אפריקה תצטרך לעבוד קשה כדי להימנע מהסדר חוב נוסף

בדצמבר 2008, זמן קצר לאחר פרוץ משבר האשראי העולמי, פרסמה רשות ניירות ערך את תיקון 2 לתקנות ני"ע שקבע כי חברה שהנפיקה אג"ח לציבור חייבת לפרסם (בהינתן תמרורי אזהרה מסוימים) תחזית לתזרים המזומנים הצפוי לה לתקופה של שנתיים. כוונת הרשות הייתה להגן על הציבור על ידי יצירת כלי שיאפשר לו להעריך את יכולת ההחזר של החברות שהנפיקו אג"ח.

לאור התקנה החדשה, פרסמה במאי 2009 חברת אפריקה ישראל שבשליטת לב לבייב, את תחזית התזרים שלה במסגרת דוחות הרבעון הראשון של אותה שנה. על פי תחזית זו, התכוונה אפריקה לפרוע עבור בעלי האג"ח עד לסוף 2011 סכום עתק של כ-2.4 מיליארד שקל, בעיקר באמצעות שני מקורות: דיבידנדים הצפויים להתקבל מחברות בנות, ומכירה של נכסים ופעילויות.

אבל תחזיות כידוע אינן מדע מדויק, ועוד לפני שיבשה הדיו על הדוחות, בחודש אוגוסט, הודיעה אפריקה על רצונה להיכנס למו"מ על הסדר חוב - הגדול ביותר שידע שוק ההון המקומי מעודו. זו הייתה סטירת לחי מצלצלת למי ששם את מבטחו בתחזית שסיפקה החברה עצמה רק 3 חדשים קודם לכן.

ערב ההסדר עמד חוב האג"ח של החברה על כ-7.4 מיליארד שקל. מתוך חוב זה ביצעה אפריקה פירעון מוקדם של כ-500 מיליון שקל, ואת יתר איגרות החוב ביטלה כנגד הנפקת איגרות חדשות, בהיקף של 4.6 מיליארד שקל והקצאת מניות של החברה ושל החברות הבנות אפי פיתוח ואפריקה נכסים. מאז ההסדר, צנחו מניות אפריקה ישראל ב-80%.

בשבוע שעבר נזכרנו בהשתלשלות האירועים הזו, לאור הדוח הכספי לרבעון השני של 2013 שפרסמה אפריקה ישראל. גם אחרי ש-30% מהחוב הפיננסי של אפריקה הומר למניות במסגרת הסדר החוב מלפני 4 שנים, נטל ההחזר הרובץ על החברה עדיין כבד מאוד.

על פי תחזית התזרים שפורסמה על ידי החברה בשבוע שעבר, יהיה על אפריקה לפרוע עד סוף יוני 2015 כ-42% מסך החוב הפיננסי נטו שלה, העומד על כ-2.7 מיליארד שקל, כאשר במקביל היא שוקדת על ייזום של פרויקטים חדשים.

מדובר בפירעון של 1.14 מיליארד שקל בשנתיים הקרובות, בעיקר למחזיקי האג"ח. וכן, גם הפעם מקורות המימון העיקריים לפירעון החוב הם שני נעלמים לא כל כך ברורים, המוגדרים בדוחות כ"מקורות מחברות מוחזקות" ו"מכירת מניות ונכסי נדל"ן".

ב-2009, כאמור, כבר ראינו שהתחזיות שספקה אפריקה למשקיעים ביחס לשני הסעיפים הללו התבדו, ולכן באופן טבעי עולה כעת השאלה האם גם הפעם תבקש בקרוב החברה של לבייב הסדר חוב ופריסת תשלומים?

"אנחנו צריכים לפעול ביתר שאת"

לזכותה של אפריקה חייבים לציין כי מאז יצא הסדר החוב שלה לדרכו, במאי 2010, היא עמדה במלוא התחייבויותיה כלפי מחזיקי האג"ח, תוך שבעל השליטה לבייב מזרים סכום נכבד של 610 מיליון שקל, מתוך הזרמה כוללת של 750 מיליון שקל עליה התחייב במסגרת ההסדר.

בנוסף, בינואר 2013 בצעה החברה מהלך של החלפת אג"ח בהיקף של כ-1.5 מיליארד ערך נקוב, שבמסגרתו ביצעה פירעון מוקדם בהיקף של כ-290 מיליון שקל. החברה אף מראה פעילות ערה של מכירת נכסים במטרה להשיג מקורות למימון החוב. על רקע חדלות הפירעון שתקפה לא מעט חברות ציבוריות בתקופה האחרונה, יש בהתנהלותם של החברה ובעליה כדי להעיד על כוונתה לעמוד בלוח הסילוקין המאוד תובעני של איגרות החוב.

ולמרות כל זאת, דבריו של מנכ"ל אפריקה, אברהם נובוגרוצקי ל"גלובס" בשבוע שעבר, מעידים כי הסכנה טרם חלפה. "על החברה רובץ חוב של אג"ח שמכתיב תשלומים של יותר מ-500 מיליון שקל בשנה, לצד הוצאות מימון של יותר מ-400 מיליון שקל", אמר נובוגרוצקי. "אלה סכומים משמעותיים, ואנחנו צריכים לפעול ביתר שאת כדי לעמוד בהם בטווח הקצר והארוך. יש לנו מאיפה להחזיר, אבל זה לא קל. אנחנו מתמודדים עם זה יום יום, כדי שבעלי האג"ח יקבלו את מה שהם צריכים".

אל ההתבטאות הזו אפשר להוסיף את המספרים של אפריקה מהדוח הכספי האחרון: תחזית תזרים המזומנים האחרונה של החברה מדברת על פירעון חוב של כ-1.14 מיליארד שקל מיולי 2013 ועד סוף יוני 2015, כאשר ברקע הפסד נקי מצטבר של כ-1.1 מיליארד שקל מאז תחילת 2012 ועד סוף יוני 2013.

כך שמדובר באתגר פיננסי גדול מאוד. כדי לפרוע את האג"ח בזמן, תצטרך אפריקה לבצע "אקזיט" רווחי מהפרויקטים אותם היא יזמה, כל זאת בזמן שהיא ממשיכה לבצע פעילות ייזום ופיתוח של פרויקטים חדשים וקיימים הדורשת אספקה של אשראי נוסף.

שי עזר, אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי, מפרט את העסקאות העומדות מאחורי המספרים בתחזית של אפריקה וטוען כי עד לסוף 2014 יש לחברה יכולת טובה לפרוע את החוב.

על פי עזר, המקורות העומדים לרשות אפריקה הם: דיבידנד של כ-40 מיליון שקל מהחברה הבת דניה סיבוס שחלוקתו כבר הוכרזה, 12 מיליון שקל ממכירת מניות ערוץ 9, וכ-180 מיליון שקל ממכירה של שני נכסי נדל"ן בלוס אנג'לס ומיאמי הנמצאת כיום בשלב בדיקת הנאותות. בנוסף, אפריקה מתכננת לגייס ב-2014 מניות בדרך של הנפקת זכויות מבעלי המניות הקיימים בהיקף של 331 מיליון שקל, כאשר מתוך סכום זה אמור לבייב להזרים כ-174 מיליון שקל.

בנוסף לכך, החברה הבת אפי פיתוח השלימה לאחרונה את בנייתו במוסקבה של מתחם משרדים בשטח של כ-50 אלף מ"ר הקרוי אוזרקובסקיה. לפי העסקה בה רכשה אפי פיתוח את חלקו של השותף, נאמד שווי המתחם בכ-400 מיליון דולר וכנגדו קיים חוב בנקאי של 220 מיליון דולר.

עזר מעריך כי אפי פיתוח תמכור את אוזרקובסקיה במהלך 2014 וכתוצאה מכך תוכל לחלק לאפריקה דיבידנד של כ-250 מיליון שקל, מה שיאפשר לאפריקה לפרוע עד סוף 2014 את החוב במלואו ואף להשאיר כרית ביטחון ל-2015.

זקוקים לאקזיט מוצלח

אקזיט מוצלח באוזרקובסקיה ייתן לאפריקה אוויר לנשימה. הוא יאפשר לה למחזר חלק מהחוב הבנקאי הקיים ולפרוע את איגרות החוב מבלי להיות תלויה בחסדים של בעלי המניות בהנפקת הזכויות. במצב כזה, סביר להניח שאיגרות החוב של אפריקה, הנסחרות כיום בתשואות של כ-12%, יציגו רווחי הון.

אבל התסריט יכול להתפתח גם לכיוון אחר. אין ודאות מלאה שבעלי המניות מהציבור ימירו את הזכויות שיוצעו להם במניות (למרות שכך היה עד כה). אין גם ודאות כי בדיקת הנאותות לנכסים שנמכרו בארה"ב אכן תביא להשלמת העסקה למכירתם.

גם בכל הנוגע לאקזיט המוצלח באוזרקובסקיה אין כמובן ודאות. "יכולת החזר החוב של אפריקה ב-2014 תלויה בראש ובראשונה במכירת אוזרקובסקיה", אומר עזר. "אם היא לא תימכר יכולת ההחזר ב-2014 היא גבולית, וב-2015 עלולה להיווצר בעיה".

לאפריקה ישראל יש אמנם נכסים איכותיים כמו קניון אפימול במוסקבה שעל אכלוסו היא שוקדת בימים אלה, וקניון קונטרצ'אן ברומניה, אולם הם עדיין אינם בשלים למכירה. מה עוד שגם מציאת קונה לנכסים כה גדולים במזרח אירפה אינו עניין של מה בכך.

לצד בחינת המימושים, שוקדת אפריקה כיום על הקמת מתחמי משרדים גדולים במוסקבה - מתחם בשם קוסינסקיה המשתרע על כ-100 אלף מ"ר, ומתחם בשם וטברסקיה בשטח של כ-80 אלף מ"ר - וכן על מתחם מגורים בהיקף של למעלה מ-8,000 יחידות דיור הקרוי אודינברו. אלו הם מתחמי ענק שהקמתם תדרוש בוודאי מהחברה הזרמה של אשראי נוסף.

וזהו למעשה סיפור התגלגלותה של אפריקה ישראל: חברת נדל"ן יזמי בסיכון גבוה העושה שימוש ניכר במנוף פיננסי. בהיעדר ביטחונות, מה שנותר לבעלי האג"ח הוא להחזיק לה ולפרויקטים היזמיים שלה אצבעות.

מאפריקה ישראל נמסר כי "החברה אינה נוהגת לפרט מה הן העסקאות אותן היא מבצעת מעבר למידע הנמסר לציבור במסגרת הדוחות הכספיים".

 אפריקה ישראל