"בישראל בונים היום בעיקר דירות פאר לעשירונים העליונים"

"רוב מאמצי הממשלה בתחום הדיור מושקעים במוצר שמתאים רק לעשירונים העליונים. בישראל של היום בונים בעיקר דירות פאר, שמרבית האוכלוסייה לא יכולה לרכוש" - כך אומרת ד"ר אמילי סילברמן, חברת סגל ומרצה במכון ללימודים עירוניים באוניברסיטה העברית, ומי ששימשה כיו"ר צוות המומחים לצדק חברתי בתחום הדיור, תכנון, תחבורה וקרקעות עבור מובילי המחאה החברתית בקיץ 2011.

הבעיה מתחילה לדבריה מהגדרת המושג דיור בר-השגה. "ברוב מדינות המערב המונח 'דיור בר-השגה' מתייחס למוצר שמשמעו דיור במחיר נמוך ממחיר השוק, המיועד לאוכלוסיית זכאים. אולם משרד האוצר 'מתרגם' את המושג רק כשם תואר לפתרונות דיור שבמסגרתם משק הבית יוציא פחות מ-30% מההכנסה שלו עבור דיור (משכנתא/ דמי שכירות - כולל ארנונה, דמי ניהול וכיו"ב). לפי תפיסה זו, אם המדינה תייצר הרבה דירות, מחירן יירד וכולם יוכלו לרכוש אותן. אך כך לא תיפתר הבעיה למרבית האוכלוסייה".

לדברי סילברמן, במסגרת ההגדרה הזו הממשלה היוצאת הציגה כמה פתרונות, שחלקם משפרים את המצב: אחד מהם הוא ליצור תמהיל תכנוני שיחייב גם בניית דירות של 3 חדרים, ולא רק דירות גדולות כפי שהיה נהוג. ואולם דירה של 3 חדרים יכולה להיות דירת פאר יקרה, ולכן הכללה של דירות 3 חדרים בדיור בר-השגה היא "זריית חול בעיני הציבור", לדברי סילברמן. גם דיור להשכרה אינו דווקא בהישג ידה של רוב האוכלוסייה, ונדרש מנגנון של הורדת מחיר השכירות וייצובו לאורך זמן, כפי שנהוג בעולם המערבי. "לא רק שהממשלה אינה יוזמת פתרונות אמיתיים לדיור בר-השגה, משרדי הממשלה חוסמים ניסיונות של ראשי ערים לקדם דיור כזה בשטחן", אומרת סילברמן.

סילברמן מסבירה כי אחד הכלים המרכזיים במדינות OECD הוא יצירת שוק דיור מפולח שבו מוגדר שיעורו של דיור בר-השגה (לרוב 15%-30% משוק הדיור). השיטה מיושמת בעיקר באזורי הביקוש, והדיור בר ההשגה כולל גם דירות לעניים ומיועד גם לאוכלוסייה שמרוויחה שכר ממוצע. שיטה זו של דיור יוצרת תמהיל חברתי שבו הילד של האחות או המורה הולכים לאותו בית הספר של ילדי עורכי דין או קבלנים, נהנים מאותם פארקים ומאותה ספרייה.

מחקרים שנעשו בעולם מגלים כי הסיכויים של ילדים למשפחות עוני שגדלו בשכונות מעורבות כאלה סיימו בגרויות עם ציונים גבוהים, נקלטו באוניברסיטאות ונכנסו פחות לעולם הפשע. כלומר דיור בתמהיל חברתי הוא כלי מצוין להתמודדות עם בעיית העוני.

דווקא בישראל, אנו עדים לבנייה הומוגנית על-פי רמת ההכנסה ומידת דתיות (שכונות לדתיים לאומים, שכונות לחרדים) ואפילו לפי מקצועות: פרויקטים להייטקיסטים, לטייסים וכיו"ב. לדברי סילברמן, "התופעה הזו פוגעת בחוסן החברתי של המדינה וצורת המגורים החדשה יוצרת ניכור. ישראל כמדינה שמחייבת סולידריות חברתית חייבת גם תמהיל חברתי במגורים".

סילברמן מוסיפה וטוענת כי ההתייחסות לעניים במדינת ישראל חריגה מאוד בנוף המערבי. האדם העני זקוק לביטחון של הבית. הוא צריך לדעת שלא מעבירים אותו ואת ילדיו למקום אחר ללא סביבה תומכת ומוכרת של שכנים, משפחה או חברים שמאפשרים לו להתמודד טוב יותר בחיי היום יום. לדבריה, "מדינת ישראל הפחיתה באופן שיטתי את הדיור הציבורי, וכיום הדיור הציבורי מהווה רק כ-3.3% מכלל הדיור במדינה, בין הנמוכים במדינות המערב".

לא משלמים על הקרקע

מאחר שישראל היא הבעלים של רוב רובה של הקרקע, טוענת ד"ר סילברמן, לכאורה היא יכולה להפחית את מחירה בקלות. אלא שמכירת הקרקע משמשת כמקור תקציב חשוב למדינה ולכן יש התנגדות להפחתת מחירי הקרקע.

"הצעת החוק שמקדם המכון לרפורמות מבניות מיסודו של שרגא בירן, שמציעה להפריד בין רכישת הקרקע לבין רכישת הדירה, היא הצעה מאוד יצירתית בהקשר זה, כי היא מציעה כיוון מאוד מעניין להוזלת מחירי הדירות".

לפי ההצעה, הדייר משלם רק עבור עלות הבנייה והרווח הקבלני ולא עבור עלות הקרקע, שיכולה להגיע לשיעורים גבוהים ממחיר הדירה. גם הקונה וגם הקבלן אינם משלמים על הקרקע, והדבר מאפשר להוזיל את המחיר באופן משמעותי. מבחינת המדינה, היא אמנם לא מרוויחה על הקרקע, אבל היא נשארת הבעלים של הקרקע. הקרקע היא משאב חד-פעמי עבור המדינה; לאחר מכירת הקרקעות והכנסת הרווח היא לא יכולה למכור שוב את אותה הקרקע ולמעשה בצורה זו ההכנסות מהקרקע אין מתבזבזות והיא נשמרת עבור הדורות הבאים".

עם זאת, סילברמן מציינת ששיטה זו מחייבת רגולציה ופיקוח של רשות ממשלתית כדי שלא ייווצר מצב שבו זכאי רוכש את הדירה המוזלת ומוכר אותה מיד לאחר מכן במחיר השוק. הדירות חייבות להישאר בפיקוח, ואם הדייר מעוניין למכור את הדירה היא צריכה להימכר לזכאי אחר.

מדינת ישראל צמצמה בעשור האחרון את מעורבותה בשוק הדיור

על-פי סקירה שערך המכון לרפורמות מבניות, המקדם כיום את הצעת החוק "להקמת הרשות הלאומית להתחדשות עירונית ולדיור בהישג יד", בעוד במרבית המדינות המפותחות בעולם קיימת מעורבות ממשלתית בשוק הדיור, בין אם על ידי חקיקה ובין אם על ידי בנייה ישירה, בעשור האחרון צמצמה המדינה את מידת התערבותה בשוק הדיור - גם בבנייה ישירה וגם בסיוע כלכלי לרוכשים ושוכרים.

תקציב משרד השיכון קטן במונחים ריאליים מ-9.54 מיליארד שקל בשנת 2000 ל-2.49 מיליארד שקל ב-2011. בחלוקה בינמשרדית, ההקצאה למענקים התכווצה מ-2.03 מיליארד שקל ב-2000 ל-150 מיליון שקל ב-2011; מימון המשכנתאות ירד מ-3.74 מיליארד שקל ל-12 מיליון שקל; וההקצאה לסיוע בשכר דירה הצטמצמה מ-1.84 מיליארד שקל ל-1.28 מיליארד שקל. זאת במקביל לירידה עקבית בהיקף הדיור הציבורי.

מעבר לכך, הגורמים הפועלים בשוק הדיור תורמים להגדלת הקיטוב בין צד היצע הדיור לצד הביקוש. כך, בעוד דירה בדיור בר-השגה היא לרוב דירה קטנה (שניים-שלושה חדרים), שטחה הממוצע (ברוטו) של דירה חדשה בשנת 2011 היה 178 מ"ר לעומת 143 מ"ר בשנת 2000. שיעור הדירות בעלות חמישה חדרים ומעלה עלה מ-39.2% מכלל הבנייה ב-2000 ל-53.8% ב-2011. מנגד, שיעור הדירות בעלות שלושה חדרים ומטה צנח מ-20.2% ל-8.7% באותו פרק זמן.

על פי הצעת החוק שמקדם המכון, הרישוי ושיווק המקרקעין במדינה ומימושם לצורך דיור בר-השגה, יבוצע על ידי הרשות להתחדשות עירונית ולדיור בהישג יד. הזכאים לדיור בר-השגה ייקבעו בחוק. 20% מתוך מאגר הדיור במתחמי ההתחדשות ומכל מכרזי המינהל יוקצו לדיור בר-השגה. היזמים שיקצו דיור בר-השגה בקרקע פרטית ייהנו מהטבות של זכויות בנייה נוספות ואישורי תכנון מואצים. עלות המגרש ממחיר הדירה יהיה לפי מחירו המוצע בשוק המקרקעין, לעשר שנים האחרונות בעיקור העליות התקופתיות. הקרקע תוקצה לזכאי-רוכש כהלוואה עומדת הנושאת ריבית והצמדה. שווי המגרש במחיר הדירה ישמש כהון עצמי וייצור מעין בעלות משותפת בין הרוכש-הזכאי לדיור בר-השגה, לבין הרשות. הדייר-הזכאי יהיה רשאי בכל עת לרכוש מלוא הבעלות, או לשיעורין לאורך זמן, ע"י פירעון ההלוואה העומדת כולה או מקצתה בתשלומים.

הרשות להתחדשות עירונית ולדיור בהישג יד תפעל להגדלת היצע הדיור בהישג יד, תוך שמירה על המאגר הקיים, באופן שיגדיל את אחוז בעלי הדירות בקרב הציבור ויביא למיתון המחירים בשוק של דירות למעמדות הבינוני והנמוך.

התחדשות עירונית ודיור בר-השגה - איך עושים את זה בעולם?

ההתחדשות העירונית בישראל ודיור בר-השגה אינם תופסים תאוצה, אף שהם במרכז השיח הציבורי. נשאלת השאלה האם ניתן ללמוד מניסיונן של ערים מובילות בעולם.

מת'יו וומבואה, נציב הרשות לדיור בהישג יד, התחדשות ופיתוח עירוני בעיר ניו יורק (HPD), יהיה אורח הכבוד בוועידת הנדל"ן של "גלובס" ב-9 לאפריל, והוא יציג בפני באי הוועידה את פעילות הרשות בתחום.

הרשות שהוא עומד בראשה מעסיקה כ-2,000 עובדים והתקציב השנתי שלה הוא כמיליארד דולר. מדי שנה דואגת הרשות לבנייה ופיתוח של כ-15 אלף יחידות דיור בהישג יד בעיר ניו יורק.

טרם מינויו לתפקיד, כיהן וומבואה כסגן נשיא בתאגיד פיתוח הדיור של ניו יורק, סוכנות מימון הדיור של העיר ניו יורק. וומבואה אף שירת בממשל בלומברג כיועץ בכיר למדיניות פיתוח כלכלי לסגן ראש עיריית ניו יורק.

וומבואה יציג דבריו בפאנל בנושא "דיור בהישג יד" בהנחייתו של עורך מוסף הנדל"ן של גלובס, דרור מרמור, ובהשתתפות נציגי המכון לרפורמות מבניות, חה"כ איתן כבל, ד"ר אמילי סילברמן והיזמים חנן מור וסמי מצלוואי.