מסודר אבל יקר: תוכנית אב לבדיקת וטיהור קרקעות מזוהמות תחזיר לשוק בהדרגה מגרשים ריקים באזורי ביקוש

התוכנית אמנם לא מטילה חובות חדשים, אך לאחר שנים של חוסר בהירות תהיה רשימה מסודרת של הדרישות העומדות בפני היזם והקבלן ביחס לתחום זיהום הקרקעות, מה שיאפשר שקיפות טובה יותר ומניעת הפתעות ודרישות בלתי צפויות.

שלא במקרה, הפיילוט של התוכנית יחל במחוז תל אביב. בשנים האחרונות סימנו המשרד להגנת הסביבה והוועדה המחוזית ת"א את אזורי הסיכון לזיהום, בעקבות עבר של מפעלי תעשייה ומלאכה, זיהומי מים או מפעלים צבאיים כמו עשרות הדונמים של מפעל תעש מגן בדרך השלום בשכונת נחלת יצחק בת"א, אזור גדול הסובל מזיהומים של מתכות כבדות וכן חומרים אורגניים נדיפים. לפי התכנון, הפיילוט יהפוך בהדרגה למחייב בכל רחבי הארץ.

ד"ר רפי מנדלבאום, מנכ"ל LDD המתמחה בנושא זיהום הקרקעות, אומר כי השפעת המתכות הכבדות של תעש מגן היא על אזור הגדול פי 15-20 מהמתחם עצמו. לדבריו, "הוועדה תחמה אזור שלם סביב המפעל ואזורים נוספים בהם חייבים להרחיב את הבדיקות לפני היתרי הבנייה. כעת בדיקות אלה יהפכו למחייבות, דבר שלא היה עד היום". גם הציר העתידי של הרכבת הקלה ברחוב ז'בוטינסקי ברמת גן, שכלל מפעלים מזהמים כמו אלקו (חשמל ושנאים), אביק, עלית ועוד - יעבור בדיוק מתחת לקרקע עליה עמדו המפעלים.

תוכנית האב היא למעשה מסמך מדיניות ללא תוקף סטטוטורי, אך דומה שהיא תהפוך להנחיות המקובלות על כל הרשויות המקומיות השונות. גם באזורים שלכאורה לא היה בהם עבר בעייתי מובהק, כמו אזורי תעשייה ומלאכה, תבוצע בדיקה מקדמית של "סקר היסטורי" בו יבדקו האם יש חשש פוטנציאלי לזיהומים ישנים. הדבר ייערך על-ידי תשאול שכנים, בדיקת רישיונות עסק, היתרי שימוש בחומרים תעשייתיים וכו'.

עד 50 אלף שקל לבדיקה

הבדיקות לזיהוי הזיהום אינן יקרות, ועיקר העלות היא בניקיון הקרקע והשמשתה לבנייה. עם זאת, אם עד היום היו מקרים בהם הדרישות ביחס לבדיקות הקרקע נמסרו ליזם יומיים לפני שהיה לו היתר בנייה - דבר שעיכב את הפרויקט ועלול היה לגרור עיכובים יקרים בביצוע הפרויקט, כעת כל יזם יוכל לערוך את הבדיקות עוד בשלב התכנון.

עלויות הבדיקות גדלות ככל שמתקדמים בתהליך הסקירה. אם בדיקה אחת מלמדת כי אין חשש לזיהום - מפסיקים ולא ממשיכים לבדיקה הבאה, היקרה והפולשנית יותר. לדברי מנדלבאום, עלות הסקר ההיסטורי נאמדת ב-3,000-4,000 שקל, כשהעלות המקסימאלית למפעלים גדולים היא 30 אלף שקל. סקר גזי קרקע במתחם קטן עשוי לעלות 10-15 אלף שקל, וסקר קרקע פולשני במידה והתגלה זיהום ל-30 אלף שקל. כך שהעלות הכוללת למגרש לבית פרטי או לתחנת דלק יכולה להגיע לכ-50 אלף שקל.

מנדלבאום מעריך את העלות הכוללת של כל שלבי הבדיקה במחוז תל אביב ב-75 מיליון שקל בכל האתרים בעלי פוטנציאל לזיהום. אולם, השלב היקר הוא כמובן ניקוי הקרקע, שבמקומות מזוהמים עולה פי 5 ויותר על עלות הבדיקות. באתר תעש מגן למשל, מעריך מנדלבאום את הטיפול בזיהום ב-40-50 מיליון דולר (עד שליש מערך הקרקע). עלויות הטיהור בעיר תל אביב כולה מוערכים בין חצי מיליארד למיליארד שקל.

עבודה של המשרד להגנת הסביבה העריכה את הנזק הכלכלי מהזיהום במתחם מגן ב-298 מיליון דולר, בעיקר בשל ירידת ערך של מבנים סמוכים וחוסר יכולת לפתח חלקים תת-קרקעיים באזור. שטח ענק סומן כבלתי ראוי לשימושים כמו מחסנים או שימושים מסחריים מתחת לקרקע. כך, לא אושר למגדלי תל אביב להקים חדרי כושר מתחת לקרקע, כאשר חניות תת-קרקעיות באזור מאושרות רק אם יש אוורור מיוחד.

הסקר ההיסטורי נותן אינפורמציה על פוטנציאל הזיהום. לאחריו, מבצעים בדיקת גזי קרקע. לגזים יש נטייה להתפזר, ו-50% מהקרקע הם נקבוביות אוויר, בהם מתפשטים הגזים הרעילים. במסגרת הבדיקה שואבים את האוויר מתוך הקרקע לתוך מכשיר מדידה, ובודקים האם יש חומרים בעיתיים. בכמחצית מהבדיקות מתגלות בעיות בגז הקרקע. השלב השלישי הוא סקר פולשני באמצעות מכונות קידוח המבצעת דיגום מדויק של זיהום בקרקע באמצעות אנליזה במעבדה.

בישראל, אשר ההיסטוריה התעשייתית שלה קצרה למדי, יש מספר נמוך של קרקעות מזוהמות בהשוואה למדיניות ותיקות באירופה, אך עדיין מדובר בעשרות אלפי אתרים מזוהמים. מאידך, מפעלים של התעשייה הצבאית או מחנות צבא כמו צריפין שאמורים להתפנות לטובת שכונת מגורים, טומנים בחובם סיכונים וזיהומים.

אי אפשר שלא להזכיר את מפעל תעש נוף ים, השוכן בנקודה כנראה היקרה בארץ - בין הרחוב היקר בארץ גלי תכלת בהרצליה, ובין יישוב היוקרה ארסוף. אולם, תוכניות הבנייה למגורי הפאר ומלונאות נשארו קבורות בחול יחד עם הזיהום החמור מעשרות שנים של ייצור חומרי נפץ, עד סגירת המפעל בתחילת שנות ה-90, עקב פיצוץ עז שגרם לשריפתו.

רלוונטי למרתף, לא למרפסת

מפעל תעשיות אלקטרוכימיות בעכו הוא המפעל היחיד בישראל שנסגר (בסוף 2003) בשל זיהום הסביבה. מימון טיהור הקרקע, שזוהמה במשך שנים ע"י המפעל, הוטל על המשרד לאיכות הסביבה. ההתעלמות מהסיכונים הסביבתיים לא רק שגרמה להפסדים כבדים לנושי החברה, שנאמדים בכרבע מיליארד שקל, אלא גם אינה מאפשרת להשלים את מכירת שטחיו. עבודות הטיהור טרם החלו, למרות סכנת החלחול למי התהום.

לשכת התכנון של מחוז תל אביב במשרד הפנים מסרה, כי התוכנית מייצרת את הקשר בין הליכי הבדיקה והטיפול בזיהום לבין ההליך הסטטוטורי, וקובעת נוהל אחיד של הנחיות לטיפול בזיהום. לתוכנית מצורף מיפוי של מחוז תל אביב על סמך ידע קיים המחולק לשכבות שונות (חובת בדיקה קרקע, גזי אדמה, חובת מיגון וחובת היוועצות עם המשרד להגנה"ס). "כל יזם, בעל קרקע או בעל עניין רלוונטי יידע מהן הדרישות והמטלות לכל שלב סטטוטורי, החל משלב של תוכנית מתאר דרך הכנת תוכנית מפורטת ועד להוצאת ההיתרים. התוכנית אינה ממציאה את הגלגל, אלא מתבססת על ידע וניסיון מצטבר ומונעת מצב של אי ודאות בקרב יזמים, בעלי קרקע ובעלי עניין שונים".

משרד הפנים מסר עוד, כי התוכנית מתייחסת לשלבי התכנון השונים, וזאת אך ורק בהתייחס לשטחים המסומנים במיפוי של תוכנית האב כאזורים חשודים בזיהום. "על פי היררכיית התכנון, כך הרזולוציה בדרישות. לדוגמה, בשלב של תכנית מתארית יידרש סקר היסטורי כללי, בהתאם להיקף התוכנית. בשלב של היתר יידרש הטיפול בקרקע. לא מדובר על כל בקשה להיתר, אלא רק לבקשות הנוגעות לבנייה בקרקע או בתת-הקרקע, אשר עלולות להיות מושפעות מהזיהום. אם אדם יירצה למשל לסגור מרפסת או להוסיף חדר על גג - התוכנית לא תהיה רלוונטית לגביו", אומרים במנהל התכנון. "התוכנית לא מאריכה את ההליכים, אלא להיפך, היא מסדירה את המנגנון ומאפשרת שקיפות".

טיהור נדל"ני

אורי שלהב, ממונה קרקעות מזוהמות במשרד להגנת הסביבה, מסביר כי כיום יש נהלים עירוניים שאומרים שבאזורים חשודים בזיהום יש להפנות את הבקשה להיתר ולקבל את הנחיות המשרד להגנת הסביבה. "היזם מסתובב בשטח, אבל קורים מקרים שהוא מגיע אלינו יומיים לפני שהוא מתכנן לקבל את ההיתר, ומבחינתו אנחנו כאילו נופלים עליו עם דרישות, שגם אם הן לא כל כך יקרות - הן לוקחות זמן, והוא לא יכול להתחיל לבנות. המסמך נולד מדרישה של מהנדסי ערים שביקשו שנציף את המידע ונבהיר את עמדתנו בצורה רחבה, וזה מה שעשינו", אומר שלהב.

שלהב מציין, כי "יחד עם הרשויות המקומיות, עברנו שכונה שכונה ובדקנו שלא הייתה פעילות תעשייתית. עם רשות המים עברנו על כל הקידוחים וראינו איפה יש זיהום מי תהום. למעשה, עשינו סקר היסטורי ברמה כללית, וכשתהיה תוכנית לאתר ספציפי היזם יצטרך לעשות תוכנית מדויקת ולבדוק למשל מה רמת הפעילות המזהמת".

גיל בלוטרייך, יו"ר ובעל השליטה בחברת הנדל"ן מישורים הנסחרת בבורסה בת"א, פועל במשך שנים רבות בקנדה תחת דרישות סביבתיות גבוהות ביותר. "בקנדה בנק יימנע מלתת משכנתה אם אין אישור של איכות הסביבה ע"י מומחים, פשוט משום שהחוק מטיל אחריות פלילית על בעלי החברה במידה ויתגלו בשלב מאוחר יותר נזקים בריאותיים למשתמשים או לשכנים", מציין בלוטרייך.

עיקר הפעילות של מישורים היא בקנדה, ובישראל לחברה 16 נכסים מניבים, אך לדברי בלוטרייך הוא מעולם לא נתקל במהלך הקנייה בדרישה של הבנק לבדיקות זיהום הקרקע. בלוטרייך מציין כי בקנדה יש חברות שמתמחות בניקיון שטחים ומבנים מזוהמים, ובהתאם לסוג הזיהום והתפשטותו העלויות יכולות להיות אדירות, ואפילו להכפיל את עלות הקרקע. "יש מבנים ומקרקעין שעלות ההשמשה שלהם כה גבוהה, כך שקמו חברות יזמיות שתחום העבודה שלהן הוא קניית נכסים מזוהמים במחירים נמוכים משמעותית, ולאחר מכן מכירתם לחברות יזמיות".

בלוטרייך מציין דוגמה מחברת הבת הקנדית של מישורים, סקיילין. "במגרש שהוא חלק מפרויקט מקניקול (צפונית לטורונטו), יש מתחם גדול על קו המים ששימש בעבר לממגורות, ובעלי המגרש העבירו אותו לסקייליין בעלות של דולר אחד, שכן הם חששו שעלויות הניקיון שלו יהיו משמעותית גבוהות מהשווי שלו. הממגורות נגרסו לחומר לכבישים, ואנחנו קיבלנו את כל המתחם ושינינו את הייעוד שלו ממגורים למתחם מלונאי ומסחרי, שכן דרישות התקנות לניקיון המגרש משתנות בהתאם לשימושים". *

"כולם מפחדים לחתום"

גם בישראל יש מספר חברות העוסקות בניקיון קרקע מזוהמת, בהשמשתה, בהשבחתה ובמכירתה. לעמיקם ברמן, סמנכ"ל חברת דנישרא (שבבעלות דודיק הלפרין ומשה סופר) העוסקת בתחום, יש לא מעט מילים קשות על התנהגות הרשויות. ברמן מציע למשל, כי כמו שישנה הערת אזהרה בטאבו על קרקעות בהן עשויות להתגלות עתיקות, ראוי כי תהיה אזהרה דומה על קרקעות מזוהמות, "כך שאנשים לא ייקנו חתול בשק".

ברמן, שחברתו טיפלה בניקיון קרקעות מזוהמות כמו בחולון או מפעל תדיראן סוללות בקרית עקרון, אומר כי "יש קצת בעיה עם הבירוקרט הישראלי המצוי. עשיתי כל דבר שדרשו ממני במשרד להגנת הסביבה ובמשרדים האחרים, ככתבו וכלשונו. אמרו לי 'יש קרקע מזוהמת, אבל אם אעשה כך וכך יאשרו שיוקם מרכז מסחרי', ועכשיו הם לא מוכנים לאשר. צריך שתהיה שקיפות לשני הצדדים, וכאשר היזם מנקה הוא יקבל שחרור אמיתי, וגם יהיה תקן שווה לכולם. אחרי שמנקים ועומדים בהוראות - לא מוכנים לחתום, כי כולם מפחדים שיבוא מבקר המדינה ויאמר למה חתמת על האישור", אומר ברמן.

ברמן גם מציע פתרון לקרקעות מזוהמות ששיווקן לא צלח. "באזור תל אביב יש קרקעות שזוהמו על-ידי המדינה. אם אתה יזם וזיהמת, אומרים מי שזיהם משלם, אבל אם משרד הביטחון, התעשייה הצבאית או מינהל הדלק מזהמים - הם לא מחויבים לכלום, אלא היזם מחויב. כדי לשחרר מתחמים מזוהמים ולהרוויח הרבה כסף, המדינה הייתה צריכה לומר 'אתם מקבלים את הקרקע במחיר מציאה, אבל צריכים לנקות אותה', אבל כולם מפחדים שידברו על שיטת השקשוקה - שאם קנה קרקע ששווה מיליון דולר ב-200 אלף דולר, וקיבל הנחה בשל עלות הניקוי, ואז ימכור ב-10 מיליון דולר - יגידו שהמדינה פראיירית".

לדבריו, על המדינה להנחות יזמים עם מפרט ניקיון מסודר ודרישות מקדמיות לגופים שעומדים בתנאי סף ברורים. "בעולם אתה קונה כמעט בחינם רק כדי שתנקה את הקרקע, כי קרקע שאינה מפותחת היא הפסד - פיתוח גורר רווח לרשויות ולמדינה ולא רק ליזם, כמו ארנונה, אגרות בנייה, היטלי השבחה. מצד שני, קרקע שעומדת בזיהומה גורמת מדי שנה לזיהום גדול יותר".