בעסקת תמ"א 38 קלאסית זכאים המוכרים לפטור ממס שבח רק עבור זכויות הבנייה שמכוח תמ"א 38, ואילו זכויות בנייה אחרות שכלולות בממכר חייבות במס מלא. הרוכש מצדו חייב אף הוא במס רכישה בגין רכישת הזכויות.
מאחר ומדובר בעסקה שתמורתה בשירותים, אחת המחלוקות העיקריות של יזמי תמ"א 38 עם רשויות המס היא לגבי אופן קביעת "שווי המכירה" בעסקה, שממנו ייגזר תשלום המס: שווי הזכויות המועברות לרוכש או שווי התמורה הניתנת למוכרים?
עמדת רשויות המס היא כי זה ייקבע לפי שווי זכויות הבנייה המועברות לרוכש ולא לפי גובה התמורה למוכרים. עמדה זו מביאה לפערים בין "שווי המכירה" שנקבע על ידי הרשויות לבין התמורה שמקבלים הדיירים בפועל ומביאה לדעתנו לעיוות מיסויי.
לשם דוגמא ניקח שני בניינים זהים: האחד במרכז פ"ת והאחר במרכז ת"א. היזם שרוכש את זכויות בנייה מבעלי הדירות בשני בניינים אלה "ישלם" למוכרי הבניין בפ"ת את אותה תמורה ש"ישלם" למוכרי הבניין בת"א. בשני המקרים, יזכו המוכרים רק בשירותי בנייה שלפי תמ"א 38: חיזוק הבניין, שיפוצו וכן הלאה. לו היה שווי העסקה נקבע לפי שווי התמורה, כי אז מוכרים בפ"ת ובת"א היו חייבים במס דומה. לעומת זאת, קביעת המס לפי שווי הזכויות יביא לכך שמוכרי הבניין בתל-אביב יחובו במס גבוה בהרבה ממוכרי הבניין בפתח תקוה.
האם יש לכך הצדקה? האם המוכרים בתל אביב התעשרו יותר מהמוכרים בפ"ת? העיקרון של הטלת מס אמת מחייב לדעתנו קביעת "שווי מכירה" לפי גובה התמורה לדיירים ולא לפי שווי זכויות הבנייה. הדבר גם עולה בקנה אחד עם לשון החוק הקובעת כי כשתמורה חוזית נקבעת בכתב, בתום לב ולא הושפעה מקיומם של יחסים מיוחדים - יש לקבוע את "שווי המכירה" בהתאם לתמורה המוסכמת.
קביעת "שווי שוק" תוך התעלמות מאופיה המיוחד של עסקת תמ"א 38: חוסר הוודאות, קשיי המימון וריבוי המוכרים המאפיינים אותה ומהתמורה המקובלת בעסקאות אלה מערימה קושי נוסף ביישומה של תמ"א 38.
עו"ד אורית קוך ממשרד זיו שרון סייעה בכתיבת המאמר
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
