המרתפים הגדולים של רמת השרון

אחת ההחלטות הראשונות שניתנו בהליכים לפי תיקון 84 התייחסה לרצף תכניות ברמת השרון הנוגעות לבנייה צמודת-קרקע. מדובר בקוטג' טורי בשטח 170 מ"ר, באחד הרחובות היוקרתיים שבמערב היישוב, אחד מבין חמישה, הבנויים בקיר משותף על מגרש ברחוב למרחב 12 ברמת השרון. הנכס נמכר ב-3 במרץ 2009 תמורת 2.7 מיליון שקלים ובעקבות כך דרשה הוועדה המקומית היטל השבחה.

השמאי המכריע רן וירניק, שדן בתיק באוגוסט 2009, פסק בכל הנקודות השנויות במחלוקת וקבע, בין השאר, כי בניית המרתפים, שבגינם טענה הוועדה להשבחה, הותרה כבר בתכנית המתאר משנת 1971 ולפיכך אין להתייחס אליהם כאל השבחה בנכס.

אחרי החלטה זו, קיבלו שמאים מכריעים אחרים החלטות רבות אחרות, הסותרות זו זאת זו.

את ההחלטות ניתן לסווג לשלוש קבוצות: הראשונה, גורסת כגישת וירניק ולפיה בניית מרתפים הותרה כבר לפי תכנית המתאר במצב קודם, כפי שעולה מנוהג הוועדה המקומית להנפיק היתרי בנייה למרתפים, ולפיכך אין לגבות היטל השבחה בגין רכיב זה. לפי הדעה השנייה, תכנית המתאר לא הקנתה זכויות בנייה למרתפים ולכן בגין תכניות מאוחרות שהסדירו את הנושא, יש לשלם היטל השבחה. הגישה השלישית, היא דרך האמצע, ולפיה שילוב תכנית מתאר שאינה ברורה עם היתרי בנייה שניתנו על פי נוהג, אפשרו הקמת מרתף בזכויות מצומצמות (20-30 מ"ר) ובעבור כל מה שמעבר לזכויות אלה, יש לשלם היטל השבחה.

ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטל השבחה שדנה לאחרונה בהרחבה בנושא, קבעה כי הסוגיה המרכזית שעמדה לפתחם של השמאים המכריעים, היא כיצד להתייחס להיתרי בנייה למרתפים שניתנו בעבר. במילים אחרות האם נוצר נוהג שאיפשר בניית מרתפים קודם לאישור התכניות החדשות. הוועדה קובעת, בניגוד לדעת וירניק, כי הנוהג לבניית מרתפים כלל לא נוצר שכן הוועדה המקומית עצמה חזרה בה מלפני שנים רבות ממתן ההיתרים בשל טעות בעצם נתינתם. ועדת הערר הדגישה שגם אם היה מוכח קיומו של נוהג, לא ניתן היה להסתמך עליו, שכן נוהג זה הוא טעות בעיקרו. לאור זאת החזירה הוועדה את התיק לשמאי וירניק על מנת שיערוך התחשיב מחדש.

השמאי המכריע בחר להתייחס בתגובתו לגופם של דברים ולא הסתפק בתיקון התחשיב בלבד. וירניק בא בטרוניה קשה כנגד הוועדה על שבחרה, בניגוד למקובל, שלא להעביר את הערר להתייחסותו בטרם תקבל החלטה. לגופם של דברים הוא דוחה את ניתוח הוועדה וקובע כי במועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה בשנת 1981, היה נוהג עקבי וברור של הועדה המקומית ליתן לכל דיכפין היתר לבניית מרתף לפי הבנתה את תכנית המתאר. לדידו של וירניק, החלטות הקובעות שנים לאחר המועד הקובע כי הוועדה שגתה במתן היתרים, אינן אמורות לשנות את דרך חישוב ההשבחה ובלשונו "הרציונל העיקרי להכרעתי אינו ולא היה חוקיות ההיתרים... כי אם ניתוח מסד הנתונים אשר עמד, בשנת 1981, בפני כל קונה פוטנציאלי סביר...".

בצדק סבר וירניק, כי העניין המהותי בסופו של דבר הוא, כמה ישלם קונה מרצון למוכר מרצון בתאריך הקובע.

במידה ובסופו של יום תתקבל פרשנותה של ועדת הערר, עשוי הדבר להביא לשינוי סדרי עולם: הוועדות המקומיות עלולות להתחיל לדרוש היטל השבחה בגין תכניות שנהוג היה שלא לגבות בגינן היטל מזה עשרות שנים.

ראוי להדגיש, כי למרות ביקורתו על ועדת הערר, ציין וירניק שעליו לציית להחלטת הוועדה והוא מתקן את תחשיבו וקובע שבערכי היום יש להוסיף היטל בשיעור 50 אלף שקלים.

ספק רב אם בשביל סכום זה יבחרו בעלי הקרקע להגיש ערעור על החלטת ועדת הערר.