הקונה מקרקעין מגנב

עניין זה מתקיים אם הרוכש מוכיח כי רכש את הזכויות במסגרת תקנת שוק. התנאים לתקנת שוק הינם: תמורה (ריאלית), תום לב, וכי הרכישה בוצעה במסגרת יחסי מסחר רגילים מאנשים שדרכם למוכר סחורה מעין זו.

במקרקעין כמו במקרקעין, הכל מורכב יותר. חוק המקרקעין נותן הגנה של תקנת שוק במקרקעין בתנאים מחמירים ביותר. תנאים אלו הם: היות הקרקע מוסדרת, תמורה (ריאלית), תום לב, הסתמכות על מרשם וסיום העסקה של הקונה בעודו בתום לב (פס"ד סונדרס, ע.א 4609/99).

אך מתעוררת השאלה, מהי "הסתמכות על המרשם" לפי החוק האמור? האם הכוונה שזכויות שנגנבו הינן זכויות קנייניות כמו בעלות רשומה, חכירה רשומה וכו', או שמא הכוונה גם לזכויות חוזיות, קרי, כשהזכות שנמכרה היא זכות אובליגטורית, לדוגמא כשהיא רשומה בצורה של הערת אזהרה?

עניין זה נידון לאחרונה בבית משפט המחוזי בחיפה, בפני השופט יצחק כהן, בעניין ת.א. 1194/05 אסתר הפיאקרז נ' עזבון נאיף עלי שעבי ז"ל.

בעניין דנן, שניים שהיו בעלי מקרקעין והם תושבי צרפת נפטרו בשנים 1979 ו-1996. התובעים הם יורשיהם החוקיים של הנפטרים. בינתיים, נוכלים כלשהם זייפו דרכונים והתחזו בפני נוטריון בשנת 1996 כמנוחים, והעניקו ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת נתבע 1. מכוח ייפוי כוח הבלתי חוזר, נרשמה הערת אזהרה לטובת נתבע 1.

לימים הנתבע 1 מכר זכויותיו החוזיות לנתבע 2. הנתבע 1 טען, כי לא הוכח כי החתימה על ייפוי כוח הבלתי חוזר הייתה מזויפת, וכי הנתבע 2 ביקש ליהנות מהגנה של סעיף 10 לחוק המקרקעין, הוא הסעיף המעניק הגנה לקונה בתום לב.

השופט יצחק כהן קבע כי לעניין טענת זיוף חתימה של מנוחים אין צורך בחוות דעת, כי שני המנוחים נפטרו לפני המועד בו הנוטריון אישר את חתימותיהם על פי ייפוי הכוח. לעניין טענה של נתבע 2 נקבע, כי ההגנה של סעיף 10 לעיל הינה רק על מי שרוכש ממי שרשום כבעלים.

לפי קביעתו של השופט, "סעיף 10 לחוק המקרקעין יצר "תקנת שוק", המגנה על מי שרכש זכויות קניין בהסתמך על זכות קניין רשומה בספרי המקרקעין. מי שרכש זכויות ממוכר, שלזכותו הייתה רשומה הערת אזהרה בלבד, וזכותו טרם השתכללה כדי זכות קניין של ממש... אינו זכאי לחסות בצל הגנת השוק הקבועה בסעיף 10".

פסק דין זה מעלה קושיה מעניינת בעניין תקנת שוק. טול מקרה שבו הנתבע השני במקרה דנן היה מספיק להעביר את הזכויות על שמו בעודו בתום לב.

האם עניין זה לא עולה לכדי מרשם מטעה? נראה כי שאלה זו טרם מיצתה עצמה בפסיקה. *

הכותב הינו מומחה לדיני מקרקעין, ומחבר הספר דיני מקרקעין עקרונות והלכות.