דניה סיבוס מופסדת 33% על השקעתה באפריקה מגורים

שנתיים מאז רכשה חברת דניה סיבוס את מניות השליטה בחברה האחות אפריקה מגורים , ניתן לקבוע כי המוכרת, אפריקה ישראל של לב לבייב (החברה האם של השתיים) עשתה עסקה מצוינת. דניה סיבוס שילמה לה בעסקה 648 מיליון שקל, תמורת 74.5% ממניות אפריקה מגורים, סכום ששיקף לחברה הנמכרת שווי של 870 מיליון שקל.

נכון להיום נסחרת אפריקה מגורים במחיר הנמוך ב-33% ממחיר העסקה (כולל הדיבידנדים שחילקה מאז). דניה סיבוס, לפיכך, היא הצד "הנפגע" בעסקה; ההפסד שלה "על הנייר" מרכישת מניות השליטה באפריקה מגורים עומד כיום על יותר מ-200 מיליון שקל.

נקדים ונשאל, כיצד התרחש אותו "גילוי עריות" שבו רוכשת דניה סיבוס, חברה קבלנית, את השליטה בחברה אחות העוסקת בבנייה למגורים?

התוכנית למכירת אפריקה מגורים הפכה למידע גלוי בשוק באמצע שנת 2010, על רקע מצוקת החובות שאליה נקלעה אפריקה ישראל והצורך הנואש שלה להעלות מזומנים מהחברות הבנות לטובת הסדר החוב שגובש בחברה.

רשימה ארוכה ומכובדת של חברות ומשקיעים מענף הנדל"ן גילו עניין בחברה הרווחית, המתמקדת בתחום הנדל"ן למגורים בישראל, ואשר פעילותה לא נפגעה מהצרות של החברה האם. השמועות על מכירת אפריקה מגורים לפי שווי גבוה משמעותית ממחיר השוק גרם לעלייה של 49% בשווי החברה מיולי 2010 ועד נובמבר אותה שנה.

בבורסת השמות שהוזכרו כרוכשים פוטנציאליים היו קבלנים כגינדי ודמרי, חברת הביטוח מגדל ומשפחת עופר. אלא שהמחיר הגבוה שעליו התעקש לבייב, על פי פרסומי התקופה, לפי שווי חברה של מיליארד שקל, הרתיע את המתעניינים.

בתחילת אוגוסט 2010 נמצא קונה, ועוד בתוך הבית של קבוצת אפריקה ישראל - החברה הבת דניה סיבוס. איזי כהן, מנכ"ל אפריקה ישראל אז, הסביר את פשר העסקה בכך ש"דניה בחנה כמה הזדמנויות השקעה להרחבת תחומי פעילותה. מהלך זה, אם וכאשר יושלם, יספק לה לצד פעילות הבנייה הנוכחית, גם פלטפורמה יזמית מוכחת ומוצלחת בתחום הנדל"ן למגורים בישראל". תג המחיר הגבוה לאפריקה מגורים נתמך בהערכת שווי שהזמינה הרוכשת, דניה סיבוס, מידי ארנסט אנד יאנג.

חודש לאחר מכן, בדצמבר, אושרה העסקה ברוב גדול באסיפת בעלי המניות של דניה סיבוס, ובסוף 2010 יצאה העסקה לפועל. אפריקה מגורים הפכה להיום חברה בת של דניה סיבוס (וחברה נכדה של אפריקה ישראל).

את הרכישה ביצעה דניה סיבוס, בניהולו של רונן גינזבורג, במזומן. כתוצאה מכך חלה עלייה של יותר מפי שניים בהיקף ההתחייבויות שלה, ל-4.4 מיליארד שקל בסוף שנת 2010.

אפריקה ישראל לא רשמה רווח בגין העסקה, מכיוון שהמכירה בוצעה ל"צד קשור", אך נוצר לה תזרים מזומנים של 648 מיליון שקל, שבאמצעותו הצליחה לעמוד בפירעון האג"ח הקצרות שהנפיקה במסגרת הסדר החוב הגדול שהושלם חודשים ספורים לפני כן.

"דניה לא עשתה עסקה רעה"

דניה סיבוס מצדה לא רשמה עד כה הפחתה בשווי המניות שרכשה באפריקה מגורים, ובדוחות 2011 רשומה ההשקעה בשווי שבו בוצעה. דניה מבהירה בדוחותיה, כי "ירידת ערך ההשקעה בחברה כלולה נבחנת כאשר קיימת ראיה אובייקטיבית המצביעה על ירידת ערך".

האנליסט ד"ר אמיר ארד מבית ההשקעות אקסלנס אמר היום, כי "אפריקה מגורים היא חברה טובה עם מכירות, רווח ותזרים תפעולי, הנהלה שמרנית וחוב נמוך. כשהיא יצאה מהמדדים הסחירות שלה נפגעה, אבל אני לא חושב שדניה עשתה עסקה רעה, להיפך".

השבוע פרסמה אפריקה מגורים את הדוחות הכספיים לרבעון השלישי של השנה. היקף הפרויקטים של החברה, בניהולו של אורן הוד, מרשים: 1,492 יחידות דיור מצויות בביצוע ובשיווק טרם ביצוע, מתוכן נמכרו 870 יח"ד, כאשר השווי החוזי של המכירות הנו כ-875 מיליון שקל (חלק החברה).

את החודשים ינואר-ספטמבר 2012 סיימה אפריקה מגורים עם הכנסות של 486 מיליון שקל ועם רווח נקי של 49 מיליון שקל.

דוברת אפריקה ישראל מסרה בתגובה, כי "בבחינה חיצונית, שנעשתה על-ידי מעריכי שווי ורו"ח חיצוניים, הנבדקת מחדש אחת לתקופה, עדיין עולה ומוכח ללא עוררין, כי המחיר שבו נרכשה החברה על-ידי סיבוס הוא המחיר הראוי.

"יתרה מזאת, מוכח ללא כל ספק כי בבחינה של כל פרמטר פיננסי שבו נבדקת כיום החברה, בהשוואה להערכת השווי שניתנה במועד תהליך הרכישה, מציגה החברה תוצאות טובות יותר מאלה שצוינו במהלך התהליך. לאור זאת, אין ספק כי הירידה בשווי השוק של אפריקה ישראל מגורים אינה משקפת ירידה בביצועים שלה, אלא ככל הנראה היא פועל יוצא של הירידות שחלו במהלך התקופה בשווקים, ונתנו את אותותיהן על חברות רבות, לעיתים בשיעורים אף גדולים מאלה".

 אפריקה