תעלת הנדל"ן

פנמה סיטי, בירת פנמה, ממוקמת על חופה הדרומי של המדינה לחוף האוקיינוס השקט. העיר עוברת בתקופה האחרונה בליץ של ייזום ובנייה שמעורר עניין רב בקרב אנשי נדל"ן בעולם, דווקא על רקע משבר האשראי, והישראלים לא אוהבים להישאר מאחור. בסקר שערכה באפריל השנה פירמת ראיית החשבון והייעוץ Deloitte בריטמן-אלמגור-זהר, נשאלו בכירי ענף הנדל"ן בישראל מהו לדעתם היעד הבא להשקעה בנדל"ן. אם באסיה פסיפיק השם החם היה וייטנאם ובמזרח אירופה הובילה רוסיה, הרי שבאמריקה הלטינית הייתה ארגנטינה (עם 40% מהנשאלים) המפתה ביותר, ואחריה פנמה הקטנה (30%) וקוסטה ריקה (20%).

אחד מאנשי הנדל"ן, שמאמין מאוד במדינה הקטנה, העביר את עיקר פעילותו העסקית אליה ואף מתגורר בה, הוא ארז נבון. נבון, בן 33 ועו"ד במקצועו, מוכר יותר לציבור בזכות ייחוסו, כבנו של נשיא המדינה החמישי יצחק נבון. עד אמצע 2004, במשך יותר משנתיים, היה נבון עוזרו האישי והקרוב של התעשיין סטף ורטהיימר וסייע לו גם בקידום תוכנית מארשל למזרח התיכון, שמטרתה הייתה הקמת מאה גני תעשייה במזה"ת, לפי המודל של פארק התעשייה של תפן.

במסגרת תפקידו נגע נבון גם בהשקעות הפרטיות של ורטהיימר, בתקופה שנבון מגדיר כ"בית ספר יזמי אדיר. סטף לקח אותי ממשרד עו"ד יגאל ארנון שבו עבדתי ואמר לי, 'מספיק לעסוק בבעיות, בוא תיצור אותן'". נבון שימש גם דירקטור במועצה לצרכנות, ולפני הבחירות האחרונות אף דובר על כך שאולמרט רוצה להציבו ברשימת קדימה לכנסת. אולם, בשנים האחרונות עיסוקו המרכזי ואהבתו הגדולה של נבון נתונה לנדל"ן.

מנהטן הקטנה

נבון שימש כסמנכ"ל פיתוח עסקי של חברת קנדה-ישראל וב-2005 הגיע לגרמניה להוביל את פעילות הקבוצה במדינה. לדבריו, בגרמניה של אותה תקופה היו הרבה הזדמנויות ותחרותיות. "סטף תמיד לימד אותי שצריך להיות 'shrink forward', וכך עשינו בגרמניה. למרות שקיבלנו הזדמנויות אחרות מרחבי אירופה העדפתי להתמקד בה. היו לי משרדים בגרמניה עם פעילות של כ-30 מיליון אירו ומנכ"ל גרמני, ולכאורה הגעתי לנחלה, אבל ההזדמנויות נעשו מעטות והמימון קשה יותר, והחלטתי לא לקפוא על השמרים".

בגרמניה היה שותף נבון ל-3 עסקאות עם קנדה-ישראל באמצעות החברה הציבורית פאנגאיה (בקמניץ, הוהנשטיין ולייפציג). לחברה של נבון, טרה (Terra Real Estate & Investments), ולקנדה-ישראל יש בפנמה שני פרויקטים משותפים (בעסקאות מלפני כשנה): מיליון מ"ר הצופים לאוקיינוס בסנטה קטלינה המיועדים להשבחה ושטח של 3.4 דונם בפנמה סיטי לבניית מגדל של 57 קומות.

בשנה האחרונה פועל נבון בפנמה עם שותפים מקומיים וללא קשר עם קנדה-ישראל. נבון מודה שלאור כמות מגדלי הפאר העצומה, ולמרות העובדה שהקרקע שנקנתה עם קנדה-ישראל הכפילה ערכה, זה כנראה לא הזמן המתאים להרים את המגדל. כבר כעת, בזכות גורדי השחקים, קוראים לפנמה סיטי "מנהטן הקטנה". פנמה נהנית מהכנסות רבות משירותים שונים ובמדינה מתכוונים להקים מרכז בנקאות שיהפוך אותה לשווייץ של אמריקה הלטינית.

נבון, שראה את התשואות של מערב אירופה, גילה כי בפנמה התשואה הנומינליות שאותה יוכל להשיג תהיה דו-ספרתית. הוא מספר כי בשנת 2000 הוא היה אחד מעשרות אלפי תיירים במדינה בטיול ארוך לאחר הלימודים. למרות שאביו כתב את רב המכר "בוסתן ספרדי", מספר נבון שהוא לא יודע ספרדית מהבית. "אבי היה עסוק מדי", אבל כאשר הגיע לפנמה התקבל בחום ולמד בהדרגה את השפה. "לפני 4 שנים קיבלתי טלפון עם הצעה להגיע לפנמה, אבל עניתי שאני בגרמניה. כאשר הרגשתי שהאדמה לא מספיק יציבה, נסעתי לאותם חברים משנת 2000, ופשוט זו לא הייתה אותה המדינה.

1999 הייתה שנת המפנה בכלכלה המקומית. נבון מציין כי "המדינה פרו-מערבית זה 40 שנה וללא זעזועים זה 20 שנה. הביטחון ברחובות מלא, המדיניות היא סוציאל-דמוקרטית ומתחרים מי דואג יותר לעניים ולתשתיות. השפה האנגלית היא השלטת, והמטבע המקומי - הבלבואה - צמוד לחלוטין לדולר. כעת הדולר נמוך וזה דווקא מסייע לי, אבל אחרי הבחירות בארה"ב הדולר יתאושש בכל מקרה", מעריך נבון.

בשנת 1999 הועברה השליטה בתעלת פנמה המפורסמת, המחברת בין האוקיינוסים, לידי ממשלת פנמה, וההכנסות מהתעלה, שמהוות כעשירית מהכנסות המדינה, עברו ישר לידי הפנמים. באוקטובר 2006 אישרו הפנמים במשאל-עם את הרחבת התעלה במה שמהווה פרויקט ענק שצפוי לתת עשרות אלפי מקומות עבודה נוספים והכנסות אדירות עם סיום ההרחבה ב-2014.

קשה שלא להתפעל מקו הרקיע לאורך החוף של פנמה סיטי ומהתוכניות הגרנדיוזיות לשנים הקרובות. נבון אומר כי בפנמה מריצים את התהליכים ביקושים אמיתיים ולא מימונים ממונפים או ספקולציות. לאחר שמקסיקו הפכה יקרה מדי, עברו הביקושים של האמריקנים לקוסטה ריקה, ובפנמה החלו לשאול את עצמם למה אצלם זה לא עובד למרות המחירים הנוחים, המטבע האמריקני והתוכניות של פורשים מעבודה בארה"ב (16 אלף ביום) לחיות בפנמה ולקבל את הפנסיה ללא מסים.

אחד מהגורמים למפנה היה פתיחת שלוחה אמריקנית לבית חולים מוכר שהפך למרכז גדול לניתוחים פלסטיים. דירות בבנייני הפאר, שצצו ונקנו במחיר של 1,200 דולר למ"ר עם הכניסה לפני 3 שנים, מגיעות כיום ל-3,000 דולר למ"ר וחלקן צפויות לטפס גם ל-5,000 דולר למ"ר. "פיליפ סטארק וטראמפ מוכרים ב-4,000 דולר למ"ר. אולם, משבר הסאב-פריים פגע בשוק היוקרה ומחיר הדירות כבר לא זול ודומה למחירים במיאמי", אומר נבון.

בבירה חיים כ-1.2 מתוך כ-3.2 מיליון תושבים שמתגוררים במדינה. נבון אומר כי ישנה שכבה חזקה שהייתה תמיד עשירה, אבל השינויים עשו אותה עשירה יותר, וזהו עוד מקור פנימי לביקושים. "זה המקום הכי בטוח באמריקה הלטינית. שם אין אף אחד שמסתובב עם שומר ראש".

ריבוי תחומים

לצד סקטור היוקרה ושורה בלתי נגמרת של מגדלים המיועדים בעיקר לפנסיונרים מארה"ב, אך גם לעשירי פנמה, סוקר נבון שישה סקטורים נוספים המובילים בנדל"ן הפנמי.

דיור למעמד ביניים, דירות ובתים גדולים לבעלי מקצועות חופשיים מפנמה וכן רבים מוונצואלה הבורחים ממדיניותו של הוגו צ'אבס; מלונאות ונופש - השוק המקומי חסר אלפי חדרי מלונות; מסחר ומשרדים - מרכזים מסחריים ובנייני משרדים טריפל A; מרכזים לוגיסטיים - הזונא ליברה, מרכז הסחר החופשי השני בגודלו בעולם אחרי הונג קונג הנמצא בעיר קולון, אינו יכול להסתפק עוד במרכזים שנבנו לפני 20 שנה. כמו כן, שדה התעופה הכפיל את המסלולים ואת מספר הטיסות, ומרכזים לוגיסטיים ראויים לצד נמל התעופה הפכו מוצר נדרש.

בשני סקטורים נוספים מרכזת טרה את פעילותה: secondary homes and resorts, עסקאות ספקולטיביות של בתי נופש וקרקעות על החופים. בקוסטה ריקה המחירים בתחום מגיעים לאלף דולר, אך בפנמה יש עדיין קרקעות על החוף בעשרות דולרים בודדים. טרה מבצעת עסקאות כאלה אך במשורה.

התחום שטרה מתרכזת בו, הוא תחום לא סקסי במיוחד, אך ככל הנראה רווחי ובטוח ביותר. דיור למעמד סוציו-אקונומי נמוך. נבון מציג שורה ארוכה של עיתונים ובהם תמונות של בתים, שפרט אחד בלבד מתנוסס עליהם - ההחזר החודשי בגינם, שנע בין 80 ל-140 דולר בחודש. המחיר של הנכס כלל לא רשום.

עבור היזם מדובר בבנייה מסובסדת לחלוטין והוא יקבל מימון של 100% מעלות הבנייה אם יציג מכירות של כ-33%-40%. הקרקע נרכשת בהון עצמי ומשמשת כבטוחה להלוואה. דווקא סקטור מעניין זה, לצד מגדל יוקרה שמתכננת טרה והקרקעות המיועדות להשבחה, מלהיב את נבון יותר מהאחרים.

ממשלת פנמה קבעה, כי אזרח המרוויח מעל 325 דולר לחודש (שכר המינימום) ומשק בית המרוויח 500 דולר זכאי לקבל 100% מימון לדירה או 98% ואת השאר בריבית נומינלית של 2.75% ל-30 שנה. כך, במקום שהמדינה תשכיר דירות, היא למעשה נותנת דירות. החזר המשכנתא לא יכול להיות יותר מ-33%-40% מההכנסה הפנויה והבנק מקבל מבחינתו ריבית רגילה, כך שהסיכון הוא רק על הממשלה. משבר סאב-פריים, כנראה, אינו רלוונטי.

מימון לטיני

אם בארה"ב ובחלק ממדינות אירופה משבר האשראי הפיל חללים בקרב יזמים ומימון פרויקטים הפך עבור רבים לכמעט בלתי אפשרי, הרי שבפנמה השיטה עובדת אחרת. נבון אומר כי בסיס המימון משתנה בהתאם לזהות המבקש ולאופי הפרויקט, ככל שהוא ידוע ובעל מוניטין טוב יותר, הדרישה למכירה מוקדמת קטנה ותנאי המימון טובים יותר.

"ככלל, במגורי היוקרה, נדרש כיום יזם להציג כ-40%-50% של מכירה מוקדמת להיקף מימון של 60%-70% מעלות הבנייה. יתרה מכך, כיום גם יש יזמים שנדרשים להציג את זהות הקונים על מנת שהבנק יוודא שאין מדובר ברוכש ספקולטיבי שקונה כדי למכור אלא בקונה שמעוניין לגור. לעניין זה, יתעורר חשד כלפי מי שקונה יותר מדירה אחת. בבנייה מסובסדת, כאמור, מקבלים 100% מימון עם הצגת 33%-40% של מכירות. בשני המקרים הקרקע נרכשת בהון עצמי ומשמשת כבטוחה להלוואה".

עם זאת, מודה נבון כי הבנקים נהיו זהירים יותר, בעיקר בדיור היוקרה, מכיוון שדומה כי לא כל 100 המגדלים שתוכננו יקומו בסופו של דבר, והבנקים חוששים כי הבנייה לא נסמכת על ביקושים אמיתיים בשוק. זאת, בהבדל מדיור להכנסה נמוכה, שהביקוש אליו והתוצאות נבחנים היטב כל חצי שנה.

"המגדלים שכבר בהקמה נהנו מעליית מחירים, אולם אלה שיושלמו עוד 3 שנים יסבלו מירידות מחירים. הרבה אנשים לקחו קומה או שתיים ולפני מסירת המפתח יזרקו את הדירות לשוק. יש כאן ספקולנטים מכל העדות ומכל המינים", מסכם נבון. "המימון הוא רק עבור עלות הבנייה. עד אז, הקרקע, התכנון והשיווק, רק מהון עצמי". *

ariel-r@globes.co.il