כאב גג

תשכחו מקבוצות הרכישה - תמ"א 38 הפכה לבאזז הנדל"ני הכי מדובר כעת בסביבה (בטח אם אתם גרים בגוש דן), עם הבטחה מפורשת להיות הלהיט הבא. בשבועות ובחודשים האחרונים קשה להתחמק משיחות סלון, ימי עיון או שלטי רחוב המספרים ומשווקים עוד פרויקט המוקם לפי תוכנית המתאר הארצית 38, שנועדה לתמרץ חיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה באמצעות בניית קומות נוספות על גגות בניינים קיימים או בקומות הקרקע. התוכנית שאושרה בממשלה כבר באפריל 2005, וסירבה להמריא בעיקר בשל הטענה כי אינה כדאית ליזמים מבחינה כלכלית, תופסת לאחרונה תאוצה - אולי גבוהה יותר מדי.

הצלחה עולמית

אחרי שטרנד קבוצות הרכישה דעך - נראה שהמערכת הבנקאית והמיסויית כמעט וקברה את השיטה - ובמצב המתמשך של מחסור בקרקעות זמינות לבנייה ומחירי דירות שרק ממשיכים לעלות, לפתע נראה המנגנון של תמ"א 38, שמייצר פנטהאוזים באזורי ביקוש, אטרקטיבי ולבטח פשוט יותר לביצוע מפינוי-בינוי, ספינת הדגל של ההתחדשות העירונית כולה, שבמסגרתה לוקח שנים ארוכות עד אשר פרויקטים מבשילים ובאים לידי ביצוע וסיום.

לאחרונה אפילו יצא שמו של ה"להיט הנדל"ני הבא" של ישראל למרחקים - קבוצה של משקיעים זרים, בעיקר קנדיים, השקיעה 200 מיליון דולר אמריקני בחברת קריגר נדל"ן, שמתמחה ביזום פרויקטי תמ"א 38 בעיקר בתל אביב, כפי שנחשף ב"גלובס" בחודש שעבר. נראה שכמו תמיד, האטרקטיביות של פנטהאוזים בתל אביב עדיין מדברת אל אותם משקיעים, בעיקר יהודים מצפון אמריקה. והפוטנציאל לבנות אותם על אלפי גגות בגוש דן, בו הנדל"ן יקר כל כך, כנראה מגרה את דמיונם העסקי.

גם בארץ שומעים על כניסתם של גורמים מפתיעים לתחום: אם פתאום נראה לכם שתחת כל בניין מזדקן יש שלט "תמ"א 38" ועל כל טנדר של שיפוצניק או משרד עורכי דין כתוב "מתמחה בתמ"א 38", אתם לא מדמיינים; אפילו רשת אופטיקנה, שמתמחה במשקפי ראייה, משקפי שמש ועדשות מגע, הודיעה לאחרונה על כניסתה לתחום.

רווח של 30% ויותר

אבל ההתרחבות של אופטיקנה לתחום הנדל"ן למגורים אינה מייצגת רק גישה עסקית מולטי-פוקלית מפתיעה מצד בעלי הרשת; היא משקפת מגמה שלמה של יזמים חסרי ניסיון הנכנסים לתחום הלוהט הזה - אך המורכב מבחינה תכנונית, הנדסית ומיסויית - על מנת להרוויח כסף בתוך מסגרת שלא מצריכה בנייה מהיסודות.

"התמריץ שהעניק המחוקק במסגרת פרויקט הנבנה על פי תמ"א 38 הינו תוספת יחידות דיור שניתן להקים על גג המבנים המועמדים לחיזוק ללא תשלום היטל השבחה", מסביר עו"ד דור שחם, שותף במשרד המבורגר עברון. "הרווח היזמי המקובל בענף במסגרת פרויקטים אלה עומד על 30% ולעיתים אף למעלה מכך, רווח נאה לכל הדעות".

לדברי עו"ד אמיר שפיצר, שותף במשרד שפיצר שמחיוף שינפלד, העניין הגובר בעסקאות תמ"א 38 נוצר "עקב מיעוט בקרקעות זמינות לבנייה, מחירים גבוהים שמבקשים על אלה שבכל זאת קיימות בשוק, והטבות תכנון ומיסוי הניתנות לעסקאות מסוג זה על-ידי הממשלה".

אבל עם כל הלהט של היזמים החדשים בתחום, "צריך לזכור כי בניגוד לקבוצות הרכישה, בהן ראו מרבית המשתתפים השקעות ספקולטיביות באופיין בהן הושקעו כספים 'ליום סגריר', הרי שבעסקאות תמ"א 38, מדובר באנשים שהדירה מהווה את כל רכושם ממש, ומשכך, כל פגיעה בה עלולה להביא לחורבנם הכלכלי ואולי גם האישי".

היום, כששומעים את בכירי הענף - מהנדסים, קבלנים, עורכי דין ויזמים - מדברים על חסרי הניסיון שעטים על השוק, מהסטודנט והשיפוצניק ועד לאופטומטריסט ולמתווך, קשה שלא להיזכר בשיחות שניהלנו עימם לפני כשנה, בשיאו של טרנד קבוצות הרכישה. רבים מהם הזהירו אותנו שמארגנים לא מנוסים - מתווכים, ספרים וקוסמטיקאיות - נכנסים לפרויקטים שאפתניים ושמי יודע מתי, אם בכלל, יושלמו. בחלק מהמקרים, כמובן, התשובה לכך עוד לא ידועה.

עם פריחתו חסרת התקדים של תחום התמ"א 38, ובזמן שהרגולטור עסוק עדיין בעיקר בתמריצים ופחות בפיקוח, מדובר כבר בשאלה מתבקשת: האם יזמים חסרי ניסיון בתחום ההנדסה והבינוי עשויים להשאיר את בעלי הדירות עם הפיגומים באוויר - והמכנסיים למטה?

"חאפרים" ללא הון עצמי

"כמות החאפרים שיש בתמ"א 38 זה אסון", אומר עו"ד המקרקעין אלדר אדטו, המתמחה בהתחדשות עירונית. "הקשת של החאפריות נעה מהסטודנט הצעיר שרוצה להפוך ליזם ומתחיל להחתים דיירים, ועד קבלני שיפוצים שרוצים נתח מהעוגה. כמות ההבטחות היא גדולה - מבטיחים הרים וגבעות, מוכרים אשליות, ובאזורים שאין סיכוי כלכלי לבצע את הפרויקט".

אחד האתגרים המרכזיים בתחום הוא שהבנקים אינם נוטים להעמיד מימון לפרויקטי תמ"א 38, שכן אין להם נכס לשעבד כנגד ההלוואה, והגג אינו יחידה נפרדת שנהוג לשעבד. לדברי אדטו, נדרש הון עצמי של 6 מיליון שקל עד 10 מיליון שקל על מנת לבצע פרויקט בבניין בן ארבע קומות ו-16 דירות. "מדובר באנשי מכירות ממולחים, שמוכרים לדיירים רעיון שלעולם לא יכול לקרום עור וגידים בבניין שלהם", אומר אדטו. "היזמים קושרים לדיירים את הידיים והרגליים, אבל בסופו של דבר אין להם כסף. לא היית שמה את הדירה הכי קטנה שלך בידיים שלהם".

לדברי שפיצר, "הממסד הבנקאי מערים קשיים במתן מימון לפרויקטי תמ"א 38, מה שהביא יזמים רבים לוויתור על מימון שכזה, והסתמכות על הונם העצמי. תחליף מימון זה מוצג כיתרון לפרויקט, הואיל והוא מונע עיכובים הקשורים להצגת הפרויקט לבנק וקבלת הסכמתו לתנאיו. אך על בעלי הדירות לדעת, כי מתן ליווי בנקאי מהווה מעין חותמת בנקאית לכך שאנשי מקצוע מטעם הבנק בדקו את היתכנות הביצוע של הפרויקט, והשתכנעו כי סיכוייו טובים".

90% מהתכניות בת"א נפסלו

אז נכון שיש סכנת חיים של ממש בלחיות בבניין ישן על עמודים - ורוב הבכירים בתחום מסכימים שחייבים לקדם את התחום, ומהר - אבל לא בכל מחיר. "לצערנו, חלק גדול מהגורמים שפעילים היום בשוק לא מבינים שהנושא של חיזוק המבנים הוא הסוגיה העיקרית, ולא מיקסום ההכנסות ממכירת הדירות אותן הם בונים במסגרת הזכות הניתנות להם", אומר דני מריאן, יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות. "העבודה עם מתכננים שאינם מומחים לנושא הביאה לתופעה שכ-90% מהתוכניות לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38 שהוגשו בתל אביב נפסלו, בשל כשלים הנדסיים בתכנון".

לדברי עו''ד קרן כהן-בלחרסקי, המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, "חוסר המקצועיות של יזמי התמ"א או אלה המתיימרים להיחשב כעוסקים בתחום באה לידי ביטוי בהיבט התכנוני, קרי עריכת בדיקה יסודית ומקיפה של זכויות הבנייה הקיימות בבניין ושל היכולת לנצלן, הן לטובת היזם והן לטובת בעלי הדירות בבניין ובהיבט הפיננסי, קרי עריכת תחשיבים ריאליים של כדאיותו הכלכלית של הפרויקט המדובר".

מקרי הרשלנות הנפוצים בקרב יזמים נעוצים באי הבהירות הקיימת לגבי הרווח הפוטנציאלי של היזם. "אי הבהירות נובעת מהניסיון המועט בביצוע פרויקטים של תמ"א 38 נכון להיום, ויוצרת קושי גדול בתמחור עלויות הפרויקט באופן ריאלי, המשקף את כל הנתונים הבלתי צפויים שעשויים להתעורר, ככל שמתקדמים בהליך הוצאת ההיתר", מסבירה כהן-בלחרסקי.

גם בתחום תחשיבי המס מזומנות ליזמים הפתעות לא מעטות, "בכל הקשור לגובה המיסים, האגרות וההיטלים הכרוכים בניצול זכויות בנייה מעבר לזכויות המוקנות מכוח תמ"א 38 וחישוב עלויות החיזוק של הבניין, הנשארות בגדר תעלומה עד לביצוע בדיקות יסודיות של הקרקע", אומרת כהן-בלחרסקי.

לדבריה, "תמחור לא נכון של פרויקטים מביא לתופעה ההולכת ותופסת תאוצה של יזמים שמחפשים להיפטר מפרויקטים שנתגלו כלא רווחים ומחפשים קונים לפרויקטים חתומים, רק כדי להיחלץ מן העסקה ללא הפסדים ניכרים".

סוחרי החתימות

אבל השיטה של למכור את הפרויקט החתום לקבלן אחר אינה רק תופעה של יזמים קטנים שגילו שאינם מסוגלים לעמוד בהוצאות. מסתובבים כיום בישראל "קבלני חתימות" שאוספים חתימות של בעלי דירות בבניין - המינימום הנדרש הוא הסכמה של שני שליש מהדיירים לביצוע הפרויקט - ואחר כך "מוכרים את החתימות" לקבלן.

"לאחרונה אנחנו עדים לתופעה שהולכת ומתגברת של גורמים אינטרסנטיים שמחתימים דיירים על ייפוי כוח שהופך אותם לנציגיהם הבלעדיים לקידום החיזוק של הבניין בו הם גרים. לעיתים בבניין אחד פועלים מספר גורמים, וכך קורה שדיריי הבניין מיוצגים על ידי גורמים שונים", אומר ערן ניצן ,סמנכ"ל ומנהל האגף לבנייה ויזמות בהתאחדות הקבלנים. "אותם נציגים סוחרים מול החברות הקבלניות בחתימות הדיירים ופועלים למיקסום הרווחים שלהם מול החברה המבצעת".

לא מדובר בפעילות שאינה חוקית, מדגיש ניצן, אך היא מעמיסה עלויות מיותרות על כל הפרויקט של חיזוק המבנה ומכניסה גורם מתווך שאינו נחוץ, שמוביל במקרים רבים גם לעיכוב הביצוע של הפרויקט.

גל הרשקוביץ, מבעלי חברת קריגר נדל"ן, המתמחה בפרויקטי תמ"א 38, הוזמן להציל מספר פרויקטים תקועים, בעיקר מסיבות של תכנון לקוי והבטחות שלא ניתן להגשים. אבל גם "קבלני חתימות" ניסו לפנות אליו כדי "לעשות סיבוב": "יש כבר מאות כאלה, ומדובר בסכומים של עשרות אלפי דולרים לכל פרויקט, רק על שירות התיווך הזה", אומר הרשקוביץ. "הם גובים אחוז עד שלושה אחוזים מערך הדירות שייבנו על הגג. ויש כאלה שגם רוצים בלעדיות על מכירת הדירות הללו".

אחת הבעיות הגדולות של התחום היא שטרם נקבעו תנאי סף לעיסוק בתמ"א 38 - ממש כמו בתחום ארגון קבוצות הרכישה. "לצערי, הרגולטור לא קבע תנאי סף או חסם כניסה, ולכן כל אדם יכול לקום בבוקר, ללא כל קשר לרקע המקצועי שלו, ולקדם מיזמי תמ"א 38", אומר הקבלן יקי אמסלם, מבעלי חברת הבניה אלמוג כ.ד.א.י, שמקדמת בימים אלה מספר פרויקטי תמ"א 38 בהרצליה, גבעתיים, הוד השרון, ראשון לציון ורמת גן. "כך למשל, יכול חייל משוחרר לרשום חברה, ובעזרת לשון חלקלקה לשכנע ולחתים את דייריו של בניין כלשהוא, ולנהל תמ"א 38".

כפי שנחשף ב"גלובס", לאחרונה הוגש כתב תביעה כנגד אדם שהציג עצמו כסמנכ"ל בשיכון ובינוי במהלך מו"מ על ביצוע פרויקט תמ"א 38 בשכונת נווה אביבים המבוקשת שבצפון תל אביב. בין האיש - שהשתמש בלוגו של החברה על הצעות ותסריטים - ובין שיכון ובינוי, אין כל קשר, הבהירה החברה. אבל הפרשה כולה שופכת אור על מה שמתרחש בתחום שכבר אינו בשוליים יותר. לא הרחק מהפרויקט שהוביל "סמנכ"ל שיכון ובינוי", ברחוב דניאל מוריץ שבנווה אביבים, התפוצץ לאחרונה מו"מ בין 63 דיירים לבין חברת אשדר - אחרי יותר משנתיים של דיונים, בין השאר בעקבות דרישות של אשדר להיענות גבוהה יותר מצד הדיירים.

הממ"ד חוסם את חלונות הבניין

אמרנו כבר שיזמים בלתי מנוסים עשויים להשאיר את בעלי הדירות עם הלשון בחוץ? הם גם בטעות עלולים להשאיר אותם עם פיר מעלית במקום חלון. בבניין ברעננה החתים יזם, קבלן לא מורשה, את הדיירים על הסכמה לביצוע פרויקט תמ"א 38, מבלי לבדוק לעומק את התוכניות. עם תחילת העבודה, התברר להם שהמעלית שביקש להוסיף היזם לבניין נבנית על פתחי החלונות של כל הדירות שפונות לכיוון מסוים וחוסמת להם את החלונות. הבנייה הופסקה, וחיזוק הבניין כיום תקוע.

ירון בלנק, מנכ"ל חברת "גלים חיזוק והשבחת מבנים", העוסקת בתחום ההתחדשות העירונית, נתקל בלא מעט פרויקטי תמ"א 38 שנתקעו: "בהרבה מהמקרים, נציגות הדיירים שמונתה בבניין, על מנת שתוביל את תהליך בחירת הקבלן, מסתנוורת מההצעה הנדיבה ביותר ומתעלמת מהדברים החשובים. ההצעה הנדיבה מצד היזם לרוב מתאפיינת בתהליך בדיקה שטחי שלא לוקח בחשבון שיקולי עלויות תכנוניים, הנדסיים, תכנון מס ראוי לתחום התמ"א, וכמובן נתמכת בהערכות יתר בכל הקשור לתמחור הדירות החדשות".

לדברי אייל אוכמן, מנכ"ל ושותף בחברת אגם שביט, הפעילה בתחום התמ"א 38, "בהיעדר ניסיון ביזמות נדל"ן וללא יתרון תחרותי ברור, היזמים החובבים מבטיחים הבטחות שלא ניתן לממש; בחינה של הסכמים שנחתמו לצורך ביצוע פרויקטים כאלה מצביעה על כך שהיזם, מתוך רצון לענות בחיוב על כל דרישותיהם של הדיירים, יצר עסקה שאינה עומדת במבחן הכדאיות. אפשר לדמות את הפרויקט למצוף שכתוצאה מהמשקל הכבד של דרישות הדיירים שוקע ובכך מביא לביטולה של העסקה".

משיחה עם בעלי דירות שמנהלים מו"מ עם יזמי תמ"א 38 בגוש דן, עולה שלא פעם הרצון של היזם לענות על דרישות הדיירים, הוא שמכשיל בסופו של דבר את הפרויקט. "לפני כשנתיים, התחלנו לקבל מידי שבוע פניות בתיבות הדואר המציעות לנו לחזק את הבניין שבו אנו גרים כדי שיהיה בטוח מפני רעידות אדמה", מספר בעל דירה בתל אביב. "בברושורים שקיבלנו, ציינו שהבניין שבו אנו גרים עומד לקרוס - אם ברעידת אדמה או בעקבות מתקפת טילים".

בנוסף, ציינו החברות, כי "חיזוק המבנה טומן בחובו רווח כלכלי נאה, ואנו נזכה בבניין משופץ ומרווח. לאור הפניות, התאגדנו כדי לקדם את החיזוק ונפגשנו עם מספר יזמים. בפגישות הראשונות הבטיחו לנו הרים וגבעות: מרפסות שמש, ממ"דים, חניות נוספות, מחסנים, חזית שיש ועוד. נראה שעל כל גחמה של אחד השכנים, היזמים ענו בחיוב במטרה לסגור את העסקה ולהקדים את המתחרה".

כשבדקו הדיירים את הצעת היזם לעומק, החלו לצוץ בעיות: "כאשר התחלנו להיכנס לעובי הקורה, גילינו שהמחסנים שהבטיחו אינם כדאיים כלכלית ליזם, המרפסת קטנה באופן משמעותי, והתכנון ששלח הארכיטקט של היזם יצר מצב שבו הממ"ד חוסם את חלונות המטבח", אומר הדייר. "לבסוף, נאלצנו להפסיק את הפרויקט, וכיום אנו שוב במו"מ - הפעם עם יזם אחר".

עוד על תמ"א 38 בעמ' משפט (20).