לוקחים את הזמן: מדוע מתארך משך בניית דירה בישראל

משנה לשנתיים

הנתון המעודכן ביותר על משך זמן הבנייה במשק, ניתן על ידי אגף המידע וניתוח כלכלי במשרד הבינוי והשיכון. פרסום שיצא לפני ימים אחדים (והנכון לסוף 2008), ושמודד את התקופה ממועד התחלת חפירת היסודות עד מועד גמר הבנייה, מלמד כי בתחילת העשור נרשמה מגמת התארכות במשך הבנייה בין 2000 ל-2005 (למעט 2001), מ-23.9 ל-26.1 חודשים. כלומר, יותר משנתיים תצטרכו לחכות אם קניתם דירה "על הנייר".

התארכות משך הבנייה אפיינה את הסקטור הפרטי והציבורי כאחד. בשנים 2006 ו-2007 חלה ירידה, שאולי יכולה להיות מוסברת מהשגשוג בשוק הנדל"ן, אך ב-2008 שוב חלה עלייה ל-25.3 חודשים בממוצע. 27 חודשים בבנייה ביוזמה ציבורית ו-24.9 חודשים בבנייה ביוזמה פרטית.

לא מדובר בגזירת גורל: בשנות השיא של העלייה (והנדל"ן) נבנו כאן דירות ביוזמה הציבורית תוך קצת יותר מ-12 חודשים ובכ-20 חודשים ביוזמה הפרטית.

אז כיצד "מתרצים" היזמים וחברות הביצוע את זמן הבנייה שלא רק שאינו מתקצר, אלא אף מתארך? אמיר נחום, מנכ"ל חברת הביצוע אורתם-סהר, מצביע לגובה. "פעם מגדל מגורים של 30 קומות היה דבר לא יאומן, היום בניינים נמוכים הם בני 9-10 קומות. לבנות לגובה זה טכנולוגיות מיוחדות, ציוד אחר, דרישות ניהול יותר גבוהות והשינוע באתר הוא הרבה יותר איטי ומורכב". לתשומת ליבם של היזמים, שחושבים שמגדל זה רק עודף הכנסות (יותר דירות) ושוכחים את שורת ההוצאות שמולם.

בין היתר, הבנייה לגובה הולידה את הצורך במרתפי חניה גם בבנייני מגורים, שפעם היו כמעט רק בבנייני משרדים. "היום בניינים רבים מקבלים מפלס או שניים תת-קרקעיים ובמגדלים אפילו שלושה. במישור החוף ובשפלה יש ביצוע ועבודות בתוך מי תהום, זה מייקר ומצריך טכנולוגיות מיוחדות ומוסיף הרבה לתקפות הביצוע. ניתן לבנות 9 קומות בלי מרתפים ב-14 חודש, ואותו בניין עם מרתפים ייקח שנתיים", מדגיש נחום.

הברזל יגרום לעיכוב

גורם נוסף שמאריך את קצב הבנייה נובע משדרוג הסטנדרטים בעשור האחרון. נחום מציין, כי כיום יש הרבה יותר תקנים שמוכתבים לדייר, לקבלן ולמבצע, למשל בנושא מעליות, אש, תקני רוחות, חיזוקי שיש ועוד. "יש הרבה יותר סטנדרטיזציה וגם הדייר למד לא לקבל עבודה שאינה באיכות גבוהה. כאשר יש בקרה שכזו מקבלים הליך הרבה יותר טו,ב אבל שגורם לעבודה קצת יותר איטית".

מאידך, מרגיע נחום, בהחלט יש משתנים שמריצים את שעון הבניה קדימה. "לחברות הבניה המובילות יש פרויקטים עם עגורני צריח, ומשתמשים במחיצות גבס, מוצר טוב יותר מהבלוקים. כל האתרים היום ממוחשבים, לא תמצא היום מנהל פרויקט שיושב בקונטיינר שלו מבלי להיות ממוחשב מכף רגל ועד ראש", אומר נחום.

מרכיב נוסף בתקופת הבנייה הוא חומרי הגלם. כאשר במהלך המחצית הראשונה של 2008 זינק מחיר הברזל ביותר מ-100%, קבלנים רבים היו צריכים להתמודד עם בעיות תזרים, לאחר שסגרו חוזה קודם לעליית מחירי המתכות. הם חיפשו דרך להאט את הביצוע, בציפייה לראות מה טומן בחובו שוק התשומות. נחום אומר כי "ההיטל השערורייתי על ברזל מיובא שהוטל השבוע יכול לגרום להאטת הבנייה, כי קבלנים צריכים לראות מאיפה הם מביאים את הכסף בשל העלייה של 25% במחיר, שבכל מקרה מי שישלם אותה זה הדיירים".

הקבלנים מתעקשים שהעבודה כיום היא מהירה ואיכותית יותר, אבל אופי הדירות והדיירים הוא שמביא לעיכובים, כאשר נקודות הפיגור הגדולות הן ב"גמרים", הכוללות מערכות חשמל, אינסטלציה, מיזוג אוויר, איטום, טיח, ריצוף, צבע ועבודות גבס. "זה לוקח זמן כי לרוכשים ניתן כלי של שינויי דיירים. זה חיובי, אבל מתורגם לכך שכל דירה הופכת להיות פרויקט. הדיירים עצמם מעכבים, ולכן אנחנו מחתימים דיירים שמבקשים שינויים על סיכום שהשינוי גורם לארכה של כך וכך זמן ביצוע. לכן בחדרי מלון אין אף פעם פיגורים, הכל אותו דבר", מציין נחום.

רן בן אברהם, סמנכ"ל ייזום ושיווק בקבוצת צמח המרמן מספר כי בזכות השיטה המתועשת נזקקת החברה ל-18 חודש בלבד להקמת בניין ממוצע של עד 10 קומות. "כיום עושים במכה אחת את קירות החוץ מבטון עם האבן בפנים, שיטה שחוסכת מהירות משמעותית בבניית הפרויקט. ברגע שעושים תקרה, שבועיים אחרי, אתה יכול להכניס קבלנים למטה, הגמר רודף אחרי השלד ואני רץ במקביל, וניתן להגיע תוך שנה וחצי לבניין ממוצע. פעם היו עובדים רק עם קבלנים ערביים שבשעה שלוש היו מפסיקים לעבוד, היום עם העובדים הזרים ניתן לעבוד עד הלילה. אנחנו רוצים לקדם לוחות זמנים והעובדים רוצים שעות נוספות, כל עוד זה לא מפריע לשכנים".

"מאידך", מספר בן אברהם, "בעבר הסטנדרט היה מרצפות טרצו, שכמעט היו פשוט מניחים על הרצפה. היום העבודה עם גרניט פורצלן הרבה יותר יסודית ומדוקדקת. כלומר, התיעוש קידם את העבודות הרטובות ושיטות הבנייה נעשו מהירות יותר, אבל הסטנדרט עלה משמעותית, ובסך הכל הזמנים התאזנו".

אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין, מעריך כי "כל נושא התיעוש גרם לכך שתהליך הבנייה הפך מהיר ויעיל יותר ופחות תלוי כוח אדם. בניין בן 14 קומות, שבשנת 1996 לקח לנו 24 חודשים לבנות אותו, היום יבנה ב-16 חודשים, משך הבנייה התקצר לפחות בשליש בעשור האחרון".

סיבה נוספת להתארכות משך הבנייה בשנה האחרונה עשויה להיות גם המיתון במשק. למה למהר כשיש עדיין לא מעט דירות על הנייר. לדברי בן אברהם, כאן עשויה להיות שונות בין יזם שהוא גם קבלן לבין יזם ששכר קבלן מבצע. לדבריו, "במקרה של קבלן מבצע עבור אחרים, אם נתנו צו התחלת עבודה והמכירות לא הולכות משהו, למבצע לא איכפת. הוא רוצה את התזרים ולהתפנות לעבודות נוספות, אבל היזם רוצה להתאים עצמו לקצב המכירות".

זמנים ומזומנים

מעבר לטכנולוגיה ולידיים עובדות, ליבו של כל פרויקט הוא השיווק והמימון. מהי השפעת המזומנים על זמן הביצוע?

טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל, אומר כי הגורם המימוני אינו אמור בדרך כלל לגרום לעיכובים בפרויקט. החל ממועד קבלת הליווי הבנקאי, אמור הפרויקט לממן את עצמו כפרויקט סגור. בפרויקט סגור תקבולי המכירות מופקדים לחשבון מיוחד ומשמשים לצורך מימון הקמתו. בנוסף, ממומן הפרויקט באמצעות הלוואות ביניים, הניתנות ע"י הבנק המלווה ונדרשות עקב הפרשי עיתוי, הקיימים בין התקבולים לעלויות. יחד עם זאת, אומר תפוחי, בגמלא נתקלים לעיתים קרובות בעיכובים הנגרמים לפרויקטים עקב הקשיים העולים בהשגת ליווי בנקאי או בהשגת ההון העצמי הנדרש לצורך קבלת הליווי הבנקאי. כמו כן, בפרויקטים בהם נתקל היזם בקשיים במכירת הדירות ו/או במצבים בהם גדל תקציב הפרויקט עקב חריגות בלתי צפויות, עלול הבנק להעמיד קשיים בהמשך מימון הפרויקט, אשר מביאים לעיכובים בסיום הפרויקט. "עיכובים מימוניים יכולים לגרום אף להפסקת הפרויקט כולו ופשיטת רגל של היזם, אולם במרבית המקרים, לאחר עיכובים שנעים בין שלושה חודשים לחצי שנה, מצליח היזם להתגבר על הקושי המימוני והוא ממשיך בפרויקט", מסכם תפוחי.

בן אברהם אומר, כי בדרך כלל הבנק לא מסתכל על קצב מכירות, אבל בזמן משבר יש יותר תשומת לב לכך. "אם המכירות אינן תואמות את הסכם הליווי, הבנק יאמר אל תוציא עוד כסף ואל תתקדם בבנייה. מבחינת הזמנים, יש את מאזן האימה של השוק שאומר שבמשבר הרבה עבודות מתבטלות כך שיש כוח עבודה זמין, מאידך, המכירות יותר קשות לכאורה והבנקים עם יד הדוקה על ההדק, וזה עלול לעכב".

בן חיים מציין שיש צורך להקביל ככל שניתן את המכירות לביצוע, על מנת לחסוך ככל האפשר בעלויות המימון. לדבריו, תמחור הפרויקט לוקח בחשבון את משך הבנייה אשר משפיע על תקורות האתר בהתאם. "תקורות אתר הינו מרכיב חשוב בתקציב הבנייה. כמובן שככל שמשך הבנייה מתארך, עלויות המימון ועלויות תקורות האתר משפיעות על הרווחיות".

מחסור בעובדים

מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון, מציין כי הסיבה העיקרית לכך שבשנים האחרונות משך הבנייה התארך הוא המחסור החמור בעובדים מקצועיים המבצעים את עבודות השלד. "עדות לכך היא שבשנות ה-90 כאשר לא היה מחסור בעובדים משך הבנייה היה קצר בהרבה. ובשנת 1991 משך הבניה הממוצע עמד על 15 חודשים. בישראל יש כיום כ-8,000 עובדים זרים וכ-15,000 עובדים פלשתינאים והם מהווים את כח העבודה העיקרי בעבודות השלד, כאשר הצורך עומד על כ-20,000 עובדים מקצועיים נוספים לעבודות הללו. כאשר עבודות השלד מתעכבות, לא ניתן להתחיל במקביל את עבודות הגמר.

צחי לנדאו, יו"ר ועדת משאבים בהתאחדות הקבלנים, מעריך כי "המחסור בעובדים מכפיל את זמן הבנייה. אם לא היה מחסור בעובדים ניתן היה לקצר את משך הבנייה הממוצע ל-16 עד 18 חודשים". למרות השמועות על פועלים זרים הגוררים רגליים כדי לא לסיים עבודות בזמן ולהישלח לארצות מוצאם, אומר קבלן ביצוע ותיק כי לעובדים דווקא יש אינטרס לסיים מהר ככל האפשר, שכן הם עובדים בקבלנות, למשל לפי כמה מ"ר של ריצוף סיימו.

סגן יו"ר איגוד המהנדסים, המהנדס ישראל דוד, מכריז כי שוק הבנייה הישראלי צועד אחורה מבחינה טכנולוגית. לדבריו, "באופן עקרוני הטכנולוגיה של הביצוע ושיטות הבנייה המתקדמות הקיימים כיום בארץ מאפשרים ביצוע מהיר ואיכותי בהרבה מהעשור הקודם, אולם קיימים קשיים רבים ביישום הטכנולוגיות הלכה למעשה. הסיבות העיקריות הן: ההשקעה הגבוהה הנדרשת ברכישת ציוד וידע, התנודתיות המרובה המאפיינת את שוק הבנייה בארץ והעדר סטנדרטיזציה בתכנון וביצוע מבנים", מסביר דוד. לדבריו, גם ההיקפים הקטנים של הפרויקטים בארץ, לא מאפשרים לחברות בסדר גודל בינוני להשקיע בטכנולוגיה ובסופו של יום בשיקול הכלכלי המיידי, חוזרים לשיטות הבנייה המסורתיות.

דוד מוסיף, כי הפרויקטים כיום הפכו ל'אייקונים'. "כל יזם וכל אדריכל מעוניינים ליישם ייחודיות בפרויקט ברמה הצורנית, כך שכל פעם בניינים נראים אחרת ונדרשים לציוד וטכנולוגיות שונות. תנאים אלה מגבילים את השימוש בטכנולוגיות מתקדמות והטמעתם בשוק ומצריכים התארגנות ספציפית לכל פרויקט ופרויקט".

עופר שגיב, מנכ"ל מי-טל הנדסה וייזום, מציין שכרונולוגיה היא גם עניין של גיאוגרפיה. לדבריו, בנייה בחלק מהאתרים בירושלים מורכבת וארוכה יותר, בין השאר בשל תנאי השטח, החובה לבנות חניון תת-קרקעי או הקושי להוציא היתרי עבודה לפועלים פלסטיניים, בעוד במעלה אדומים, למשל, הנמצאת מעבר לקו הירוק, הנגישות גדולה יותר. ישנן הפתעות הנובעות למשל מקרקע קשה, למשל בניין של 9 יח"ד במעלה אדומים בו הוא עובד כבר למעלה משלושה חודשים, אולם טרם סיים מחצית מעבודות הביסוס.

גם לעירייה יש תפקיד במשך הקמת הפרויקט. לדברי שגיב, ישנן עיריות שמקשות מאוד בנושא טופס 4 לפני האכלוס. "יש עיריות שנותנות ביחד עם היתר הבנייה רשימה של דרישות קודם שיינתן טופס 4 בסיום תהליך ההקמה. אולם, יש עיריות שבשלב האחרון מבקשות עוד דברים, ואתה כבול ולחוץ עם הלקוחות ולא מתווכח. זה יכול לקחת עוד חודש-חודשיים, למרות שהכל גמור. צריך להבין שהקבלנים מצידם לא אוהבים שהתהליך נמשך. הם אוהבים לרוץ עם הבניין ככל שניתן". *

ariel-r@globes.co.il