התיישנות עירונית

מחסור בקרקע ובהתחלות בנייה בירושלים מעמיד את תחום הפינוי-בינוי בעיר כפתרון מתבקש למצוקת הדיור בעיר. אלא שבפועל, לא בוצע בעיר אף לא פרויקט אחד

לעיר הבירה של ישראל יש לכאורה נתונים מצוינים להוציא לפועל שלל מיזמי פינוי-בינוי: מחירי דירות מהגבוהים בארץ מבטיחים היתכנות כלכלית ליזמים, בניינים רבים הם ישנים ורעועים והדיירים המתגוררים בהם רוצים להתחדש, מחסור חמור בדירות הופך את המתחמים הישנים לעתודות הקרקע היחידות בעיר, ורצון טוב של העירייה. אז איך זה שעד היום לא בוצע בה אפילו פרויקט אחד של פינוי-בינוי?

לדברי איציק לוי, מבעלי חברת אמבסדור ירושלים המתמחה בשיווק דירות בבירה, מלבד המכשולים האופייניים בכל פרויקט פינוי-בינוי כמו דיירים שרוצים לשמור על צביונה של השכונה, דיירים מבוגרים שאינם מעוניינים להיכנס לפרויקט ארוך טווח, וכאלה שחוששים מעלויות תחזוקה גבוהות שיחייבו המגורים במגדל גבוה, ישנם גם מכשולים שמיוחדים לעיר. "חלק מהמתחמים הישנים שמיועדים לפינוי-בינוי בירושלים, נמצאים בשכונות דתיות. מאחר שהיחס חייב להיות 1:3, כלומר שלוש דירות חדשות במקום כל דירה ישנה, הרי שהפרויקט החדש מחייב הקמת מגדלים. ואולם דיירים דתיים דורשים למשל מרפסות סוכה, דבר שקשה מאוד לתכנן לכל הדירות במגדלים, ואם מדובר בציבור חרדי, אז הקמת מגדלים בכלל איננה רלוונטית, בגלל האיסור להתקין מעלית שבת".

בעיה נוספת שמעלה לוי היא שהעירייה אמנם מצהירה כי היא מעודדת פרויקטים של פינוי-בינוי, אך בפועל היא מאפשרת שינויים תכנוניים אחרים בשכונות הישנות של העיר. "בקרית היובל, למשל, יש הכרזה על מתחם שמיועד לפינוי-בינוי, אך בפועל מבצעים הדיירים בשכונה פעולות בנייה של הוספת ממ"דים והרחבת הדירות, על פי היתר מהעירייה. הפעולות האלה יקשו מטבע הדברים על יזמים לקדם פרויקטים של פינוי-בינוי, כי הדיירים ירצו פיצוי גדול יותר לאחר שהרחיבו את הדירות, וגם התמריץ שלהם לביצוע פרויקט יהיה נמוך יותר".

דרישות שונות לכל מהנדס

המתחם הראשון בירושלים שאושרה בו תוכנית לפינוי-בינוי הוא מתחם המקשר ברחוב פיק בשכונת קרית משה. התוכנית שאושרה לפני חצי שנה כוללת הריסת 66 דירות ישנות, והקמת 230 דירות חדשות במקומם בשני מגדלים של 20 קומות - מקדם כלכלי של 3.4 דירות חדשות במקומה של כל דירה ישנה. עו"ד אורי אורם, שייצג בעבר את יזמי הפרויקט - חברת נאות המקשר, מסביר כי מדובר בפרויקט שמקודם כבר שנים ארוכות על ידי היזם בשיתוף העירייה, אך התמשכות ההליכים במוסדות התכנון, מקשה על מימושו: "בעשור האחרון התחלפו כמה מהנדסי ערים, וכל פעם מגיע מהנדס חדש עם דרישות חדשות", אומר אורם. "כך למשל נולדים שינויים בראייה של העירייה באופן שבו צריך לממש פרויקט. היזם ביקש בתוכנית המקורית שיבוצע בינוי-פינוי, כלומר שקודם יוקם הבניין הראשון ויאוכלס על ידי הדיירים, ורק אחר כך ייהרס הבניין הישן. העירייה התנגדה בתוקף. נוסף על כך, אף שהמתחם מוכרז על ידי הממשלה כמיועד לפינוי-בינוי, והחוק מאפשר לעירייה לוותר על היטלי השבחה לצורך מימוש הפרויקט, היא אינה ממהרת לאשר פטור כזה". לדברי אורם על מנת לקדם פרויקטים מסוג זה, העיריות צריכות לשמור על רציפות שלטונית, ולגלות גמישות נרחבת יותר בנו שא.

צניחה דרמטית בהתחלות בנייה

לאחרונה פרסם מכון ירושלים לחקר ישראל נתונים על צניחה דרמטית בהתחלות הבנייה ביוזמת המדינה בבירה. על פי הנתונים, בעוד שבשנת 2005 עמד שיעור התחלות הבנייה ביוזמה הציבורית בירושלים על 12.5% מכל התחלות הבנייה בישראל, הרי שבשנת 2010 הגיע שיעור התחלות הבנייה ביוזמה הציבורית בבירה ל-6% ול-1.5% בשלושת הרבעונים הראשונים של 2012. "הנתונים האלה פקחו את העיניים של מקבלי ההחלטות בעיריית ירושלים", אומר יו"ר ארגון הקבלנים בירושלים, שמוליק לוי. "שנים שבעירייה לא חשבו ברצינות על נושא של פינוי-בינוי. אבל אין עתודות קרקע בעיר. תוכנית ספדי נפלה ולכן התרחבות העיר מערבה ירדה מהפרק. לכיוון מזרח העיר לא יכולה להתרחב כי זה מעבר לקו הירוק, ולכן אזורים ישנים בעיר הם עתודות הקרקע היחידות, ואין ברירה אלא לבנות לגובה כמו בעולם".

לוי מוסיף ואומר כי "במשך שנים ישבנו עם נציגי הוועדה המקומית והסברנו להם שחייבים להגדיל את זכויות הבנייה כדי שתהייה היתכנות כלכלית לממש פרויקטים של פינוי-בינוי, ורק היום השכילו להפנים את ההכרח שבפתרון הזה. היום מהנדס העיר מבקש מהקבלנים שיגישו לו הצעות לפרויקטים כאלה".

העירייה: "יש התקדמות רבה"

בעיריית ירושלים אומרים כי העירייה דווקא מעודדת פרויקטים של פינוי-בינוי בירושלים, וכי עד היום הוכרזו בבירה שמונה מתחמים המיועדים לפינוי-בינוי.

"בשנתיים האחרונות חלה התקדמות רבה בקצב אישור תוכניות להתחדשות עירונית בירושלים", מציינים בעירייה. "מלבד מתחם המקשר הופקדה לפני חצי שנה תוכנית מתחם דרך חברון דרום, המציעה פינוי של 72 דירות ישנות והקמת 288 דירות במקומן. בנוסף נידון בימים אלה מתחם הציונות בקרית היובל, שם מתוכננות 266 דירות חדשות".

בעירייה הוסיפו כי בחודש האחרון הוחלט להפקיד עוד שתי תוכנית משמעותיות, אלכסנדריון ואלעזר בן יאיר, המציעות כ-600 יחידות דיור בשכונת גוננים בעיר. "על פי תכנית האב לגוננים כבר מוגשות כ-20 תוכניות נקודתיות לפינוי-בינוי ואנו רואים גידול בפניות וביוזמות לפינוי-בינוי מהמגזר הפרטי. העירייה זכתה בקול קורא למימון תכנית להתחדשות עירונית בגוננים ח'-ט' אשר קידומה יחל בחודשים הקרובים בשיתוף התושבים".

עוד מספרים בעירייה כי היא צפויה להגיש בקרוב להכרזה עוד שני מתחמים, וכי הרשות לפיתוח ירושלים מעמידה סיוע אדריכלי ושמאי לתושבים המעוניינים לבחון הצעות יזמים לפינוי-בינוי.