מגדילים מגדלים

אחד הפרויקטים הבולטים של הוספת קומות משרדים הוא פרויקט בית הקריסטל ברחוב החילזון במתחם הבורסה בר"ג. הבניין, שנמצא בבעלות חברת הביטוח הראל, כולל היום 9 קומות משרדים אך עומד לקבל תוספת של 17 קומות. תוספת הקומות על המבנה הקיים היא פרוצדורה הנדסית מסובכת, מזכיר גיא גבע, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע, המנהלת את פרויקט בית הקריסטל עבור הראל.

"עשינו כמה תוספות בנייה במגדלים, אבל אין ספק שזה המשמעותי ביותר. הבניינים שעליהם מבצעים את תוספות הבנייה מתחלקים לשלוש קבוצות: קבוצה אחת כוללת בניינים שמלכתחילה תוכננו להיות גבוהים יותר, ובעליהם החליטו לעצור בקומה נמוכה יותר משיקולים כלכליים. לבניינים כאלו יש כבר הכנה לתוספת. הקבוצה השנייה היא בניינים שמנצלים זכויות קיימות או זכויות מכוח תמ"א 38 ומוסיפים קומה אחת או שתיים - אלה פרויקטים נפוצים יותר ופשוטים יחסית מבחינה הנדסית. לקבוצה השלישית שייכים פרויקטים גדולים, שפונים לוועדה המחוזית ומייצרים זכויות נוספות בנפח משמעותי. אלה הם הפרויקטים המסובכים ביותר לביצוע".

ההשפעה הכספית המשמעותית ביותר בתוספת היא מרכיב השלד. גבע: "הבנייה תהיה הרבה יותר יקרה גם בגלל המורכבות וגם בגלל החומרים. בדרך כלל ישתמשו בפלדה כי היא פחות מכבידה על הבניין. זה יקר בעשרות אחוזים משלד בניין חדש, אבל מרכיב השלד מסך עלות הבנייה הוא שליש. השליש השני הוא הבנייה של שאר הבניין, ובמקרה זה אין הבדל, והשליש האחרון הוא מרכיב הקרקע ובתוספת בנייה אין עלות קרקע. בשורה תחתונה, בניית תוספת יקרה יותר בכ-15% בלבד. הרבה אנשים חושבים שההבדל משמעותי הרבה יותר".

לדברי גבע, העובדה שמחירי הקרקע במרכז גבוהים גורמים לכך שיותר חברות שוקלות היום תוספת קומות: "יש בזה היגיון. ככל שמחירי הקרקע עולים, יש תמריץ ליותר חברות ללכת לכיוון של תוספת הבנייה. אבל זה לא תמיד אפשרי".

גם מבחינת היזמים, תוספת קומות היא אפשרות אופטימלית, כפי שמסביר אבי לוי, מנכ"ל מליסרון. "בנייה על הקיים זו התשואה הכי גבוהה על ההשקעה שניתן לקבל. המתמטיקה היא פשוטה, אם יש לי אפשרות להוסיף קומות ואני לא צריך לשלם על הקרקע, זו אפשרות מועדפת. בנוסף, זכויות קיימות על נכס שנמצא בבעלותי בלתי ניתנות למכירה לגורם אחר, כך שניצול הזכויות הן הדרך היחידה להרוויח מהן. אם אני לא מנצל אותן השווי שלהן הוא אפס".

ברעננה בונה החברה מלון מעל מבנה מסחרי שנמצא בבעלותה באזור התעשייה ובפתח תקווה מוסיפה החברה 10 קומות של משרדים ומלונאות מעל הקניון הגדול. במקביל חושף לוי כי בימים אלו החלה החברה לקדם תב"ע להוספת זכויות למגדל נוסף מעל חלקו האחר של הקניון, שייועד כולו למשרדים.

"הכול מתחיל מזיהוי הצורך לתוספת. זו לא בנייה ספקולטיבית רק בשביל לנצל את הזכויות. במקרה של התב"ע החדשה שאנחנו מקדמים, מדובר בהליך של כמה שנים וברגע שנקבל את הזכויות נחליט אם לצאת לבנייה בהתאם לשוק".

בלי תוספת חניה

ומה באשר לתוספת חניה? מסתבר שלא מעט בנייני משרדים שהחליטו לקדם תוספת קומות החזיקו מראש כמות גדולה של מקומות חניה, אם בזכות תקן החניה הישן או בזכות העובדה שכבר בשלב הבנייה המקורית הוחלט לבנות חניון גדול יותר.

"אחד השיקולים הראשונים של יזם שרוצה להגדיל את הבניין צריך להיות החניה", אומר גבע. "אם יש לו מספיק מקומות חניה מראש, אז אין בעיה, אבל אם לא, אין הרבה פתרונות אפשריים".

סוגיה נוספת שעלולה להרתיע יזמים היא השפעת העבודות על שוכרים קיימים. גבע: "זה לא עוד יום רגיל במשרד, אבל ההפרעה מינימלית. בבית הקריסטל, למשל, חלק גדול מהעבודות אנחנו עושים בלילה".

אסף עטיה, מנכ"ל מעוף יועצי נדל"ן, מסכים שההפרעה לדיירים מינימלית: "אי אפשר להגיד שזה לא מפריע, אבל צריך להבין שבכל מגדל משרדים יש תמיד קומה אחת או שתיים בשיפוץ. זו מציאות רגילה".

גם שכר הדירה תופס גובה

האם המחירים בקומות התוספת החדשות גבוהים יותר או נמוכים יותר? "הקומות החדשות יכולות להניב שכר דירה גבוה יותר, והעובדה שבמסגרת העבודות גם משפצים את הבניין כולו ומשקיעים בשטחים הציבוריים משביחה את הנכס כולו", אומר אסף עטיה, מנכ"ל מעוף יועצי נדל"ן.

לדברי עטיה, ניתן למצוא לכך דוגמאות בכמה מגדלי משרדים שכבר נוספו להם קומות: "במגדל אתגר בתל אביב, למשל, היכן שיושב משרד החינוך, הוסיפו 20 קומות. בחלק התחתון חוזי השכירות עומדים על כ-75 שקל למ"ר בעוד שבחלקים החדשים השכירות כבר תעמוד על סביב 100 שקל למ"ר. גם בבניין רוגובין תדהר במתחם הבורסה ניתן לראות כיצד התוספת השביחה את המחיר. לפני התוספת המחירים עמדו על כ-85 שקל למ"ר והיום הם מגיעים ל-110 שקל למ"ר. גם בבית קרדן, שכר הדירה עלה בעקבות התוספת מרמה של 80 שקל למ"ר לפני התוספת ל-100 שקל למ"ר אחרי השיפוץ. תוספת הקומות היא נותנת כאמור אפשרות להשביח את כל הבניין ואחרי השיפוץ הכולל הוא הופך למשודרג".