין בדלפקים שונים. היום אתה יוצא עם נסח מעודכן תוך 10 דקות. כך גם לגבי משכנתא ופעולות אחרות".

גלובס: אז למה אי-אפשר לרשום עיסקה בו ביום, אלא יש להפקיד התיק?

הלברייך: "בגלל כמויות העסקאות ומחסור בכוח אדם. ביקשנו עוד תקנים לזירוז הרישום של השיכונים הציבוריים (העברת הבעלות לחוכרים). ככל שהמערכת תהיה יותר מתוחכמת והמרשם יהיה יותר מלא, כך ניתן יהיה לעשות את העסקאות יותר מהר. אנחנו מנסים כל הזמן לתת שירות כאילו שיש לנו מתחרים, למרות שאין לנו. המגמה שלי לקצר תורים ולנסות לקצר ולייעל את השירות. עם זאת, צריך לאזן בין היכולת לתת שירות מהיר לבין הצורך הבלתי מתפשר בדיוק ובאמינות המרשם".

מהפכת המחשוב

למרות שהטאבו נתפס כמשהו אנכרוניסטי ומיושן, זהו האגף הראשון במשרד המשפטים שעבר מהפכה ממוחשבת. "כשנכנסתי לתפקיד זה היה האגף הכי גדול במשרד המשפטים, עם למעלה מ-200 עובדים. היום כבר יש אגפים גדולים יותר מבחינת עובדים. באותה תקופה, מרשם המקרקעין היה ידני. יש להניח, שבמשך השנים הוא היה קורס.

"רק בשנת 2006 נעשו למעלה מ-600 אלף פעולות רישום. כך למשל, הוצאו למעלה מ-340 אלף נסחי רישום, למעלה מ-100 אלף רישומים של הערות אזהרה, נרשמו 60 אלף משכנתאות, 4,000 צווים של בתים משותפים המכילים בתוכם יותר מ-50 אלף יח"ד. כמות העסקאות שאנחנו רושמים לא דומה לשום מקום בעולם, ביחס למספר התושבים ושטח המדינה".

מיחשוב הנתונים לא היה תהליך פשוט. "כשנכנסתי לנהל את האגף היו ספרים כבדים, בלשכות מסוימות הם גובו ע"י מיקרופילם ובאחרות גם זה לא היה. הרישום היה מתבצע ע"י מחיקת הרישום הקודם. סחבו ספרים על גבי עגלות. גילינו בפנקסים המון טעויות. במערכת הממוחשבת יש היגיון פנימי שלא מאפשר לטעות".

היום, אומרת הלברייך, מהמשרד אתה יכול לעשות את כל הבירורים במרשם. אתה יכול לעיין בנסח רגיל, נסח מרוכז (תשריט הבית על דירותיו), נסח חלקי (כשיש בעלי זכויות רבים בנכס אחד, ניתן לראות רק נתוני אחד מהם) ונסח היסטורי (של המחשב). "בכך חסכנו את העמידה בתור בלשכה".

באגף סורקים בימים אלה את כל תיקי הבתים המשותפים, שנאמדים ביותר מ-100 אלף. "מה שבכל זאת חסר הוא תקנון מוסכם בדירה. אתה יכול לדעת שיש לדירה תקנון, אבל לא לראות אותו. יש לנו גנזך כולל של קרוב ל-6 מיליון תיקים, מתחילת המאה הקודמת ועד היום, שהוחלט לסרוק אותו. זה פרויקט עתיר עבודה ומימון. חשבנו שחשוב יותר להתחיל בבתים משותפים, כי מן הסתם כשאתה קונה דירה אתה רוצה לראות את התשריט.

"המסמכים המרכזיים הם צו הבית המשותף, התקנון המוסכם והתשריט. בחודשיים הקרובים נסיים את סריקת כל המסמכים האלה. החידוש הוא שהם יהיו חתומים אלקטרונית: כל מסמך שנסרק הוא מאובטח וחתום אלקטרונית, ועם תום הסריקה והחתימה נעלה את כל המסמכים לאתר באינטרנט ונפתח אותו לעיון לציבור".

- אתם מרגישים גאות ושפל בשוק הנדל"ן?

"בהחלט מרגישים תנודות. השנה היה היקף גדול של הערות אזהרה, יש מיחזור משכנתאות כי מקבלים תנאים יותר טובים. העבודה שלנו בהחלט מושפעת מתנודות השוק, בכל המובנים".

ב-2004 שודרגה המערכת במסגרת פרויקט הפצת המידע, המאפשר נגישות למידע הנמצא בכל לשכת טאבו ללא תלות בזמן פעילות הלשכות ובמיקומן. מאז, יכול כל אזרח לצפות במרשם המקרקעין של חלקה וגוש ספציפי בעלות נמוכה, כאשר בשנה האחרונה ניתן גם לקבל את המידע באופן עצמאי וישיר, בלי זכיינים, ולשלם בכרטיס אשראי באמצעות שרת התשלומים הממשלתי.

- עשיתם סוף לבולים הדביקים, אז למה לא לאגרות?

"התחברנו לשרת התשלומים הממשלתי. אנחנו רוכשים כעת את כל הציוד ומכניסים ללשכות כדי שאפשר יהיה לשלם את כל האגרות בשרת בכרטיס אשראי ולא בבולים הדביקים, שעבר זמנם מזמן. תוך חודש זה ייכנס לכל הלשכות. בנוסף, אנו שוקלים לאחד את 20 סוגי אגרות לאגרה אחת ממוצעת. מהאגרות לא ניפטר, כנראה, כי אחזקת המאגר עולה הרבה כסף".

רק שלושה פקידי הסדר

המערכת העתידית כוללת גם פרויקט תלת-מימדי ורב-שכבתי, לאור החלטת הממשלה על ניצול מקסימלי של עתודות הקרקע במרחבים השונים. "הפרויקט יאפשר ניצול חוקי של כל מרחבי הקרקע, לרבות בתת-קרקע ועל הקרקע, באופן שיאפשר חלוקה ורישום של זכויות הקניין בחלקים אלה. הצורך בכך עלה למשל בעניין מנהרת הכרמל בחיפה. ההפקעה שנעשתה לא היתה הפקעת בעלות, ובית המשפט העליון אישר להפקיע רבדים תת-קרקעיים, אבל השאלה איך רושמים זאת. רשמנו זאת כיחידה מרחבית".

הפרויקט, לדבריה, "יתן מענה גם לחניון שמתחת לבורסה, שמתחיל בחלקה אחת ונגמר באחרת. דוגמא קצת יותר עתידנית היא נתיבי איילון. היום נבנים על איילון מגדלים רבי-קומות. אפשר יהיה לחלק את הבעלות בין הבעלות הציבורית בדרך לבין הבעלות הפרטית בכל החלל שמעל הדרך, או בכל התהום שמתחתיה. אם מחר ירצו לעשות רכבת תחתית והיא תהיה בבעלות עירונית, אפשר לרשום זאת כתאים במרחב".

האגף שהלברייך מנהלת כולל את לשכות רישום המקרקעין ("טאבו"), לשכות הסדר המקרקעין ולשכות המפקחים על רישום המקרקעין, שתפקידם העיקרי הוא הכרעה שיפוטית בסכסוכי שכנים בבתים משותפים. בכובעה כממונה על מרשם המקרקעין, היא דנה בעררים על החלטות מינהליות של המפקחים ורשמי המקרקעין.

- כמה קרקעות טרם הוסדרו ומתי יסתיים הליך הרישום?

"כ-99% משטח המדינה הם קרקעות רשומות, וכ-96.5% כבר הוסדרו. מדובר ב-20.9 מיליון דונם. רק ב-2006 הוסדרו למעלה מ-51 אלף דונם באזורים עירוניים וכפריים כאחד. אנו מסיימים להסדיר את מדרון יפו. נותר להסדיר בעיקר שטחים מסובכים: מרכז ירושלים, אילת, כל שטחי הנגב הצפוני וכן בפזורה הבדואית. בשנתיים האחרונות החלו בירורי התביעות בנגב, אחרי שנים שבהן זה לא נעשה בשל רצון המדינה להתפשר ולא להגיע לבית משפט.

"צריך לקחת בחשבון שיש רק שלושה פקידי הסדר בכל הארץ. אבל זה גם לא תלוי רק בנו. בהסדר מקרקעין בירור התביעות לעיתים מביא למסקנה שיש תביעות סותרות, במיוחד במרכזי הערים שם כל מ"ר שווה אלפי דולרים. סכסוך כזה עובר להכרעה בבית משפט מחוזי, שמכריע למי הזכות. בירור הזכויות צריך להיות מאוד דקדקני".

כמדינה משופעת בעסקאות נדל"ן, פתח באחרונה האגף במבצע לרישום מאות אלפי יחידות הדיור הבלתי רשומות. כידוע, לפי החוק עיסקה במקרקעין נגמרת רק ברישום במרשם. "לא במינהל, בחברות משכנות ולא בשום מקום אחר", מדגישה הלברייך. "רבים לא יודעים שרק הרישום במרשם הוא הקובע. כ-300 אלף דירות על אדמות המינהל אינן רשומות על שם בעליהן, וכמות דומה על קרקע פרטית אינה רשומה אף היא".

- מה החשיבות ברישום?

"רק הרישום מקנה לך את זכויות הקניין. אם זה רשום על שמך, הבנק יתן משכנתא יותר בקלות. מי שרוכש ממך דירה רוצה לראות את הרישום ולא ללכת להסתכל במקומות אחרים. אנשים טועים לחשוב שרישום בטאבו הכי יקר, בשעה שהוא הכי זול".

הלברייך, אגב, מגדירה את המרשם כ"בורסה קטנה". "כמו בבורסה, גם במרשם המקרקעין אפשר לגייס כסף. פעם דיברו על שוק משכנתאות משני. אם אתה רושם את זכויותיך והרישום אמין, בוודאי שאפשר לגייס כספים באמצעות המרשם. בנק יעדיף לתת משכנתא בזכויות קניין רשומות ולא בכאלה שאינן רשומות. הבנתי גם משמאים שיש הבדל אפילו במחיר, בין נכס רשום לכזה שאינו רשום".

בשבוע שעבר הוגשה תביעה תקדימית נגד הטאבו, בטענה שרשלנותו איפשרה לנוכל להעביר דירה על שמו, וזאת בעזרת זיוף חותמת עו"ד שעולה 20 שקלים.

- יש לכם פתרון לזיופים, שהפכו לתופעה?

"אנחנו מנסים להילחם ועשינו הרבה דברים כדי למנוע זיופים. אבל כמו מכת גניבות רכב, אפשר להילחם ורק להוריד את מספר הגניבות. שוב, צריך לאזן בין האפשרות לתפקד כמערכת מרשם מודרנית לבין מערכת שאינה מסוגלת לתפקד, אלא צריכה להתקשר לכל העולם כדי לאמת חתימות וזהויות, ואני לא מדברת כבר על עסקאות שנחתמו בחו"ל, שזה סיפור בפני עצמו".

הלברייך חוששת לחשוף את מסקנות ההיערכות של משרד המשפטים, הפרקליטות והמשטרה, כדי לא לספק מידע לנוכלים. "אני יכולה לספר על אמצעים שפורסמו. ביטולי המשכנתא נעשים היום בבנקים למשכנתאות על נייר בטיחותי שאנו בודקים אותו, וזה גרם להורדה ניכרת במספר ההונאות בתחום. אנו מאוד מקשים בזיהוי של צדדים לעיסקה, כשיש צורך בזיהוי שלהם. היום לא מסתפקים רק בתצהירים. אבל אלה רק חלק מהאמצעים שנעשים".

ועדת האיתור שהוקמה למציאת מחליף להלברייך עדיין יושבת על המדוכה. היא, מבחינתה, טרם החליטה לאן מועדות פניה. "אני בטוחה שאצייר ואעסוק בדברים נוספים. אני לא יודעת לנוח, אני מקווה שאלמד קצת. בכל מקרה, אין לי עדיין תוכניות, אני שוקלת את כל האפשרויות". "