להגדיל זכויות במקום לשווק קרקעות

לאחרונה מושמעות יותר ויותר דעות לפיהן הדרך היחידה להתמודד עם הסיכון של "בועת נדל"ן" אפשרית הינה דרך הגדלת היצע הקרקעות שכרגע אינן מיועדות לבנייה, למשל דרך הפשרת קרקעות חקלאיות. מובן שאין זו הדרך היחידה להתמודד עם צד ההיצע - הפשרת 10% מהיצע הקרקעות שאינן מיועדות לבנייה כמוה כהגדלת זכויות הבנייה בכל רחבי הארץ ב-10%. בעוד שהפשרת 10% מהיצע הקרקעות הנה כמעט מהלך בלתי אפשרי, הרי שדי במשיכת קולמוס של המחוקק כדי להגדיל את היצע זכויות הבנייה. מובן שחקיקה מעין זו של הגדלת זכויות הבנייה חייבת להיות מוגבלת למספר יחידות הדיור ולא לשטחן (למשל בנייה לגובה).

יתירה מזו: בהשוואת שתי האלטרנטיבות נראה בעליל כי הגדלת היצע הזכויות הנה אפשרות קלה ופשוטה יותר, יעילה ואפקטיבית יותר, וזאת מנקודת ראות כלכלית גרידא, אך גם הצד החברתי תומך באלטרנטיבה זו.

מרבית הקרקעות שאינן מיועדות לבנייה ועשויות להיות מופשרות הנן ללא תשתית מתאימה. עלות הקמת תשתית מעין זו היא ניכרת, ועולה לאין שיעור על ערכה של הקרקע עצמה. בניגוד לכך, הרחבת זכויות בנייה קיימות אינה מצריכה שינוי ניכר בתשתיות קיימות. מובן שעלות זו תבוא לידי ביטוי במחיר יחידת בנייה, והדבר יקטין את אפקט ההיצע או ימנע אותו לחלוטין.

לדורות הבאים

בנוסף לכך, ישנו השיקול הסביבתי וטובת הדורות הבאים. מרבית הקרקעות שאינן מיועדות לבנייה הן שטח ירוק. הקטנת הריאה הירוקה של ישראל הנה בעלת השלכה נרחבת לבעיית איכות הסביבה, ועלותה הכספית ניתנת לכימות. די בכך שננסה לכמת את ההשפעה הבריאותית של הקטנת הריאה הירוקה, כמו למשל שיעור תחלואה ועלותה לקופת המדינה. לעומת זאת, הרחבת זכויות הבנייה, במיוחד לגובה, השפעתה בנושא איכות הסביבה נמוכה בהרבה שכן הרחבה זו אינה מגדילה שטחים אורבאניים.

לבסוף, עצם הידיעה שקרקעות שאינן מיועדות לבנייה יופשרו לבנייה תגרור גל ספקולטיבי גם במחיריהן של קרקעות אחרות, רק בשל האפשרות שהמגמה תמשך. עלייה ספקולטיבית זו במחירי הקרקעות תמתן באופן ניכר את אפקט ההיצע המיוחל. לעומת זאת, הגדלת זכויות הבנייה באופן גורף תשפיע אומנם על מחירי קרקעות ריקות המותרות לבנייה, אך עיקר האפקט יהיה עלייה חד פעמית בערכי שטח נדל"ני קיים.

תועלת לכל דירה

ואם אין די בכך, קיים גם אספקט חברתי. בעוד שהפשרת קרקעות שאינן מיועדות לבנייה כיום תביא רווחה כלכלית למיעוט קטן בישראל של בעלי קרקעות כגון קרקעות חקלאיות, הרי שהרחבת זכויות בנייה תביא רווחה כלכלית לכל בעל דירה בישראל. די בדוגמא אחת של תמ"א 38, שניתן היה להרחיבה לבנייה לגובה של יותר משתי קומות כדי להמחיש נקודה זו - דהיינו, מרבית בעלי הדירות בישראל שדירתם נבנתה לפני 1980 יכולים ליהנות מהרחבה זו. מאידך, יזמי הנדל"ן היו מעדיפים מסיבות ברורות לראות הרחבת היצע קרקעות ולא הרחבת זכויות, וזאת משום שהיצע הקרקעות הריקות המותרות לבנייה שיכולות היו ליהנות מהרחבת זכויות הינו מוגבל ביותר.

המודל היפני המתרחש גם בהונג קונג הצפופה תומך לחלוטין בגישה זו - שטח דירה ממוצע בטוקיו הינו 56 מ"ר בלבד, כאשר בתי דירות מתנשאים לגבהים של עשרות קומות.

הפשרת זכויות הבנייה לגובה בסוף שנות ה-80 במנהטן הביאה לגל בנייה של מגדלי דיור שבעקבותיו נבלמה עליית מחירים חדה (יחד עם זאת זו לא הייתה הסיבה היחידה לירידת מחירי הדיור בתחילת שנות ה-90).

הכותב שותף מייסד בגיזה זינגר אבן, מרצה בכיר באוניברסיטת בר אילן וסגן דיקן מכללת נתניה.