ארה"ב, מדינה של שוכרים

החלום האמריקני של בעלות על בית עדיין חי ובועט, אבל הוא יישאר בגדר חלום למספר גדל והולך של אמריקנים בחמש השנים הבאות. אלה הן חדשות רעות לקבלני בנייה, שיש להם כבר צרות גדולות, כפי שהדגימו הדוחות של חודש יוני על התחלות הבנייה למגורים, מכירות הבתים הקיימים, אישורי הבנייה ומלאי הבתים הלא מכורים. אבל אלה הן חדשות טובות לכל מי שמשכיר דירה או בית, ולכל קרן נדל"ן (ריט) שמתמחה בנכסים להשכרה למגורים.

רוב משקי הבית האמריקניים הם בעלים של הנכסים שהם מתגוררים בהם, וזה לא הולך להשתנות. אבל כוחות דמוגרפיים וכלכליים, ביחד עם כמה עיוותים במדיניות הממשל, משתלבים כדי לדחוף את שיעור הבעלות חזרה לאן שהוא היה בתחילת שנות ה-90 (ראו גרף).

הצד השני של המגמה הזו הוא העלייה בשיעור המגורים בשכירות, כנראה ל-36% בשנת 2015 מ-32.8% ב-2004. כל נקודת אחוז מייצגת קרוב ל-1.3 מיליון משקי בית, ומשק הבית הממוצע כולל יותר משני בני אדם. לכן, בערך עוד 10 מיליון בני אדם יעברו אולי למגורים בשכירות בחמש השנים הבאות.

למה? חמש השנים הבאות, תקופה ארוכה למדי, יתאפיינו לרוע המזל בצמיחה איטית במקומות עבודה ובשכר. קצב השיפור יהיה כנראה חזק מספיק כדי ליצור משקי בית חדשים, אך לא חזק מספיק כדי שמשקי הבית הללו יוכלו להרשות לעצמם בתים חדשים. בנוסף, תנאי הלוואות קלים, הונאות ושיטות שיווק אגרסיביות של משכנתאות - גורמי המפתח של בועת הבעלות הבלתי ריאלית על הבתים במחצית שנות ה-2000 ובפקיעה שלה - הפכו לנדירים יותר, לפחות באופן זמני.

בו זמנית, פאני מיי ופרדי מק האדירות לשעבר, שהן כיום אגפים ממשלתיים, עשויות להפוך לעוד יותר חסכניות בקניית משכנתאות מהבנקים ומלווים אחרים. ועוד לא הזכרנו את המאמצים האחרונים של דוד סם להגן על הצרכנים, שיכולה להיות להם ההשלכה הבלתי רצויה של הרחקת משכנתאות עוד יותר מהישג היד של זוגות צעירים.

מכת הדמוגרפיה

גם הדמוגרפיה תנחית על קבלני הבנייה מכה. שלא במפתיע, בעלות על בית נוטה לעלות עם הגיל. כאשר שיעור הבעלות הכללי הוא 67.2%, שיעור הבעלות על נכס דיור בקרב בני פחות מ-35 הוא רק 38.9%.

כאשר התפלגות הגילים של משקי הבית נוטה לטובת בוגרים צעירים יותר, שיעור הבעלות הכולל על נכסי דיור יורד. זה קרה בתחילת שנות ה-80, כאשר הבייבי בומרס שהיו צעירים ורבים החלו להקים משקי בית חדשים. לדברי הדמוגרף פיטר פרנסיז מגמה דומה צפויה להירשם בחמש השנים הבאות.

פרנסיז צופה גידול ניכר במספר משקי הבית שנוצרים על ידי בני פחות מ-35, שמעדיפים לשכור במקום לקנות בתים. מה שיגביר את שיעור המגורים בשכירות יהיה הירידה במספר משקי הבית שבראשם עומדים גילאי 35-49 - קבוצת הגיל שבה נרשמת בדרך כלל קפיצה גדולה בבעלות על בתים. פרנסיז צופה עלייה במספר משקי הבית בהובלת בני 50 ויותר, אבל התוספת שתתקבל בבעלות על בתים כתוצאה מכך לא תהיה גדולה. שיעור הבעלות על בתים נוטה "להשתטח" כאשר האמריקנים מגיעים לתחילת שנות ה-50 לחייהם.

בשנות ה-60, כאשר הבייבי בומרס - ילידי השנים 1946-1964 - החלו להגיע לגיל של לידת ילדים, הדמוגרפים צפו "התפוצצות של לידות". במקום זאת נרשמה ירידה בשיעורי הילודה שיצרה דור של "בייבי באסט" - ילידי 1965 עד 1977. ואז, כאילו כדי לבלבל את הדמוגרפים עוד יותר, הבייבי בומרס המקוריים יצרו את "דור ההד" (echo-boom) של הבייבי בום ושיעורי הילודה קפצו שוב בשנים 1978-1994.

בהתבסס על השנים שבהן נולדו הבייבי בומרס, הבייבי בסטרס וה"אקו-בומרס", גודלה של כל קבוצת גיל יתרחב או יתכווץ בשנים הבאות, מה שייצור שינויים דמוגרפיים שלא יקוזזו על ידי ההגירה נטו לארה"ב. עד 2015, המגמה היא של ירידה בבעלות על בתים.

מאחר שמספרם של ה"אקו בומרס" נמוך יותר ממספר ה"בייבי בסטרס" (ילידי הדור השחון), יש כיום יותר אמריקנים בני 15-29 מאשר אמריקנים בני 30-44. לכן, בעוד חמש שנים יהיו יותר בני 20-34 מאשר בני 35-49.

בני 35 מעדיפים לשכור

באופן דומה, מאחר שהבייבי בסטרס מעטים יותר מהבייבי בומרס, יש היום פחות בני 30-44 מאשר בני 45-59. ובעוד חמש שנים צפויה ירידה בגודל קבוצת הגיל שהיא הלהוטה ביותר לקנות בתים ודירות - בני 35-49.

בו זמנית, פרנסיז רואה התרחבות מהירה יותר במספר משקי הבית שבראשם יעמוד מישהו בן 35 - הקבוצה שנוטה לשכור דיור - ביחס לאוכלוסייה הכללית.

המפתח לתחזית הדיור הוא יצירת משקי הבית. לפי הגדרת מנהל האוכלוסייה האמריקני, משק בית נוצר כאשר אדם אחד עובר להתגורר בנפרד, או כאשר שניים או יותר עושים כך, בין שהם נשואים או לא, ובתנאי שהמגורים אינם במוסד כמו כלא, בית גיל זהב או מעונות באוניברסיטה.

המיתון הגדול של 2007-2009 עצר את הגידול במספר משקי הבית בהובלת אנשים עד גיל 35. המועקה הפיננסית הובילה גם לפירוק כמה משקי בית שהוקמו קודם לכן על ידי קבוצת גיל זו (למשל, ילדים חזרו להתגורר בבתי הוריהם). התוצאה נטו היא שמספר משקי הבית הצעירים ירד, למרות שמספר האמריקנים הצעירים ממשיך לעלות.

רבים ממשקי הבית הצעירים שנעלמו היו של "ילדי בומרנג", כפי שגילה הכלכלן גרג קפלן מהפדרל ריזרב במינאפוליס. הצעירים הללו נוטים לחזור להתגורר עם משפחות המקור שלהם כאשר הם מאבדים את מקומות עבודתם. אחרים מעולם לא עזבו את הבית, פשוט מפני שהם לא יכולים להרשות לעצמם להתגורר בנפרד.

כמו תמיד, הכלכלה קובעת את הטון של שוק הדיור. ההבראה החלשה שאנחנו רואים, שאחריה צפויה צמיחה מתחת לממוצע, תפורה על שוק של שוכרים.

צעירים שזקוקים לדמי קדימה על רכישת דירה הסתייעו במקרים רבים על ידי מה שמכונה בהלצה "חוק GI החדש": generous in-laws ("הורים-חמים נדיבים". חוק GI המקורי מתייחס לחיילי צבא ארה"ב). העזרה הזו תימשך ללא ספק, אך בהתחשב במגבלות הכלכליות שההורים והחמים ניצבים בפניהן - מסים גבוהים יותר והצורך לבנות מחדש חסכונות פנסיה - הנדיבות שלהם תהיה מוגבלת יותר.

ההורים הנדיבים יוכלו אולי לפרוש בכבוד מעבודה, אך לא למכור את בתיהם במחיר סביר - ברוב חלקי ארה"ב, מחירי הבתים לא עולים או שהם עולים בקצב איטי בהרבה בהשוואה לתקופה שלפני המשבר. יתכן שהם ישכירו חלק מהבית וימשיכו להתגורר בחלק האחר. או שהם יעברו לדיור מוגן וישמרו על כמה חדרים כדי לחזור אליהם לנופש או למפגשים עם הילדים. יתכן שהדיירים בתשלום יהיו הילדים עצמם - בשכירות מופחתת או בחינם.

אבל סביר יותר שהגרסה החדשה של "חוק GI" תהיה, נניח, לספק לצאצא המתבגר חודשיים של שכר דירה בתוספת פיקדון לבעלי הבית, ולא את המקדמה הגדולה שנחוצה לקניית דירה.

דרישת המקדמה הזו נמצאת בעלייה. לפני נתוני סוכנות מימון הדיור הפדרלי (FHFA), חלקן של המשכנתאות שמחייבות מקדמה של פחות מעשירית ממחיר הנכס היה בשנה שעברה 8% - צניחה מ-29% בשנת 2007.

מייקל פרנטנטוני, סגן נשיא למחקר בהתאחדות בנקאי המשכנתאות, אומר שתחילת שנות ה-90 היתה התקופה האחרונה שבה שיעור המשכנתאות החדשות בתנאי מקדמה של עד עשירית מהמחיר היה חד-ספרתי. המקדמה הממוצעת בשנה שעברה עלתה על 25%. הפעם האחרונה שבה היא היתה כה גבוהה היתה גם היא בתחילת שנות ה-90.

חוזרים לשפיות

כמה משקיפים, כמו דיוויד ג'ון, עמית מחקר במכון הריטג', מכנים את ההליך החדש חזרה מבורכת לשפיות. אבל גם ג'ון צופה שהמועצה החדשה להגנה פיננסית על הצרכנים, שהוקמה מתוקף חוק דוד-פרנק שאומץ בקונגרס האמריקני, תקשה על משקי בית בעלי הכנסה נמוכה ובינונית לקבל משכנתאות.

זיכויי המס של הממשל האמריקני שפקעו בינתיים על רכישת דירה ראשונה סייעו לשוק הבתים, אבל אפילו עם מחירי בתים בתחתית וריבית משכנתאות בשפל היסטורי, מכירות הבתים הן חלשות.

חברת Axiometrics מדאלאס עוקבת אחרי דמי שכירות חודשיים ונתוני תפוסה של דירות ב-305 שווקים ברחבי ארה"ב. מנהל המחקר שלה, ג'יי דנטון, מדווח שבחוזי שכירות חדשים שנחתמו במחצית הראשונה של השנה, השכירות האפקטיבית - אחרי לקיחה בחשבון של כל ההנחות והוויתורים של בעלי הנכס - עלתה ב-3.2%, אחרי ירידה ב-2009 ובחלק גדול מ-2008. שיעור התפוסה, אומר דנטון, קרוב לשיעור הגבוה ביותר שהוא ראה ב-13 שנים.