המלצה חמה: מניה עם פוטנציאל עליות גבוה וסיכון נמוך

מגזר הנדל"ן בישראל נמצא באופן מתמיד בכותרות. בדרך כלל עוסק השיח הציבורי בסוגיות מחירי הדיור, היצע וביקוש ובתחום הנדל"ן המניב המסחרי. תחום שתופס פחות כותרות הוא הדיור המוגן. היתרון המשמעותי בקרב חברות היוזמות ומפעילות בתי דיור מוגן נעוץ בביקוש החזק ליחידות דיור מוגן - שעולה על ההיצע הקיים בישראל, לאור עלייה בתוחלת החיים והרצון לשמר חיים נאותים בגיל השלישי. גם ברמת החיים בישראל קיימת מגמה עקבית וברורה של עלייה.

בסוף פברואר הגישה חברת מגדלי הים התיכון , העוסקת בתחום הייזום והפעלת בתי דיור מוגן, תשקיף להנפקת מניות ואיגרות חוב. דבוקת השליטה בחברה כוללת את כל בעלי המניות הקיימים: חברת יורופורט הציבורית (22.2%), קרנות המנוף בראשית (18.4%) ו-KCPS (16%), קבוצת לוין (15.6%) וקבוצת קירשנבאום (12.2%).

נכון להיום מפעילה חברת מגדלי הים התיכון 5 בתים באזורי הביקוש ועוד אחד בשלבי הקמה (גני תקווה), המכילים כ-1,250 יחידות דיור (חלקן סיעודיות) והיא נחשבת לאחת השחקניות הגדולות בישראל. אופי יחידות הדיור מגוון וכולל דירות רגילות, דירות גן, פנטהאוזים וצמודי קרקע. בנוסף, משכירה החברה לגורמים שלישיים שטחים, המיועדים לשימוש בעלי מקצוע שמספקים שירותים עבור דיירי הדיור המוגן.

בהתאם לדוחותיה הכספיים מספטמבר אשתקד סך שטחי הנדל"ן המניב שבבעלות החברה עומד על כ-135 אלפי מ"ר (חלקה של החברה - 124 אלפי מ"ר) בשווי כולל של כ-2 מיליארד שקל.

אוכלוסייה מבוססת

אחד הגורמים שהשפיעו לחיוב על הענף הוא העלייה בשווי השוק של דירות המגורים. ככל ששווי הדירה הנמכרת על ידי הדייר לצורך כניסתו לבית מוגן גבוה וזמן המכירה מתקצר, קצב שיווק יחידות הדיור מתגבר וגובה הפיקדונות שמשלמים הדיירים עולה.

ענף בתי הדיור המוגן מחולק לשוק הציבורי ולשוק הפרטי. בעוד הראשון מיועד בעיקר לאוכלוסייה מבוגרת שזכאית לסיוע מהמדינה, ובולטות בו חברות ממשלתיות (בעיקר עמידר ועמיגור); הרי זה הפרטי מיועד בעיקר לאוכלוסייה מבוססת כלכלית. ההבדל העיקרי בין השוק הציבורי לפרטי הוא בסל השירותים המוענק, בסטנדרט המבנים, ביחידות הדיור והשירותים וכאמור בגורם המממן.

בישראל פועלים כיום עשרות גופים המפעילים בית דיור מוגן בודד, לצד 6 חברות גדולות המפעילות 2-5 בתי דיור כל אחת וחולשות יחדיו על נתח שוק של כ-60%. חלקה של מגדלי הים התיכון, הנמנית עם הגדולות כאמור, עומד על 10%. על פי ההערכות, שוק הדיור המוגן כולל כיום כ-12.5 אלף יחידות דיור, והיקף פיקדונות הציבור בתחום זה מסתכם בכ-11 מיליארד שקל.

ריכוז מירב יחידות הדיור בידי מספר מצומצם של גופים הוא תוצאה של חסמי הכניסה הגבוהים יחסית לענף, היוצרים, להערכתנו, יתרונות לחברות הגדולות. ההערכות הן, כי מבנה התחרות צפוי להשתנות כחלק מהמעבר החזוי משוק מבוזר לשוק ריכוזי יותר מבחינת מספר היזמים והמפעילים של בתי דיור מוגן.

בינתיים ללא דיבידנדים

המודל העסקי של חברת מגדלי הים התיכון כולל מגוון של מקורות הכנסה ותזרים נוסף על סיכון נמוך: מקורות תשלום בשיעור שנתי מסוים (כ-3% בתוספת מע"מ) מהפיקדון שאותו הפקיד הדייר בעת הכניסה ("חילוט"), לרוב מספר שנות החילוט מוגבל (עד 15 שנים), תשלום חודשי קבוע המועבר לחברת הדיור המוגן עבור העמדת מלוא סל השירותים לדייר, הכנסות משירותים שונים ומהשכרות, וכן תזרים שנוצר בגין תחלופת הדיירים. בנוסף, החברות היזמיות, כמו מגדלי הים התיכון, רואות גם רווח יזמי הנוצר במהלך הבנייה והמכירות של יח"ד.

הדוחות הכספיים מצביעים על צמיחה מואצת בהון העצמי של החברה, בין היתר בשל שערוכים של נכסי החברה, ועל יציבות עם נטייה לשיפור קל בהכנסות. העובדה כי החברה לא חילקה עד היום דיבידנדים, תרמה לירידה במינוף. בנוסף, ההון העצמי לא כולל שיערוך של נכס חדש שנרכש ושל רווח יזמי אופציונלי בגין הנכס שבהקמה בגני תקווה - גורמים היכולים לתמוך במחיר המניה לטווח הבינוני-ארוך.

לסיכום, מניית מגדלי הים התיכון מעניקה חשיפה לתחום הדיור המוגן בישראל. הענף במגמת צמיחה מתמדת הנובעת בעיקר מביקושים חזקים, כתוצאה של עלייה בתוחלת החיים, באיכות החיים ובשווי תחום הנדל"ן למגורים. המודל העסקי של החברה מכתיב, להערכתנו, סיכון נמוך ומגוון את תיק ההשקעות הענפי.

***הכותבים הם מנכ"ל באקסלנס נשואה ומנהל השקעות תחום מניות בקבוצה. הכתבה אינה מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לכותבים אין עניין אישי בנושא הכתבה. קרנות נאמנות בניהול אקסלנס ו/או חברות מקבוצת אקסלנס מחזיקות ו/או עשויות להחזיק ני"ע ונכסים פיננסיים המוזכרים בכתבה.