רישום דירות שנרכשו מקבלן בפירוק

קריסתה של החברה הקבלנית חפציבה מעלה מחדש את סוגיית מתן אישורי מסים לדיירים לצורך רישום הדירות שרכשו מהחברה בלשכת רישום המקרקעין. כאשר מדובר בדירות הנרכשות מקבלן מתעוררת בעיה, שכן בדרך כלל הדיירים משלמים לקבלן את מלוא התמורה עבור הדירה מבלי להותיר בידם חלק מכספי התמורה כערובה למתן אישורי מסים.

מנגד, רשות המסים עומדת על זכותה לגבות את המס המגיע מהקבלן ומעכבת מתן אישורי מסים לצורך רישום הדירות על שם הדיירים עד לפירעון החובות. סמכותה של רשות המסים להתנות את הנפקת האישורים בתשלום החובות נובעת מסעיף 11א(1) לפקודת המסים (גבייה), הקובע כי "מס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה שעבוד ראשון על אותם מקרקעין".

בפס"ד שמש (ע"א 633/91) נקבע מפורשות על-ידי בית המשפט העליון, כי סעיף זה מתייחס לחובות מס רכוש ומס רכישה היוצרים שעבוד ראשון על הקרקע, ולכן ייגבו בכל מקרה באופן יחסי לכל דירה ודירה בפרויקט. ללא תשלום חובות אלו, לא יינתן לדיירים אישור לרישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין.

ברם, בכל הנוגע לחובות מס שבח ומס הכנסה (טופס 50), נקבע כי אין להתנות את מתן האישורים בתשלום החוב (ת"א 2232/88 רוזובסקי בעניין לוי דוד ובניו בע"מ), ובלבד שלא נרשמה הערה על המקרקעין על-ידי פקיד השומה לפי סעיף 11א(2) לפקודת המסים (גבייה) לפני רכישת הדירה על-ידי הדייר, וכל עוד מדובר בדירה שנרכשה בתמורה מלאה וללא קיום יחסים מיוחדים בין הדייר לבין הקבלן.

בעבר היה נהוג לגבות מהדיירים חלק יחסי מחובות הקבלן כתנאי להנפקת טופס 50. במארס 2003 התפרסם נוהל פנימי חדש המסדיר את אופן הטיפול בחובות של קבלן הנמצא בהליכי פירוק או פשיטת רגל, וזאת במטרה להקל ככל שניתן על רוכשי הדירות. נפרט להלן את עיקריו של ההסדר:

חובות מס הרכוש ומס הרכישה ייגבו בכל מקרה. ללא תשלום חובות אלו לא יינתן אישור לרישום בלשכת רישום המקרקעין (הגבייה תיעשה באופן יחסי לכל דירה ודירה בפרויקט).

לגבי חובות מס שבח ומס הכנסה - במקרה בו נרשמה הערה לפי סעיף 11א (2) לפקודת המסים (גבייה) על-ידי פקיד השומה לפני רכישת הדירה על-ידי הדייר, אין לתת אישור לטאבו עד לבדיקת זכותו של פקיד השומה להיפרע מהשעבוד לפי דיני פשיטת הרגל והפירוק. במסגרת זו ייבדק האם ידע הדייר על השעבוד, האם קיום השעבוד השפיע על מחיר הדירה וכיו"ב.

כאשר לא נרשמה הערה לפי סעיף 11א(2) לפני רכישת הדירה, אין לגבות חובות מס מהדיירים ויש לתת להם אישור לטאבו. האישור יינתן לאחר שניתן צו פירוק ובאישור המפרק או הנאמן.

עם זאת, כאשר מדובר בדייר שיש בינו לבין הקבלן יחסים מיוחדים, ובכלל זה דייר שקיבל את הדירה ללא תמורה או במחיר נמוך משווי השוק, תהא אפשרות לגבות את חובות הקבלן מהדייר כתנאי למתן האישור.

כאשר מדובר בקבלן שאינו בהליכי פירוק אך לא משלם את חובותיו מסיבות אחרות (בריחה מהארץ, סרבנות, אי הגשת דו"חות) - יינתן לדיירים טופס 50 רק בחלוף 3 שנים מתום התקופה בה ניתן היה לשום את הכנסת הקבלן או שנעשתה שומה בפועל, לפי המוקדם.