פסק דין חברתי: ביהמ"ש ביטל את סעיף הוויתור על דיור חלופי במקרה של אי עמידה בתשלומי משכנתא

בתי המשפט הפכו בשנים האחרונות למעוזם האחרון של נוטלי המשכנתאות, הבנקאיות והחוץ-בנקאיות. מאז נפסקה בבית המשפט העליון הלכת "מיסטר מאני" הידועה, שקבעה כי יש להסביר היטב לנוטלי משכנתא שאם לא יעמדו בתשלומים ייתכן שימצאו עצמם בלא קורת גג, מנסים חייבים רבים להיאחז בקרש הצלה זה, ולטעון כי לא הבינו את הסברי המלווים.

כזכור, סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל קובע שניתן לפנות חייב מדירת מגוריו, אם "הוכח שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עימו מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף". עם זאת, ניתן להתנות על הסעיף ולוותר על הגנה זו, כפי שלמעשה כופים הבנקים בכל הסכמי המשכנתא האחידים.

אם בעבר נטו בתי המשפט לקבל את הטענה ש"לא הבנתי על מה חתמתי" רק במלווים חוץ-בנקאיים (שוק אפור), בהם עסקה הלכת מיסטר מאני, הרי שלפני שנתיים הרחיב המחוזי בת"א את הפתח וקבע שגם הבנקים מחויבים לגילוי והסבר מפורטים יותר בעניין הוויתור על הגנת סעיף 38. לפני כ-4 חודשים השווה המחוזי בת"א את מצבו של לווה בנקאי לזה של לווה חוץ-בנקאי, כך שגם הבנקים מחויבים להסביר ללווים במפורש את משמעות הוויתור על הדיור החלופי, ולא רק להסתפק בהזכרת סעיף 38.

פסק דין חברתי חריג בנוף ניתן לפני כשנה ע"י השופט יצחק כהן מהמחוזי בחיפה, שקבע כי הכללת סעיף ויתור על דיור חלוף באופן גורף בהסכמי הלוואה/משכנתא, הינו מעשה שאינו מידתי, פוגע בכבוד האדם, וסותר את תקנת הציבור ומשכך הוא בטל. זאת, למרות שכהן שוכנע שבמקרה שבפניו הוסבר ללווה כראוי שהיא מוותרת על הגנת הדיור החלופי.

בימים אלה ניתן פסק דין חריג ואמיץ של שופטת שלום חיפאית, כאמלה ג'דעון, שהלכה בדרכו של כהן. בפניה ניצבה דיירת שנטלה הלוואה בסך 220 אלף שקל מבנק לאומי למשכנתאות, לא עמדה בהחזרי המשכנתא וביקשה לאסור על הבנק לפנותה מביתה בלא מתן סידור חלופי. באמצעות עו"ד שי דנה טענה, שהבנק לא הסביר לה את משמעות הוויתור על הדיור החלופי לו הסכימה בחוזה. הבנק טען, באמצעות עו"ד צבי וקסמן, שבהכלילו סעיף ויתור מפורש בהסכם ההלוואה הוא יצא ידי חובתו ועמד בחובות הנאמנות וההגינות המוטלות עליו ביחסיו עם לקוחותיו.

השופטת ג'דעון ציינה את ההתפתחויות שעברה הפסיקה בנושא. תחילה נפסק כי "הסרת ההגנה מותנית בכך שהדבר ייאמר בשטר המשכנתא בלשון מפורשת ותוך אזכור מספרו של הסעיף". לאחר מכן נפסק כי לא די באיזכור טכני של מספר סעיפי החוק, משום שזו זכות חוקתית, ולכן הוויתור עליה צריך להיעשות בצורה גלויה, ברורה ומפורשת. ואז הגיעה פסיקתו של השופט כהן, שנותרה בגדר דעת יחיד בנוסף הפסיקה. עד עכשיו, לפחות. "הנני מצטרפת עם כל הכבוד לדעתו של השופט כהן, והנני סבורה כי יש לראות בסעיף ויתור על דיור חלוף בהסכמי משכון כסעיף בטל, במיוחד על רקע השימוש התדיר (ואף הקבוע) הנעשה ע"י הבנקים בסעיף זה בהסכמי משכון", פסקה.

לדבריה, מסקנה זו מתבקשת הן לאור העובדה שסעיף הוויתור "פוגע מעל הנדרש באחת הזכויות הבסיסיות שזכתה להכרה חוקתית, והן לאור היות סעיף הוויתור תנייה מקפחת בחוזה אחיד". אמנם, ציינה ג'דעון, "עיקרון חופש החוזים הינו עיקרון-על הראוי להגנה מירבית, אולם עניין לנו בהתקשרות חוזית הנשענת על יחסי כוחות בלתי שווים, בתנאי מיקוח נחותים".

בניגוד לשופטים אחרים, ג'דעון התייחסה להשלכות שעשויות להיות לאימוץ עמדתה על "ייקור המשכנתאות" וכן לכך שהיא מתערבת באגרסיביות בחופש החוזים של הצדדים. "אין להתעלם מהעובדה כי להתערבות בהתקשרות החוזית שבין הצדדים ע"י קביעת בטלותו של סעיף הוויתור על דיור חלוף, תהיינה השלכות, בין היתר, גם על 'עלותו' של הסכם המשכון, וכן על נכונותם של בנקים להתקשר בהסכמים דומים. אולם, סביר להניח כי כללי השוק והתחרות החופשית יעשו את שלהם ויספקו פתרונות הולמים, בין היתר, ע"י פיזור הנזק ו/או כניסת גורמים מסייעים נוספים, כגון המדינה או הקבלנים (שיש להם אינטרס בנטילת משכנתאות לצורך שיווק דירותיהם) וכדומה".

כדי להגן על החלטתה מפני ערעור ציינה השופטת, שגם לפי הלכת מיסטר מאני היתה מגיעה למסקנה זהה, שיש להעניק למבקשת דיור חלופי, משום שפקידת הבנק הודתה שלא הסבירה לה במפורש את משמעות סעיף הוויתור, כפי שדורשת הפסיקה. (ת.א. 2351/06).