התוכניות לפיתוח מתחם העסקים שבמנשיה שבגבול תל אביב-יפו היו שאפתניות. בשנות ה-60 תוכנן המתחם כמרכז העסקים הראשי (מע"ר) החדש של תל אביב ותפקידו היה לקשר בין יפו לתל אביב ולהתחבר למרכז העסקים הישן שבאזור אחוזת בית. התוכניות דיברו על בניית מגדלי משרדים גבוהים וכבישים רחבים, על בסיס מודל המטרופולינים האמריקניים.
במציאות, נבנו במתחם מעט מבנים והוא לא מימש את ייעודו. המע"ר המרכזי של תל אביב התמקד בשדרות רוטשילד וצפונית לרחוב הרצל, ומאוחר יותר באזורים שונים כמו דרך מנחם בגין, ציר איילון, אזור בתי המשפט ועוד.
"נגישות בעייתית"
מנשיה היא אחת השכונות הערביות שנבנו כשהחלה התפשטות יפו מחוץ לחומות. השכונה, הסמוכה לנוה צדק ולנוה שלום, נהרסה בחלקה במלחמת העצמאות ואחר כך נהרסה במלואה בשנות ה-60 וה-70.
מתחם בית הטקסטיל, השם הכולל של ששת מגדלי המשרדים במנשיה, החל לקום בשנות ה-70 והסתיים רק בשנות ה-90. לששת המגדלים יש בסיס משותף באורך 140 מטר וברוחב 120 מטר ובמרכזו חצר מרכזית גדולה. השישה כוללים את בית גיבור (18 קומות, הסתיים ב-1978), בית התעשייה (19 קומות, 1980), מרכז הטקסטיל והאופנה (20 קומות, 1984), בית שרבט 1 (20 קומות, 1990), בית שרבט 2 (20 קומות, 1992) וטרייד טאוור (22 קומות, 1998).
מתחם מנשיה גם כולל את מלון דן פנורמה שהוקם ב-1979 ואת מלון דיויד אינטרקונטיננטל שהוקם ב-1999.
"בהגדרה אחת, אזור המשרדים של מנשיה הוא סלאמס", מציין גק'י מוקמל, מנכ"ל חברת ייעוץ הנדל"ן מ.א.ן נכסים, "בתחילת דרכם סומנו בנייני מנשיה כהבטחה מאוד גדולה ולאזור זה כיוונו את שימושי המשרדים, בתקופה שבה הבניין הרב-קומתי היחיד היה כלבו שלום, לצד כמה מבנים נוספים פחות מרשימים. אבל הבניינים במתחם מנשיה התבררו כאכזבה. כנראה שבזמנו לא ידעו לבנות בנייני משרדים. בכל הבניינים האלה יחס הברוטו-נטו נוראי - ייצרו שם כל מיני אלמנטים של חלונות ומיזוג היקפי שבלעו חלק לא קטן מהמשרדים, בעוד שהיום בונים אלמנטים כאלה בתקרה".
לדברי אורן גלזר, מנכ"ל משותף ומנהל המחלקה המסחרית של אנגלו סכסון ת"א, "הסיבה החשובה והמרכזית לחוסר ההצלחה היא הנגישות הבעייתית. בשביל להגיע למתחם צריך לעבור דרך כל העיר, והכניסה והיציאה מלוות בפקקים נוראיים. המקום סובל מחוסר זרימה ומהיעדר עורק תחבורתי נוח. העסקים עברו מזרחה לכיוון נתיבי איילון ושם מתהווה מרכז העסקים הראשי החדש".
ואם זה לא מספיק, מזכיר גלזר שרוב הבניינים במתחם סובלים מריבוי גדול של בעלים, "ואין שם גורם אחד שמכוון, לא מבחינת תמהיל ולא מבחינת תחזוקה. הדבר מביא לירידה ברמת התחזוקה ולפגיעה בתמהיל ובמיתוג של הבניינים".
לדברי גלזר, "דמי השכירות למשרדים ברמה סבירה במנשיה עומדים בממוצע על כ-60-63 שקל למ"ר לחודש. מחירי המכירה עלו בשנה וחצי האחרונות בשיעור של כ-15% בגלל הנטייה לאשר במתחם תב"עות למגורים ולמלונאות. מחירי מכירה נעים שם היום בין 10,000 ל-12.5 אלף שקל למ"ר".
עוד מוסיף גלזר כי "כמתחם הוא היה צריך לעבוד חזק. הוא נמצא ליד הים ויש לזה הרבה ערך והמחשבה הייתה שהעסקים יפרו שם אחד את השני, היות שקמו כמה בניינים ביחד. אבל המחירים לא התרוממו, הביקושים היו מוגבלים ובסופו של דבר ההבטחה הגדולה לא התממשה. אני מעריך ששיעורי התפוסה שם הם 80%-85%".
הכישלון של המתחם גרם גם לעירייה לחשוב מחדש. כיום מעודדת עיריית תל אביב עירוב שימושים במנשיה, וכבר אושרה בבית גיבור תוכנית שמסבה את בניין המשרדים ל-40% מגורים ו-60% מלונאות.
אזור ביקוש אדיר
מוקמל: "בזמנו עשינו חישוב שניתן לבנות קרוב ל-600 דירות בכל אזור המשרדים של מנשיה". גלזר: "הביקושים במנשיה לדירות הם אדירים. יש היום בנייה בפועל של בנייני משרדים לגובה בתל אביב ובמעטפת הקרובה אליה, בהיקף של מאות אלפי מ"ר, ובניינים אלה הם שמתאימים לעסקים. מתחם מנשיה צריך להפוך לנדל"ן למגורים".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
