פגיעה חדשה בשקיפות ובצדק

לדעתנו, זו השתלשלות הדברים שהובילה לתקנה: דירה ברחוב נויפלד 14 בעיר נתניה נמכרה בשנת 2009 תמורת 900 אלף שקל. לאחר המכירה, התקבלה דרישת תשלום היטל השבחה בסך 295 אלף שקל. שומת ההשבחה התבססה על ארבע תוכניות שחלו על הנכס מיום רכישתו ועד ליום מכירתו. המערער הגיש השגה בנוגע לסכום, והנושא הועבר לדיון בפני שמאית מכריעה שקבעה כי היטל ההשבחה יקטן ב-100 אלף שקל ויעמוד על 195 אלף שקל בלבד.

על החלטת השמאית המכריעה הוגש ערעור, ובו דרישה להפחתת השומה בשיעור 30% מהחיוב המקורי, בזכות השקיפות. נטען כי השמאית המכריעה התעלמה מעסקאות שנעשו בנכס עצמו. היא מצאה שש עסקאות שנערכו בנכסים אחרים והתייחסה אליהן, בלי שהביאה אותן לידיעת הצדדים ואפשרה להם להגיב. לטענת המערער, היה על השמאית המכריעה להביאן לידיעת הצדדים ולאפשר להם להשמיע טענותיהם.

ועדת הערר דחתה את טענות המערער לפיהן השמאית המכריעה מנועה מלהתייחס לעסקאות שלא הועברו לעיון הצדדים, וזאת לגישתה, נוכח מעמד השמאי המכריע כפי שנקבע בתיקון 84.

על החלטת ועדת הערר הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי ונדון בפני השופטת נגה אהד, שפסקה, בין היתר, כי "המחוקק קבע מפורשות את חובת השמאי המכריע להביא עובדה לידיעת הצדדים, במידה ויש בכוחה להשפיע על המחלוקת". עוד נכתב כי: "חובה וזכות אלה לא נקבעו כעניין הנתון לשיקול דעת השמאי המכריע... (והכרעותיו) צריכות להתבסס על מידע ידוע לצדדים כולם... על מנת שיוכלו לטעון ולהגן על עצמם. החלטות המבוססות על מידע עלום עלולות להביא לטעם לפגם".

לפיכך החזירה השופטת את התיק לשמאית המכריעה על מנת לתת לצדדים הזדמנות לטעון לעניין העסקאות שהביאה בחשבון - הליך שתקנת שר המשפטים מונעת מכאן ולהבא.

מניסיוננו עסקאות עליהן לומדים מפרסומים שונים, ובכלל זה נתוני מאגר מס שבח ודיווחים לרשות לניירות ערך, חייבות בדיקה בוועדות הרישוי ובעיריות. לא אחת מצאנו נתונים לא מדויקים ששימוש לא מושכל בהם מעוות ועלול להוביל לתשלום היטל השבחה ביתר או בחסר.

פתיחת מאגר מס שבח לציבור ודיווחים לרשות לניירות ערך מאפשרים שימוש במאגר אין סופי. לא ניתן להתייחס לכל העסקאות הקיימות ולכן יש חשיבות להוראת המחוקק ולפיה על השמאי המכריע העושה שימוש בעסקאות נוספות מעבר למה שהוצג על ידי הצדדים, לחשוף בשקיפות מלאה את פרטיהן ולאפשר לצדדים להתייחס אליהן לפני החלטתו.

יש לקוות כי סוגיה זו תובא בפני בית המשפט העליון שיבחן את חוקיות התקנה.

עדי צביקל ויצחק שפיגל הם חברי לשכת השמאים והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין