סופת חו"ל

יוקר הנדל"ן בישראל, הריבית המעליבה שמציעים הבנקים על הפיקדונות, וההצעות הבלתי פוסקות שקופצות מכל פינה מושכים עוד ועוד ישראלים עם כסף פנוי להשקיע בנדל"ן מעבר לים. האם אכן מדובר באלטרנטיבת השקעה ראויה בתקופה המאתגרת בה אנו נתונים כעת? ארבעה משקיעים שהתנסו בהשקעה מן הסוג הזה בצורה כזאת או אחרת חולקים כאן מניסיונם וחוויותיהם בניסיון לענות על השאלה.

דב קרבל (60) נשוי 3 מירושלים העובד כטכנאי שיניים, רכש שלושה בתים באזור דטרויט במדינת מישיגן, ארה"ב, דרך חברת ההשקעות הישראלית SB CAPITAL. "היתה לי דירה בירושלים שהייתי משכיר", הוא מספר, "אבל התשואה שהייתי מקבל בעבורה נעה סביב 3% בשנה, ולכן החלטתי לחפש מקור אחר שבו אקבל תשואה גבוהה יותר עבור הכסף שלי. ידעתי שאני יכול למכור את הדירה בירושלים ולקנות בחיפה או באר שבע, אבל גם שם התשואות לא גבוהות יותר מ-6% וגם שם יש סיכון. לכן לא נרתעתי מלהשקיע בנדל"ן בחו"ל - שם התשואות על הכסף פשוט משמעותית יותר גבוהות.

"בתחילת 2012 רכשתי שלושה בתים צמודי קרקע באזור דטרויט תמורת 170 אלף דולר. באזור דטרויט קמו ערי לוויין בקירבה למפעלים רבים בתחום הרכב והמים, ובגלל התעסוקה יש דרישה לבתים להשכרה. הבתים שרכשתי הם שלושה בתים דו קומתיים עם מרתף על מגרש בשטח 600 מ"ר, והשכירות עליהם מניבה לי 18 אלף דולר לשנה, מה שמשקף בשורה התחתונה תשואה של כ-9% נטו אחרי תשלום מסים והוצאות תחזוקה".

קרבל מוסיף כי "העובדה שבמקרה גיליתי במהלך תחלופת המיילים עם החברה שאני מכיר באופן אישי את אחד המשווקים, גם נתנה לי יותר ביטחון ועזרה לי לקבל החלטה". לגבי השקעה ביעדים אחרים בחו"ל הוא אומר כי התלבט "אם להשקיע בברלין, אבל לברלין יש את החסרונות שלה, כמו למשל שקשה מאוד להוציא דייר שלא משלם שכירות".

ומה לגבי הסיכונים הקיימים בהשקעה? לדבריו הוא מודע מאוד למקרים של הוצאות שעלולות לכרסם בתשואה, וגם מסכים שההשקעה בנדל"ן בחו"ל אינה מתאימה לכל אחד. "מי שחושב להשקיע בחו"ל צריך לשאול את עצמו שאלה פשוטה: האם הוא רוצה השקעה יותר בטוחה עם סיכון יותר נמוך, או השקעה עם סיכון יותר גבוה ותשואה יותר גבוהה? בעצם בעסקה נותנים לי מוצר מוגמר, שהוא בית צמוד קרקע שעם הרכישה מתאימים אותו לדרישות של העירייה, כדי שניתן יהיה להשכיר אותו".

מה עוד יכול ללמוד מי ששוקל השקעה בתחום מהניסיון של קרבל? למשל שהתמונות בפרוספקטים שמציגות החברות תמיד נראים "כמו באגדות". "כשנסעתי בעצמי לראות את הנכסים שנה אחרי הרכישה הבתים במציאות נראו אחרת", הוא מספר.

לדבריו, המספרים המפתים שמציגות החברות השונות שמשווקות נדל"ן בחו"ל הם תמיד מספרים אופטימיים יתר על המידה, ויש לקחת בחשבון הוצאות נוספות בגין עלויות ש"בדרך כלל לא רשומות בטבלאות, כמו עלויות ביטוח, למשל. הטבלאות מציעות ביטוח בסיסי, אבל יש הבדל אם משקיעים בנכס ישן או חדש. בדטרויט, למשל, מדובר באזור ותיק עם בתים משנות ה-40 ולכן חייבים לקחת ביטוח תחזוקתי מורחב יותר, למקרה שיש תקלות שדורשות תיקון בבית. שווה להרוויח אחוז פחות בתשואה ולקבל שקט תעשייתי, בלי להיגרר להוצאות שהביטוח הבסיסי לא מכסה".

בינתיים, שנתיים לאחר ההשקעה שלו, קרבל מסכם את הצעד ההשקעתי כהצלחה. "לקחתי סיכון מחושב, צריך להסתכל על ההשקעה ככזו שמתנהגת כמו משהו שבין אג"ח בדירוג בינוני ומטה לאג"ח זבל לתקופה של חמש שנים. קניתי את הנכסים בסכום שהוא נמוך יותר מהמחיר שעולה לבנות את הבתים, ולכן זה זמן טוב להשקיע בכזה נכס, בדיוק כמו שאם בירושלים היה עולה לבנות בית 500 אלף שקל, והיו מציעים לי אותו ב-300 אלף שקל, זה היה טוב לקנות אותו. לא לקחתי בחשבון בהשקעה שמחיר הנכסים יעלה, אבל הסיכוי שזה יקרה הוא גבוה בגלל שקניתי אותם במחיר נמוך. בכל מקרה, בינתיים אני מקבל הכנסה שוטפת גבוהה".

"לקנות נכס בחו"ל זה כמו להמר בקזינו"

למרות הניסיון המוצלח של קרבל, צריך לזכור כי מדובר בתחום עם לא מעט בעיות וסכנות. כך, למשל, בנובמבר האחרון קבעה שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, צילה צפת, כי חברת ההשקעות TGI תשלם 2.1 מיליון שקל לשלושה משקיעים שרכשו באמצעותה נכסים בטורונטו שבקנדה, וכעבור זמן המירו אותם לנכסים אחרים במדינה. צפת כינתה את התנהלות החברה "שיווק באופן כוזב שאינו משקף את המציאות" הן לגבי הנכסים והן לגבי התשואות שלהן התחייבו החברה ומנהליה.

"אין מציאות בחו"ל, לקנות נכס בחו"ל זה כמו להמר בקזינו", אומר עו"ד אמנון שורק, שותף מנהל במשרד המבורגר עברון, המתמחה בעסקאות נדל"ן. "האם בית צמוד קרקע בפלורידה ב-150 אלף דולר זו עסקה טובה? המשקיע הישראלי הפשוט עשוי לחשוב שמדובר במציאה, בגלל שהוא משווה אותה לנדל"ן בישראל, אבל היכולת שלו לדעת האם מדובר בעסקה טובה או לא היא מוגבלת.

"גם ב-2007 כולם אמרו שנכסים ברומניה שווים ים כסף והעסקאות שם הן בגדר מציאה. יש בתים בפלורידה שנמכרים בפחות מעלות הבנייה שלהם כי אין שוכרים. והאם משקיע ישראלי שקונה בית בפלורידה מסוגל, אם הוא צריך, לעלות מחר על מטוס ולשלם אלפי דולרים כדי לטפל בבעיה שצצה בבית? נדל"ן הוא עסק נורא מקומי, ובכל מדינה יש חוקים מקומיים. כמו בארץ, גם בארה"ב או בברלין הבדל של 200 מטר מרחוב לרחוב יכול ליצור פער של 50% במחיר הנכס. גם בארץ מכרו חנויות בקניון ברחובות והבטיחו תשואה של 12% לשלוש שנים, ואחרי שלוש שנים הקניון עמד כ'פיל לבן'. אף אחד לא יכול להבטיח תשואה".

איך יכול ישראלי שרוצה להשקיע בנדל"ן בארה"ב לעשות זאת בכל זאת? שורק מציע לאדם כזה להשקיע בקרנות ריט בבורסה האמריקאית. "כשמדובר בקרנות ריט רציניות, להן יש את המשאבים לבדוק האם העסקאות שהן נכנסות אליהן הן כלכליות", הוא אומר. "הקרנות מחלקות את כל הרווחים כדיבידנד, וההשקעה היא סחירה וניתן למכור אותה בכל נקודת זמן, אם זקוקים לכסף, בהוראה פשוטה לבנק, בלי שצריך לטוס לארה"ב בשביל זה. אז נכון שמי שהשקיע בארה"ב ב-2009 הרוויח, אבל גם מי שהשקיע בישראל באותה שנה הרוויח. כשהשוק טוב, זה לא חוכמה, השאלה מה קורה כשהשוק יורד".

"עסקה עם אופי יזמי"

חגי בורוקוב (46) נשוי 3 מהרצליה, העוסק בהיי-טק ובחינוך, החליט לא להשקיע בדירת מגורים בחו"ל, אלא במימון עסקת נדל"ן יזמית בברוקלין שבניו יורק. "אני והשותף עשינו הון בהיי-טק ורצינו להשקיע את הכסף לא רק בהיי-טק" הוא מספר. "הלכנו לכינוס להשקעות נדל"ן שעסק בשוק האמריקאי, ולאחר מכן חקרנו את הנושא. לא רצינו לקנות נכס ולהשכיר אותו, אלא חיפשנו עסקה עם אופי יותר יזמי ובחנו הצעות של כל מיני חברות. בסוף החלטנו ללכת דווקא על הצעה של חברה שלא הופיעה באותו כינוס, שנקראת אפריל השקעות, בעיקר בגלל שמצאנו שהאנשים שם אמינים. אמרנו שנתחיל בהשקעה קטנה, ושמנו יחד לפני כשנתיים סכום של 400 אלף דולר. ככה, גם אם ניפול אז מקסימום הלכו 400 אלף דולר".

ההשקעה של בורוקוב ושותפו הייתה בקרקע שחברת אפריל רכשה ברחוב גרין בשכונת קלינטון היל בברוקלין, שהתפתחה משמעותית בשנים האחרונות, והיום גרים בה תושבים ממעמד בינוני ומעלה. הקרקע נרכשה במאי 2012 ב-1.2 מיליון דולר, ובקרוב תסתיים במקום הקמתו של פרויקט בן תשע דירות בשטח ממוצע של 150 מ"ר כל אחת. עלות הפרויקט הכוללת היא 4.2 מיליון דולר, כאשר הדירות ישווקו בקרוב, ולאחר מכן יקבלו המשקיעים החזר על השקעתם בתוספת שמשקפת לדברי בורוקוב תשואה שנתית של 30% על הכסף, לפני מסים.

"אמנם לא קיבלנו ערובה על ההשקעה שלנו או הבטחה לתשואה, אבל מודל ההשקעה של אפריל הוא כזה שהרווח כבר מובטח בקניית הקרקע, כי יש להם מומחים שמאתרים בברוקלין קרקעות במחירים נמוכים", טוען בורוקוב, שלדבריו מושקע כיום עם שותפו בכמיליון דולר בחברה. "בעצם, כשאנחנו נכנסים לתמונה כמשקיעים זה כדי לאפשר לאפריל לרכוש את הקרקע ולממן את העסקה, ולכן ההחלטה צריכה להיות מהירה".

"בנוסף, כל עסקה נבדקת בפני עצמה, וניתנת לנו האפשרות לבדוק את האזור, את הפרויקט, ליד מה הוא נמצא ולהחליט. חברות אחרות עובדות אחרת, והמשקיע מושקע בחברה, שיש לה את החופש לעשות מה שהיא רוצה עם הכסף, כשהמשקיע מתחלק ברווחים ובהפסדים. כאן המשקיע בוחר אם להיכנס לכל השקעה או לא, ואנחנו לא רוכשים דירה מסוימת בבניין, אלא שותפים בפרויקט כחלק מקבוצה כשלכולנו חלק יחסי בכל אחת מהדירות. לאחר שיווק הדירות אנחנו נהנים מהרווח".

"ניו יורק יש רק אחת בעולם"

אחת מקרנות ההשקעה הישראליות שמגייסת משקיעים ישראלים לצורך השקעה בפרויקטי נדל"ן גם בישראל וגם בחו"ל היא קרן הגשמה. הקרן היא לא קרן יזמית שבונה בעצמה פרויקטים, אך היא מגייסת משקיעים עבור יזמים שנמצאים רגעים לפני סגירת עסקה, וזקוקים להשלמת הון לצורך גיוס הון עצמי.

אחד המשקיעים בקרן הוא שי קירזון (39) נשוי 2 מחיפה, בעל חברת "קירזון שוורץ מתכננים פיננסים", שמספר איך הגיע להשקעה מן הסוג הזה. "אני אדם עסוק, וחיפשתי לפזר את ההשקעות שלי גם בחו"ל, על רקע זה שהתשואה על אג"ח נמוכה והתשואה על נדל"ן בארה"ב גבוהה יותר".

לפני חצי שנה השקיע קירזון בפרויקט "מולטי פמילי" בן 200 דירות במדינת טנסי בארה"ב, סכום של 110 אלף שקל, שהוא הסכום המינימלי שדורשת הקרן על מנת להיכנס להשקעה. "מבחינתי ארה"ב נמצאת בשלב התאוששות כלכלית, ולכן זה זמן טוב להשקיע בה בנדל"ן", הוא אומר. "החלטתי להיכנס להשקעה אחרי שהבנתי שמדובר בקומפלקס בנוי ועובד שמושכר בתפוסה של 96%, ואחרי שקרן הגשמה עשתה בדיקת נאותות על המקום ותפרה עסקה מעניינת.

"כל רבעון אני מקבל חלק מההשקעה בחזרה, ואחרי שלוש שנים הנכס יימכר באפ-סייד אחרי השבחה שלו, כך שבתוך שלוש שנים אני מקבל את כל ההשקעה שלי בחזרה בתוספת 15%-20% תשואה לשנה".

לדברי קירזון, מודל ההשקעה הזה מתאים לו, והוא כלל לא נסע לראות בעצמו את הנכס. "את 100 אלף השקלים שהשקעתי שם הייתי יכול להשקיע במניות, קרנות נאמנות, או דירה בשכונת הדר בחיפה עם משכנתה, אבל לא הייתה לי את היכולת להיכנס לפרויקט של מיליוני דולרים. דרך הגשמה נכנסתי לפרויקט כזה".

ומה לגבי חששות אפשריים מהשקעה מהסוג הזה? "נכון שיש לא מעט מקרים שבהם משקיעים איבדו כספים בגלל שהחברות ששיווקו את הנכסים לא עשו בדיקות נאותות מחמירות", הוא אומר, "אבל בהגשמה קודם מאתרים את הפרויקט, ואחרי זה מאתרים את המשקיעים, והחברה עושה בדיקות נאותות ובוחרת רק את הפרויקטים הטובים ביותר באמצעות רואי חשבון, שמאים, עורכי דין, שעושים עבודה שלי אין זמן לעשות. נכון שלא מתחייבים לי לתשואות, אבל אני יודע שההשקעה מוגבלת לשלוש שנים, ועל סמך הבדיקות המקדימות, התשואה הצפויה היא יפה".

ועדיין, יש מי שמוצאים את עסקאות המימון מופשטות מידי, וחשים בטוח יותר עם רכישת דירת מגורים באזורים שהביקוש להם כלל לא נמצא במחלוקת, כמו מנהטן שבניו יורק. אמנם חוק מספר אחת בהשקעה בנדל"ן הוא שככל שהדירה הנרכשת נמצאת במקום מבוקש יותר, כך התשואה עליה נמוכה יותר, אך יש מי שמעדיפים את כרית הביטחון שמעניקות ערים מבוקשות בחו"ל, גם אם המחיר מתבטא בתשואות סבירות בלבד.

רו"ח דן ארד (57) נשוי 3 מתל אביב, בחר להשקיע בדירת מגורים במנהטן דרך חברת HAP. "האלמנט הראשון שהיה לי חשוב הוא פיזור השקעות", הוא אומר. "בלי להוריד מערכו של השוק בישראל ובתל אביב, אני חושב שהוא הגיע לרוויה. ואם אני לוקח בחשבון את העובדה שארה"ב יוצאת ממיתון, שהדולר מאוד נמוך, את סיכויי התשואה בעתיד, ואת העובדה שניו יורק יש רק אחת בעולם ולא ניתן לשכפל אותה, ובנוסף מקבל את ההנחה שהמשבר של 2008 קורה אחת ל-100 שנה, אני מוצא שקניית דירה בניו יורק - שהתאוששה מהר מהמשבר ותמיד יהיה בה ביקוש לדירות - היא דבר נכון.

"רכשתי דירה כאשר בשלב הזה השקעתי רק 20% מהסכום, כשאת ה-80% הנותרים אשלם באכלוס. אני לא מצפה לתשואות הסטוריות, אין מספרים דמיוניים, או הכפלת השקעה, אבל התשואה מהשכרת הדירה היא יפה. מדובר בפרויקט ברחוב 167 בוושינגטון הייטס, שהיה בעבר אזור לא טרנדי, ומאז שהשקעתי המחירים בו עלו ב-30%, כי העירייה השקיעה בפיתוח סביבתי, וכי יוקר המחייה בשכונות היקרות, הבריח צעירים לאזור הזה. היום, למשל, מציעים לי ב-HAP למכור את האחזקות שלי בפרויקט ולקבל פי 3 על הכסף שהשקעתי, ואני לא מוכן".