זכרון דברים שחסר בו אזכור משכנתא איננו הסכם מכר

אין כמעט מי שלא מכיר את דרישת הכתב של חוק המקרקעין בענייני עסקאות במקרקעין (סעיף 8 לחוק המקרקעין). הוראה זו מחייבת שכל סוג של התחייבות לעיסקה במקרקעין תהיה בכתב. במציאות היומיומית לעיתים ההסכמים בין האנשים אינם הסכמים מפורטים שעורכי הדין הכינו, ואינם כוללים את כל ההיבטים הנחוצים לעיסקה במקרקעין.

לא פעם ההסכם היחיד הקיים בין בעל קרקע לבין הקונה הפוטנציאלי אינו אלא פיסת נייר, הנושאת כותרת "זכרון דברים", או "מזכר הבנות" ולעיתים ללא כותרת, אך מי שקורא את המסמך מבין שיש כאן רצון להתחייבות לעשות עיסקה מצד שני צדדים.

מסמכים אלו, על-פי רוב, מנוסחים באופן חלקי ולא מקצועי בכתב יד, באמצעות הצדדים אשר לא מקפידים על כל תג ותג בביצוע עסקאות מקרקעין. לעיתים היבטי מס או פרטים כאלו ואחרים נעלמים מעיני בעלי העיסקה, ואז מתחילה סאגה משפטית של הליכים משפטיים כדי לאכוף את המסמך, באשר זה טוען לחוסר תקפות וזה טוען לקיומו.

הפסיקה בעבר קבעה פרמטרים כמו זיהוי הצדדים, תאור הנכס, מהות העיסקה והתמורה כפרמטרים חשובים וחיוניים כדי שפיסת נייר תהפך להיות עסקת מקרקעין מחייבת. פרטים שניתן להשלים אותם על-פי נוהג וכו' בית המשפט בעצמו רשאי להשלים.

לאחרונה בית המשפט המחוזי בחיפה דן בסוגיה זו כשבפניו היתה תביעה לאכיפת זכרון דברים שהגיע אף לשלב של טיוטת חוזה סופית בין עורכי הדין, אך בית המשפט קבע כי זכרון הדברים חסר את הפרטים המהותיים המלאים וכי הטיוטה האחרונה שבין עורכי הדין לא קיבלה את ברכת המוכרת.

העניין היה בת.א 300/07 עופר צוריאל ואח' נ' רות מנדבליט, שנדון בפני השופט יצחק כהן. בעניין דנן, התובעים והנתבעים חתמו על זכרון דברים, אך הנתבעת כמוכרת סירבה לחתום על הסכם המכר שהוכן תוך חילופי טיוטות בין עורכי הדין של הצדדים.

התובעים עתרו לאכוף את זכרון הדברים. בית המשפט המחוזי, מפי השופט יצחק כהן, סירב לעתירה ודחה אותה, בקובעו כי בזכרון הדברים חסרים פרטים בעניין מועדי ותנאי התשלום. כמו כן חסרה הוראה בעניין הצורך של התובעים בקבלת משכנתא, דבר שמחייב שיתוף פעולה הדוק של הנתבעת כמוכרת שצריכה לחתום על כל מיני מסמכים לצורך קבלת הלוואה על-ידי התובעים.

כמו כן, זכרון הדברים כולל הוראה הקובעת כי "המכירה תיכנס לתוקפה עם החתימה של ההסכם בין שני הצדדים", כך שאפילו אם היה זכרון דברים תקף בין הצדדים, עדיין זכרון דברים זה אינו בבחינת הסכם מחייב.

על-פי קביעת השופט יצחק כהן לדוגמא, הוראה בעניין תוקף פעולה של המוכר כדי שהקונה יוכל לקבל משכנתא אינה הוראה שאפשר להשלים אותה על-ידי בית המשפט. השופט גם התרשם כי התובעים נגועים בחוסר תום לב לקראת חתימה על זכרון דברים, באשר ניסו באמצעות צד שלישי שהנתבעת לא ידעה את זהותו האמיתית בפרשה, לברר את עומק לבה של הנתבעת כמוכרת דירה, שיטה שלא כל כך מצאה חן בעיני בית המשפט.

כמו כן בית המשפט קובע כי עובדה שעורכי דין של הצדדים הגיעו לטיוטה מוסכמת אינה מלמדת שגם הנתבעת כמוכרת הסכימה לטיוטה זו. מכל האמור לעיל השופט יצחק כהן למד כי לא הונחה בפניו תשתית ראייתית להוכיח כי אכן הנתבעת גמרה בדעתה למכור את הדירה לתובעים.

כמדומני כי זהו פסק הדין הראשון שבית המשפט קובע כי הוראה בזכרון דברים העוסקת בשיתוף פעולה של המוכר כדי שהקונה יקבל משכנתא הינה הוראה מהותית, ויש בעניין זה מן חידוש בפסק דין, באשר הוראה זו כולה בתחום שליטת הקונה.