למרות המחירים הנמוכים - קשה למצוא דוגמאות רבות בישראל למסחר תת-קרקעי

למרות הדיבורים הרבים על מחסור בקרקע, על עליית מחירי הנדל"ן ועל ההיצע המוגבל, קשה למצוא דוגמאות רבות בישראל למסחר תת קרקעי או לשימושים אחרים בתת הקרקע מלבד חניות. ימים יגידו אם שינויים כאלה יהיו ישימים ומוצלחים בישראל, אבל כיום אין מספר רב של דוגמאות למסחר מתחת למפלס הרחוב שניתן להגדירו כהצלחה.

באופן טבעי, השטחים הללו זוכים מראש לתמחור נמוך בהרבה מאלה שמעליהם. ברחוב מדובר בדרך כלל במחיר שזול ברבע ואפילו ב-50% מחנויות במפלס הרחוב. בקניונים הפער גדול אפילו יותר.

בוועדה המחוזית ירושלים הסיקו מסקנה לא אופטימית מניסיונות שהפכו לשוממים ואפילו עגמומיים בבירה. במרכז כלל, למשל, שנמצא ברחוב יפו המרכזי, יש קומת מסחר שמצריכה ירידה, ואינה מביאה קונים רבים. מתחת לסניף "ארומה" שברחוב הלל בעיר, גם הוא רחוב מסחר שוקק ומרכזי, יש ירידה לכמה חנויות, אך היא מוזנחת למדי. במורד הרחוב החיצוני למבנה התחנה המרכזית החדשה, שבו יש ירידה, עומדות חנויות קטנות, בעיקר לפלאפל וקיוסקים, והוא נראה מיושן למרות הצמידות למבנה התחנה החדש.

"משתדלת לא לאשר"

באחרונה ביטלה הוועדה המחוזית קומות מסחר תת-קרקעיות בתוכנית לבניין מגורים ומסחר ברחוב אגריפס בירושלים. בהחלטה ציינה הוועדה, כי "הניסיון מלמד שבמרבית המקרים מסחר הממוקם בקומות תת-קרקעיות אינו מצליח ואותן הקומות הופכות לשטחים מוזנחים שהשפעתם על סביבתם רעה. הוועדה סבורה כי קומות מסחר אלו עלולות לפגוע במתחם כולו ולפיכך מחליטה על ביטולן".

בוועדה המחוזית בירושלים מסבירים כי לא מדובר ב"תופעה" שמאפיינת את ירושלים. לדבריהם, מדובר באופי של האנשים שבדרך כלל לא מחפשים את החנויות שמתחת לקרקע, אלא נוטים להיכנס לחנויות לפי מה שמושך את העין, אלא אם כן יש חנות מסוימת שהם מחפשים. "אנו משתדלים מאוד לא לאשר מסחר תת קרקעי בעיר, כי אנו יודעים שזה הסיפור", אומרים בוועדה. "לא מדובר במדיניות גורפת. אם מוכיחים שיש חשיבות מיוחדת, אז הוועדה תשקול לגופו של עניין. אבל ברמת העיקרון, אנו מעדיפים שלא לאשר מסחר לא פעיל".

אלא שלדעת מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן-שחר, תמיר בן-שחר, לא כדאי לקבל החלטה נגד אישור תוכנית מסחר בקומות תת קרקעיות, ותמיד יש מצבים שהדבר אפשרי. "בעולם יש קניונים ומרכזי ערים שלמים מתחת לפני הקרקע. שם מדובר על מאות אלפי מטרים. מדוע אי אפשר לבנות מתחת לקרקע סופרמרקט, חנות או כלבו גדול, וגם שימושים כמו חדר כושר?", הוא מקשה. "אנחנו מדינה שמשאב הקרקע שלה חסר. זה לא מסתדר עם זה שלא מצופפים ובעצם מבזבזים קרקע. איזו סיבה למשל יש שלא לעשות מסחר מתחת לכיכר רבין? יש בארץ כמה ניסיונות לכך, למשל בקניון נחמיה בקריית שמונה יש באולינג בקומה אחת מתחת לפני הקרקע. כשאתה בונה מרכז מסחרי, אין סיבה שלא יהיה מסחר גם בקומה מינוס אחת. לקונה זה לא משנה אם הוא ירד קומה או יעלה". על רקע עתודות הקרקע המעטות בארץ, בן-שחר בטוח שהמסחר התת-קרקעי ייכנס בהדרגה למרכזי הערים ולרחובות ישראל.

זהירות: משתנה

גם האדריכלים נעמה מליס ואדר סקר ממשרד סקורקא אדריכלים מסכימים שלא כל מסחר מתחת לפני הקרקע ייכשל. השאלה היא כיצד מתכננים. לדברי סקר, בעולם יש כמה תקדימים מוצלחים. בקנדה יש קניונים ומרכזי ערים מתחת לפני הקרקע בשל מזג האוויר הקר במשך מחצית שנה שאילץ את מציאת הפתרונות ובפריס חלק מהעיר נמצא מתחת לפני הקרקע. דוגמה טובה אחרת יש ברחוב ניוברי בבוסטון.

עם זאת, לדבריו, יש הבדל בין זה לבין "לקבור" מסחר ברחוב. "ברחוב האינטראקציה בין מה שקורה בפנים לבין החוץ הוא חשוב", מדגיש סקר. "צריך להתחשב במידת הפתיחות של החלק שמתחת לקרקע לקומות העליונות ולסביבה, ובשאלה עד כמה הוא חשוף לאור ולאיוורור. כשיוצרים מרתפים ויורדים למטה יש סכנות של גז ראדון, מחסור באור טבעי ובאיוורור ובכלל, ירידה באיכות החיים וריחוק מהרחוב". לדעת סקר, חשוב לנצל את הקומות התחתונות במינון נכון בראייה של הרחוב כולו ובפרופורציה נכונה של החתך הפנימי, תוך התחשבות בחיבור לחללים הפנימיים. התכנון חייב להעשיר את הקיים ולא ליצור מתחם קבור כמו מתחמים מוכרים שאנשים משתמשים בהם בתור משתנה. סקר רואה בדיזנגוף סנטר בתל אביב דוגמה לא רעה למסחר תת קרקעי עם שילוב נכון. "במצבו, היה עדיף לשלב את המסחר בתת הקרקע מאשר להוסיף עוד שתי קומות לקניון. במקרה הזה, ההישג סביר לחלוטין", הוא מוסיף.

בקניונים סגורים שאלת ההצלחה של קומות מתחת לפני הקרקע היא פתוחה. בקניון מעלה אדומים, למשל, קומה מינוס אחת לא מאכלסת חנויות רבות. בכל זאת, לדברי האדריכלית מליס, כמעט בכל קניון יש קומה מינוס אחת וברוב המקרים זה עובד. לדעת מליס, מסחר מתחת לקרקע, בדיוק כמו מסחר בקומה הראשונה ומעלה, יצליח אם יתוכנן נכון, זאת מבחינת כמות מספקת של מסחר וקישוריות מספקת לרחוב. "בתנאים של צפיפות עירונית גדולה זה הגיוני להכניס סופרמרקט לקומה מתחת לקרקע או קולנוע גדול", היא מוסיפה. "יש גופים מסחריים שבקומת הקרקע קשה להכניס אם אין מספיק נפח. זה עלול להפוך את המתחם ללא נעים עד כדי מתחמים שבהם אנשים עושים צרכים בכניסה. בכל העולם בונים מסחר בכמה קומות מתחת לקרקע ובנפחי ענק. צריך רק לדעת לתכנן. בארץ ניתן לראות מסחר כזה שנעשה בצורה טוב בדיזנגוף סנטר ובגן העיר בתל אביב. גם ברמלה יש קומה אחת שיורדים אליה בתחנה המרכזית החדשה, וזה עובד יפה. אין צורך לשלול זאת באופן גורף".