"אני לא רואה עוד עליות מחירים"

עקב רויטר, סגן מנהל החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות ומי שחולש על תחום המשכנתאות בבנק, לא הופתע מההוראה שהנחית לפני כשבוע המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, על הבנקים למשכנתאות. במילותיו שלו, היא "לא גרמה לו להזיע" - גם אם הוא מופקד על תחום המשכנתאות בבנק עם נתח השוק הגדול ביותר (32.9% בסוף 2009), מה שהופך את הבנק באופן טבעי לפגיע ביותר מההוראה של בנק ישראל.

אותה הוראה "קונסת" לכאורה בנקים למשכנתאות על משכנתאות גדולות מידי ביחס לשווי הבית הנרכש; מימון בנקאי הגבוה מ-60% מערך הבית יחייב את הבנק להפריש מיידית 0.75% לחובות מסופקים, בצעד שנועד לצנן את בועת הנדל"ן הרותחת בצילו של מימון נדיב וזול. בממוצע, שיעור המימון הרווח כיום הוא 70%, כך שהלקוחות יצטרכו להגדיל את ההון העצמי שהם מביאים מהבית בשליש, כדי להמשיך ליהנות מרמות הריבית הנמוכות.

"זה יתגלגל על הלקוח", אומר רויטר (62) בראיון ל"גלובס". "זו הוצאה שמפרישים מיידית. מישהו יצטרך לשלם. גם הנגיד לא חושב שהבנקים צריכים לשלם את זה".

ההוראה בתוקף כבר מאפריל.

רויטר: "זו לא דרמה. לא נעניש לווים שכבר לקחו מאיתנו כסף".

על-פי ההערכות, יבקשו הבנקים מהמפקח חזקיהו לא להחיל את החוזר שלו בדיעבד מאפריל, אלא לדחות את יישומו ליולי. ב-25 ביולי צריכים להעביר את תוצאות מבחני הלחץ (Stress Tests), אלו הקובעים כיצד ישפיעו שינויים לכאן או לכאן בריבית או במחיר הדירה על תיק המשכנתאות של הבנקים.

תספיקו לעמוד בזמנים?

"נעשה את זה, נבדוק את כל התרחישים למיניהם. זה לא שחזקיהו בא פתאום עם דרישה הזויה. נדאג להיות בסדר בסיכונים, ונמשיך להיות מספר אחד - אנחנו רוצים לדאוג שאנשים יוכלו להמשיך לגור במדינה הזאת, אבל בלי שייחנקו. זה תפקידנו כמובילי שוק".

יש כעס על המפקח?

"אין לנו טינה, לא כלפי הנגיד ולא כלפי המפקח בבנק ישראל. הייתה לזה סיבה הגיונית".

במשוואה החדשה - מימון נמוך יותר או הפרשה לחומ"ס - תעדיפו לתת יותר מימון, יותר ביוקר?

"ההנחיה תהיה לבדוק את הלקוחות בדיוק כמו שבדקנו אותם מקודם. הרי ידענו לבדוק אותם גם אתמול".

תעודדו פנייה מאסיבית יותר לחברת ביטוח המשכנתאות EMI?

"ממש לא. ההוראה הזו תוציא מהשוק את אלו שאין להם הון עצמי".

אבל יש מתאם בין זוגות צעירים לבין לקוחות בעלי הון עצמי מועט.

"אז שלא ייקחו משכנתא, אם הם לא יכולים לשלם אותה. חזקיהו רוצה להוציא את האוויר מדירות להשקעה וגם ממינופים גבוהים. הוא גם לא רוצה שישחקו בחלומות. לכן לא נפלתי מהכסא מהחוזר שלו".

ותסכים עם טענה שהושמעה במערכת הבנקאית, לפיה זוגות שירצו לרכוש דירה יאלצו לפנות לשוק האפור?

"מה פתאום. זוגות צעירים יקבלו מימון, ולא יקרה שום דבר. אבל הריבית תעלה ב-2010, עם ובלי קשר לנגיד. אני במשחק הזה כבר הרבה זמן, אתה צריך להסתכל גם על התקופות הטובות וגם על התקופות הרעות. בבנק ישראל רוצים שיהיה תמחור נכון בשוק, להפסיק את ההתפרעות".

"יהיו פחות סבסודים"

עדיין, מהמעט שרויטר הספיק לחוות השבוע הוא מודה שהבלבול בקרב הציבור קיים ("אנשים שואלים אם ישלמו ריביות יותר גבוהות"), ומעריך שבסופו של דבר ההנחיה תאפשר שיעור מימון גבוה יותר ללא הפרשה של 0.75% "עד 75% מהדירה - אבל אני לא נביא".

בנק ישראל טוען שסכום ההלוואה הממוצעת לדיור גדל.

"הוא אכן גדל. אני מאמין שהריביות תעלינה, נפח האשראי יקטן והעסק יצטנן".

שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, אמר שהמהלך של חזקיהו יפגע בשכבות החלשות - רוכשי דירה ראשונה, בעלי הון עצמי מועט. אתה מסכים?

"כן, זה אכן יפגע בהם. הספקולנטים אולי יוצאים מהמשחק, אבל זו עמלה שתחול על הרבה מאוד אנשים".

מה לגבי הטענה על הכרסום המתמשך באיכות תיקי האשראי לדיור וגידול הסיכון בתיק?

"התמחור בחלק מהמקרים לא היה נכון", אומר רויטר ועוקץ באלגנטיות בנקים מתחרים, כדוגמת דיסקונט, עם "המשכנתא המסובסדת" שלדבריו שווקה כמוצר הפסדי על מנת למשוך לקוחות (Loss Leader). "עכשיו ישחקו פחות עם הסבסודים. בנקים שתמחרו לא נכון ויצאו בכל מיני מבצעי סבסודים למיניהם, הגדילו את הסיכון ולכן החוזר היה באוויר".

משכנתאות מסובסדות של המתחרים מטרידות אותך?

"בנק דיסקונט למשכנתאות לא מטריד אותי. לא מטרידים אותי כל מיני שיגעונות של ריביות אפסיות - להפסיד לא עובד לאורך זמן".

יש לכם עוד לאן לגדול בנתח השוק הנוכחי?

"תפקידי לשמור על נתח השוק. אנחנו רוצים להיות ב-35%. אני יודע מה אני יכול ומה אני רוצה - לשמור על מובילות, אבל לשמור על רווחיות".

האתגר של רויטר הוא לשמור על נתח השוק הגדול של מזרחי טפחות בתחום המשכנתאות, נדוניה שהביא בנק טפחות למיזוג ב-2005. "להיות ראשון זה מחייב", יגיד גם רויטר עצמו, כשהוא מצטט את אחד ממתחריו, בנק הפועלים. "זו עבודה קשה. מתוך 10 מתעניינים במשכנתא, 8 באים לקבל ציטוט ריבית ממזרחי טפחות, ואז שם המשחק הוא איך אתה ממצה את אותם לקוחות. הגברנו את הסינרגיה בבנק".

"באמת אין בנייה"

חזקיהו הזכיר השבוע קטגוריית סיכון של לווי משכנתאות בעלי כושר החזר נמוך - בעלי יחס גבוה מידי בין גובה ההלוואה להכנסה. אטיאס בעצמו הביע דאגה מחדלות פירעון.

"אני לא ראיתי בעיה מהותית אצלי, אבל אני לא בודק את המערכת כולה".

על פי ההערכות, בנק מזרחי טפחות צפוי להיות המפסיד העיקרי מההוראה, בגלל נתח השוק שלו.

"נשמור על חלקנו - גם בתקופות משבר אנחנו פועלים טוב יותר מאחרים. מבחינתי אין לי בעיה - זה מתומחר בתוכנית העבודה שלי".

הצעד הזה יצליח להביא לירידת מחירי הדיור או לריסון הביקושים?

"אני טוען דבר אחד: בלי שום קשר לכל זה, אני לא רואה כרגע עוד עליות מחירים. למרות שאין הומוגניות, לא ניתן להגיד תשובה אחת שתתפוס לגבי כל הארץ. המפקח לא עשה את זה לצורך הורדת מחירים, אלא כדי שלא ייקחו דירות שלא ניתן לעמוד בהתחייבות עליהן.

"המחירים לא יכולים לעלות עד אינסוף. דירת 4 חדרים לא תעלה בסוף 4 מיליון דולר. פרק הזמן שאדם מחכה לקנות דירה לא דומה למה שהיה לפני 8 חודשים. אז, אם לא קנית את הדירה תוך יום, שילמת למחרת יותר".

והיום?

"אני טוען שאין בועה, אבל צריך להיות הרבה יותר זהיר, לבדוק היטב אם המחיר שבו תקנה דירה הוא באמת מחירה הריאלי. מצד שני, אם אתה באמת אוהב את הדירה שאתה רואה, אם זו הדירה הקנויה הראשונה שלך, אל תחכה לנפילת מחירים. זה כמו חבר שלא התחתן כי הוא תמיד חיפש כלה טובה יותר".

יש לכם יכולת לתרום או לרסן עליות מחירים באמצעות ריבית המשכנתא?

"מה שיכול להסביר את המחירים זה ביקוש והיצע. הריבית יכולה להשפיע, אבל צריך לזכור שבאמת אין בנייה, ואני לא רואה שאנשים מפסיקים לקנות דירות כי הם צריכים לגור איפה שהוא. כמות האנשים שיקנו דירה תהיה קטנה יותר".

"ביצועי המשכנתאות יירדו ב-15%"

יש כבר מי שמדבר בריש גלי על הקבלה למשבר הסאב-פריים.

"אנחנו לא כותבים 'חלום לכל אחד'", הוא מצטט סלוגן ישן של הבנק האמריקני צ'ייס-מנהטן ("We don't write loans, we finance dreams"). "אנחנו מנסים לעזור, לתת פתרונות. אנחנו עוזרים בפתרונות דיור. לפעמים זה גם להגיד לא. אחרת אתה לא עוסק באשראי אלא בחלומות".

גם אם רויטר מכנה את הפעילות ברבעון הראשון של 2010 "יוצאת מן הכלל", לגבי השנה כולה הוא אופטימי פחות. "אנחנו מזהים ירידה בביקושים, שנובעת גם מירידה בפעילות תושבי החוץ, כמו יהודים מצרפת - וזה בא לידי ביטוי אפילו באשדוד או בנתניה".

על איזה סדר גודל של ירידה בביקושים אנחנו מדברים?

"אני מעריך שביצועי משכנתאות חדשות ירדו השנה ב-15% בכל המערכת הבנקאית. בינתיים הנתונים בסדר גמור, אבל יש כאמור פחות ביקושים ופחות בקשות".

יש הבדל בין המרכז לפריפריה?

"בפריפריה הירידה יותר חזקה, במרכז פחות. בצפון יש ירידה. גם בדרום פחות, אבל יש שם פחות משקיעים".

הסכנה שבפריים

כמוביל שוק, רויטר רואה עצמו כמי שאחראי גם כלפי הלקוח, למשל בסיכון בנטילת משכנתא אך ורק בריבית משתנה לפי הפריים.

"גם זה תרם להוראה של בנק ישראל - הפריים היא מלכודת דבש. ריביות הפריים הביאו למצב בו הבנק יכול לתת הרבה אשראי, כי הריבית נמוכה וחלקה מההחזר החודשי קטן יותר".

אתם מנסים להפחית את שיעור לקיחת המשכנתא בריבית פריים?

"אם אנחנו מעריכים שלאדם יש חשיפה לשינויים בריבית הפריים, נרצה להוריד לו את המינון של רכיב הפריים; לקחת הכול במסלול הזה יכול להיות נכון למי שיש לו נכס נוסף, או עתיד לקבל כזה. היתרון של המסלול הוא שאין בו עמלת פירעון מוקדם והוא יוכל לפרוע את האשראי כשתעלה ההכנסה. עבור כל אחד אחר, זה עשוי להיות בעייתי".

אבל אפשר להימנע מזה ולקבל ודאות מלאה על ההחזר בהלוואה בריבית קבועה ללא הצמדה - כמו בקמפיין של לאומי למשכנתאות.

"אני לא מוכר את המוצר הזה. אני לא רוצה למכור אותו, כי מראש המשמעות היא שהמחיר יותר גבוה. צריך לזכור שבמשכנתא בריבית קבועה ללא הצמדה יש עמלת היוון, שהיא הרכיב המרכזי בעמלת פירעון מוקדם. לדעתי זו לא עסקה טובה. שונאי סיכון יכולים לקחת הלוואה צמודת מדד בריבית קבועה". לכן מציע רויטר ליטול את המשכנתא כתמהיל של מסלולים (ראו תרשים).

למה 5% במט"ח?

"כי במסלול צמוד מט"ח יש פטור מעמלת היוון".

אבל שערי מטבע תנודתיות, ולך תדע איזה שער תתפוס סמוך למועד התשלום. זה לא מסוכן?

"אני חושב שזה לא מסוכן בכלל".

אפרופו צרפתים, כמה מתוך החלק המט"חי בתיק המשכנתאות שלכם מיוחס לאירו?

"פחות מאחוז מכלל התיק".