מגרש מול הים תמורת מגרש על הים

פאת ים - זהו שם המגרש של הכשרת הישוב, פוטנציאל מופלא. המגרש מתחיל בככר דה שליט, בקצה הדרומי של רחוב גלי התכלת, שהוא הרחוב העשיר ביותר בארץ. מרטין שלאף. זכי רכיב. שגריר ארה"ב. וילות ב-20 מיליון דולר.

מגרש פאת ים צמוד לירידת הולכי הרגל לחוף השרון. המגרש בעל מבנה מוזר: שני משולשים הנפגשים בקודקודיהם בנקודה המרוחקת כ-100 מטר מהים. בסיס המשולש המערבי הוא ממש קו החול של החוף, ובסיס המשולש הנגדי הוא על רחוב גלי התכלת.

בדו"חות הכספיים של הכשרת הישוב נאמר, שהחברה רכשה בשנת 1988 את המגרש, בגודל 12 דונם, ויש לה 50% בזכויות עליו, אחרי שמכרה בסמוך לרכישה חצי מהמגרש לחברת א.י.ג. בע"מ (זהות בעלי חברה זו אינה ידועה). בדו"ח האחרון של הכשרת הישוב הוערך המגרש בשווי של כ-4 מיליון דולר.

תוכנית היסטורית למלון

על מגרש פאת ים חלה תב"ע היסטורית מ-1968. זוהי תב"ע למלונאות, 50 יחידות ב-12 קומות, בשטחי בנייה עיקריים של 7,000 מ"ר. בתשריט התב"ע המלון מסומן כמעט על קו המים, במשולש המערבי של המגרש.

שאלת המפתח בעסקה היא: מה שווה היום התב"ע הזו מבחינת זכויות הבנייה במגרש פאת ים של הכשרת הישוב?

דרור עזרא ממפלגת הירוקים, חבר מועצת עיריית הרצליה, מצביע על הבעיה המרכזית של התוכנית ההיסטורית למלון. תוכנית המלון עומדת בסתירה לתוכנית המתאר הארצית (תמ"א) 13 לשמירה על החופים. על תמ"א 13 אמורות לשמור ועדות תכנון חשובות עם שמות מפוצצים כמו ולחו"ף. העיקר הוא שאין בנייה בטווח של 100 מטר מהים.

עזרא: "לפי תמ"א 13, התוכנית ההיסטורית למלון אינה ניתנת ליישום. על החלק המערבי אין בכלל מה לדבר, כי הוא כולו בתוך ה-100 מטר. רוב החלק המזרחי של המגרש הוכרז בתמ"א 13 כשצ"פ, כל מה שמותר לבנות לפי תמ"א 13 בקצה הרחוק ביותר מהים הוא 600 מ"ר למגורים".

אם תמ"א 13 מאיינת את הזכויות ההיסטוריות, האם יש בכלל ערך מסחרי כלשהו למגרש פאת ים? חברת הכשרת הישוב רכשה את המגרש בשנת 1988, 5 שנים אחרי שתמ"א 13 נכנסה לתוקף, ומעריכה אותו כאמור ב-4 מיליון דולר.

המגרש הכי אטרקטיבי בהרצליה הוא מגרש החניה העירוני, על כביש רמות ים לאורך החוף. קרקע עירונית, מול חוף זבולון וליד מלון אוקינוס. זהו מגרש בן 20 דונם, עם מבט פתוח ורחב לים. בינו לבין הים גן ציבורי מטופח.

במסגרת העסקה, עיריית הרצליה עומדת לשנות את ייעוד המגרש משצ"פ (שטח ציבורי פתוח) ומבני ציבור, לייעוד למגורים. במגרש יהיו זכויות ל-11 וילות ועוד 6,300 מ"ר בנייה רוויה למגורים - עם מבט לים. במונחי מכירה יש כאן לפחות 100 מיליון דולר. זהו המגרש שעיריית הרצליה מתכוונת לתת להכשרת הישוב, תמורת המגרש של הכשרת הישוב בפאת ים.

גרמן יצאה למלחמה

מרכיב מרכזי בעסקה צריך להיות השווי של מגרש פאת ים. מה קרה למגרש?

בשנת 1995 הגישה הכשרת הישוב תוכנית חדשה על מגרש פאת ים. בחלק המערבי של המגרש כמובן לא נגעו, מפאת קדושת ה-100 מטר מהים, אבל בחלק המזרחי שלו התבקש מלון. הכשרת הישוב ביקשה להקים מלון של 41 קומות בתחילת רחוב גלי התכלת, חוסם את ככר דה שליט, 15,000 מ"ר שטח עיקרי.

התוכנית של הכשרת הישוב זכתה לתמיכה של עיריית הרצליה בראשות אלי לנדאו. בוועדה המחוזית הוגשו התנגדויות רבות, מארגוני הירוקים, עובר במיליונרים השכנים ועד שגרירות ארה"ב.

יעל גרמן נבחרה כראש עיריית הרצליה בסוף 1998. היא יצרה תקדים גדול בכך שהצהירה מיד מלחמת חורמה על כל תוכניות הנדל"ן שעברו בתקופת שלטון קודמה, אלי לנדאו, ואפילו אם התוכניות האלה קיבלו מעמד סטטוטורי. שום ראש עיר לפניה לא העז להצהיר כך. בעניין המרינה זה היה קצת מאוחר מדי מצד גרמן, אבל לגבי מגרש פאת ים היא הצליחה בתחילת הדרך קצת יותר.

עיריית הרצליה החדשה, בראשות גרמן, יצאה מיד בתחילת כהונתה ב-1999 נגד תוכנית פאת הים. גרמן שלחה רמז בוטה: התוכנית הופקדה לכאורה בבהילות בוועדה המחוזית, ימים אחדים לאחר שהיא ניצחה בבחירות את אלי לנדאו. העירייה החדשה בראשותה הדגישה את חשיבות ורגישות הבנייה לאורך קו המים של הרצליה.

גרמן, במכתב אישי לוועדה המחוזית ת"א, דרשה לדחות את התוכנית, כי היא סותרת את תמ"א 13. תוכנית הכשרת הישוב במגרש פאת ים ירדה מסדר היום של הוועדה המחוזית. כאשר תוקן חוק החופים ב-2004, שאוסר על מתן הקלות בתחום ה-100 מטר מהים, נראה היה שמגרש פאת ים תקוע עוד יותר.

3 מיליון דולר בין השומות

בהרצליה התחילו לדבר ב-2005 על רעיון חדש: חילופי מגרשים בין העירייה לבין הכשרת הישוב. העסקה שהוצעה: העירייה תיתן להכשרת הישוב את המגרש בחוף זבולון, עם זכויות למגורים שהעירייה תארגן, והכשרת הישוב תעביר לעירייה את מגרש פאת ים, שיוכרז כולו כשצ"פ.

כאן עולה שאלת השווי של המגרשים. העירייה הזמינה שומה במשרד השמאים רוסו-אשד. מגרש החניה בחוף זבולון, עם מבט נהדר לים ועם זכויות המגורים המובטחות (11 וילות ו-6,300 מ"ר למגורים), הוערך ב-18 מיליון דולר.

לגבי שווי מגרש פאת ים יש שתי שומות. בשומה הנושאת תאריך 26.4.06 מוערך שווי מגרש פאת ים, כאילו יש לו עדיין זכויות ניתנות למימוש של התב"ע ההיסטורית מ-1968, ב-12.5 מיליון דולר. בעקרונות השומה ציינה השמאית לבנה אשד, כי "שווי הזכויות במתחם פאת ים מתבסס על ייעוד הקרקע, על פי התוכנית התקפה ובהתחשב בהוראות תמ"א 13".

בשומה שניתנה כעבור שבועיים, מתאריך 8.5.06, קבעה אשד, כי שווי מגרש פאת ים הוא 15.75 מיליון דולר. מדוע עלה השווי ב-3.25 מיליון דולר תוך שבועיים בין השומה הראשונה לשנייה?

השומה המאוחרת יותר שונה מהשומה הקודמת בסעיף בולט: בעקרונות השומה השנייה אין התייחסות למגבלה של תמ"א 13 במגרש פאת ים.

השמאית אשד נשאלה, מדוע בשומה השנייה, שבה הוערך שווי המגרש ב-15.75 מיליון דולר במקום 12.5 מיליון דולר, היא לא התייחסה בעקרונות השומה למגבלת תמ"א 13.

אשד אמרה: "הסיבה היא, שהתנהל הליך של הדברות עם הכשרת הישוב, והשומה השנייה הייתה מעין שומה מוסכמת עם השמאית של הכשרת הישוב, בכפוף לתנאים שנקבעו בחוזה בין הצדדים. לדעתי הייתה גם בשומה השנייה התחשבות בתמ"א 13, ואם זה לא מופיע בעקרונות השומה השנייה, זו טעות סופר". אשד מסרה גם במסגרת גילוי נאות, כי בעבר הכינה שומה נגדית עבור חברת אופטימה, הנשלטת על-ידי הכשרת הישוב.

מחברת הכשרת היישוב נמסר: "תאור העובדות כפי שהוצגו בכתבה אינו נכון כלל ועיקר. הכשרת הישוב אינה מבצעת כל עסקה להחלפת קרקע. מדובר בשינוי תב"ע שעבר ועובר את כל התהליכים המחויבים על פי החוק. טענות דומות לאלה המועלות בכתבה הועלו בעבר בפני הוועדה המקומית הרצליה על ידי המתנגדים לשינוי התב"ע, נבדקו ונשקלו, ובסופו של דבר נדחו על-ידי הוועדה המקומית הרצליה.

"חברת א.י.ג. - שותפיה של החברה, הינם צד ג' בלתי קשור לחברה. הגב' לבנה אשד לא נתנה בעבר כל שירותים להכשרת הישוב. הכשרת הישוב מוצאת בשאלות אלה רמזים כאילו בוצעו על ידיה פעולות שלא בתום לב, ודוחה אותם בשאט נפש". *

יעל גרמן: "נתתי מתנה לדורות הבאים"

יעל גרמן, ראש עיריית הרצליה, מגינה בלהט על עיסקת החלפת המגרשים. המטרה החשובה באמת לדבריה, המושמעים בשכנוע, היא להציל את כיכר דה שליט מהסכנה האיומה של הקמת מלון ענק של 41 קומות בנקודה הכי אסטרטגית בחוף הרצליה.

בימים אלה מתנהל תהליך של תיקון לתמ"א 13 על-ידי אדריכלית עדה לרמן, תיקון שמטרתו לתת רזולוציה טובה יותר על תמ"א 13, כי הרי כל מטר מהים קובע היום מיליונים. התיקון אמור להגיע לסיום בעוד כחצי שנה או שנה.

גרמן מביעה חשש עמוק, שבמסגרת התיקון לתמ"א תוכל הכשרת הישוב לחזור ולקבל את זכויותיה ההיסטוריות במגרש פאת ים לבניית מלון, ואי אפשר יהיה למנוע את מימוש הזכויות. תסריט כזה, לדבריה, ימיט אסון אורבאני על חוף הים של הרצליה. "נתתי מתנה לדורות הבאים", היא אמרה.

עיריית הרצליה נשאלה, מה שינה את דעתה של ראש העיר ואת דעת העירייה לגבי מגרש פאת ים, מההתנגדות התקיפה ב-1999 והטענה של גרמן על סתירה מול תמ"א 13, לקיום העיסקה היום?

תגובת עיריית הרצליה: "על פי תב"ע היסטורית מאושרת ובתוקף הר/664, במגרש פאת ים קיימות זכויות בנייה למלון בן 7,000 מ"ר, והדבר כרוך בהגשת תוכנית שינוי בינוי.

הסכום כולל פיצויים

"מטרתה של תוכנית החלפת המגרשים היא "להחליף" בין שטחים ציבוריים ובין שטחים ייעודיים לבנייה, באופן שהשטח הציבורי ימוקם על חוף הים - שהוא הנכס החשוב ביותר לציבור, ולהבטיח לתושבים ולדורות הבאים שטח פתוח עם מבט לים, בו לא ייבנו בניינים, למרות תיקון 4 לתמ"א 13 המאשר בנייה במקום.

"על פי ההסכם שגובש, ושאמור להיחתם בין העירייה והוועדה המקומית לבין בעלי הקרקע, חברות פאת ים ישלמו לעירייה את מלוא ההפרש, בין שווי זכויותיהן במגרשים שבבעלותן (בסמוך למלון השרון), על-פי התוכניות החלות עליהן היום, לבין שווי הזכויות של מגרשי העירייה המיועדים להן, והכל אם וככל שהתוכנית החדשה תאושר. חישובי השווי נערכו על ידי שמאית מטעם הוועדה ויעודכנו על פי התוכנית החדשה. עוד נקבע בהסכם כי אם ידרשו פיצויים, בסכום העולה על סכום הפרש השווי, תישאנה בכך החברות". *