תוכנית איחוד וחלוקה: נכנסים לתקופת בלבול

ביהמ"ש העליון, בשבתו כבית משפט לערעורים מינהליים (עע"ם 635/06) בהרכב השופטים ריבלין, חיות ומלצר, פסק בנובמבר האחרון פס"ד קצר ובלתי מנומק. בקליפת האגוז, ניתן להסיק מפסק הדין כי חלקו ברכוש המשותף של כל שותף במקרקעין הרשומים בפנקס בתים משותפים עם תקנון מוסכם - איננו ודאי יותר. כל זאת, כאשר מתקיימת תוכנית לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים במקרקעין המשותפים, המעניקה זכויות בנייה נוספות. פסק הדין מעניק לסעיף 122 לחוק התכנון והבנייה יתרון על סעיף 57 לחוק המקרקעין.

זהו פסק דין תקדימי, בלתי מוסבר ומוזר, עם השלכות מרחיקות לכת, המעמיד בסכנה את חלקם ברכוש המשותף של בעלי דירות בבית משותף, וזאת למרות קיום הצו והתקנון המוסכם.

סעיף 57(א) לחוק המקרקעין קובע: "שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות בבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר".

חוק המקרקעין הוא חוק קנייני, ובקביעת שיעור החלק ברכוש המשותף מובטח לשותפים בבית המשותף כי בבנייה נוספת ו/או בהקצאת אחוזי בנייה נוספים לא ייפול חלקו מהשיעור שקבע המפקח על בתים משותפים, וכפי שמצויין בתקנון.

חוק התכנון והבנייה הינו חוק תכנוני, שבו סעיף 122 קובע כי "בחלוקה חדשה שלא הושגה עליה הסכמת כל הבעלים הנוגעים בדבר, יחולו עליה הוראות מיוחדות אלה:

(1) כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב ככל האפשר למקום שבו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה. (2) שוויו של המגרש שיוקצה כאמור ביחס לשווים של סך כל המגרשים החדשים שנוצרו על-ידי החלוקה, יהיה, ככל האפשר, כשוויו של המגרש הקודם של מקבל ההקצאה, ביחס לשוויים של סך כל המגרשים הקודמים.

סעיף 122 קובע מנגנון של תשלומי איזון בין השותפים במקרה של הקצאה בלתי מאוזנת. הסעיף קיבל משמעות הלכתית בפס"ד בעליון הידוע כ"הלכת איראני" (בג"ץ 4914/91, 5063/91).

הסעיף עוסק במגרשים הנכנסים לתוכנית של איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים ולא בחלקים של בית משותף. כך גם היה בפרשת איראני. משום מה, כנראה שהתבלבלו היוצרות אצל בית המשפט העליון המכובד, שערבב בשר בחלב וקבע כי חלקם של שותפים בבית משותף ייקבע על-ידי שמאי מקרקעין בכפוף להוראות סעיף 122, ובהתאם להילכת איראני.

מעשה שהיה כך היה: ארבעה שותפים מחזיקים שנים רבות במגרש שעליו מבנים שונים וישנים, בקומה אחת בייעוד דירות וחנויות, בשטח קרקע של 2,500 מ"ר בשכונת מגדיאל בהוד - חיילשלהשרון. בעלותם של השותפים מתפשטת לכמה תתי חלקות עם רישום כבית משותף אחד, ולו תקנון מתוקן מוסכם שבו לכל אחד מהשותפים שטחים צמודים וחלק מוגדר ברכוש המשותף.

לימים, יזם אחד השותפים, מר ס', תוכנית חדשה - איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, שבאה בעקבות תוכנית מתארית המתירה בנייה חדשה של בית מגורים בן 6 קומות ו-32 דירות עם חנויות, שאושרה למתן תוקף ב-19.6.2005. לתוכנית מצורפת טבלת איזון ולוח הקצאות שערך הח"מ, מטעם מר ס'. הטבלה מתבססת על החלק היחסי של כל שותף ברכוש המשותף כפי שנקבע ע"י המפקח, וכפי שהוסכם ונחתם ע"י כל השותפים לאחר הליכים רבים בבית המשפט המחוזי והעליון.

מר ש', שהינו אחד השותפים ולו 17.36% ברכוש המשותף, התנגד לתוכנית בנימוקים שונים שעיקרם אי הסכמתו לשיטת עריכת טבלת האיזון על-פי החלק היחסי ברכוש המשותף. הוא טען כי יש לערוך טבלת איזון חדשה, על פי השווי של החלקים הצמודים לכל דירה. התנגדותו הוסרה ע"י הוועדה המקומית, והתוכנית אושרה.

מר ש' ערר לוועדת ערר מרכז (962/04) ולאחריה לביהמ"ש המחוזי בת"א (עת"מ 1791/05) - ונדחה ע"י שניהם. מר ש' לא ויתר ועתר לעליון - וכאן צלחה דרכו.

ביהמ"ש העליון סבר כנראה כי "ניתן לעקוף בסיבוב" את חוק המקרקעין לטובת חוק התכנון והבנייה, סעיף 122. השופטים הנכבדים החליטו כי הדיון יוחזר לוועדת ערר, על מנת שזו תיפעל בהתאם להוראת סעיף 122, כפי שהתפרשה בהילכת איראני. כמו כן קבעו השופטים כי ימונה שמאי מקרקעין מכריע שיערוך את חוות דעתו בהתאם לפסיקה ולהוראות סעיף 122, שתחייב את הצדדים.

בסופו של יום נפל כבוד גדול בחלקה של קהילת השמאים, שיקבעו מעתה באיזו שיטה לקבוע את השווי היחסי בתוכנית - האם על פי הקרקע הצמודה לדירה? האם על-פי שווי המבנה והקרקע? האם על-פי שווי המבנה בלבד וייעודו? האם על-פי השווי כפי שנקבע ע"י המפקח על הבתים המשותפים לחלק היחסי ברכוש המשותף?

זהו נצחונו של חוק התכנון והבנייה על חוק המקרקעין, ותחילתה של תקופת בלבול ואי ודאות, עם הרבה עבודה לשמאים.

הכותב הינו שמאי מקרקעין, ובעל משרד להנדסה ושמאות מקרקעין.

* ראו מאמר תגובה של מייצג הצד השני, עו"ד משה לין - http://www.globes.co.il/Serve/globes/DocView.asp?did=1000332672&fid=735