שמה את קנדה על מפת ישראל: הכירו את סקייליין

אמצע ינואר בטורונטו, קנדה. קר, מאוד קר. גיל בלוטרייך, בעל השליטה בסקייליין (Skyline), מוביל אותנו לסיור בין נכסי החברה בעיר שמנסה להידמות לניו יורק, והקור לא עוצר אותו אפילו לרגע. חודש וחצי מאוחר יותר, ולמרות שהאביב הישראלי כבר בפתח, הקור הקנדי חודר לשוק ההון הישראלי, והנפקת סקייליין מקבלת כתף קרירה. יזמית הנדל"ן המתמחה בניהול רשת של בתי מלון ואתרי נופש במחוז אונטריו שבקנדה, גייסה במסגרת המכרז המוסדי והציבורי 69.8 מיליון שקל (20 מיליון דולר) לפי שווי של 562 מיליון שקל "אחרי הכסף" (162 מיליון דולר), בעוד התכנון היה לגייס 160 מיליון שקל (46 מיליון דולר) לפי שווי של 710 מיליון שקל "אחרי הכסף" (205 מיליון דולר).

סקייליין, נזכיר, היא חברה בת של מישורים פיתוח, שכבר נסחרת בשוק ההון המקומי לפי שווי של 251 מיליון שקל, ושל הכשרת הישוב מבית משפחת נמרודי. לפני הנפקתה, מישורים והכשרת הישוב החזיקו ב-70% ו-30% בהתאמה מסקייליין קנדה-ישראל, חברת האם של המונפקת שהחזיקה ב-74.1% מהונה. יתר המניות (ראו מסגרת) הוחזקו בעיקר על ידי משקיעים מוסדיים קנדים. לאחר ההנפקה, הציבור הישראלי מחזיק רק ב-11.9% מהון החברה, וסקייליין קנדה-ישראל ירדה להחזקה של 66.2%. בלוטרייך הוא בעל השליטה במישורים (67%). המניה החלה להיסחר ביום ה' האחרון, ועכשיו חובת ההוכחה היא על כתפיו.

אך לפני שנרד לעומקה של סקייליין, הנה תזכורת קצרצרה מדוע הפכה קנדה לאטרקטיבית עבור יזמי הנדל"ן הישראלים, ובהם בלוטרייך. מלבד מפלי הניאגרה אותם היא חולקת עם ארה"ב, קנדה היא אחת המדינות המערביות היותר יציבות מבחינה כלכלית. עם אוכלוסייה של 35.2 מיליון איש, תמ"ג המדורג 13 בעולם בגודלו (ראו גרף), ובמקום ה-9 בדירוג לפי תמ"ג לנפש, קנדה היא אבן שואבת למהגרים - בסיס מוצק לשוק נדל"ן צומח.

לממשלת קנדה יש מדיניות הגירה מוצהרת שמטרתה לקלוט מהגרים בעלי יכולות כלכליות או העוסקים במקצועות חופשיים. מסיבה זו המשיכו במהלך 20 השנים האחרונות להגיע לאזור המטרופולין של טורונטו מהגרים רבים. הגירה זו, יחד עם ירידת שיעורי הריבית עד לסוף שנת 2005 והירידה בשיעור האבטלה בעיר, השפיעו באופן חיובי על שוק הנדל"ן של העיר, שאוכלוסייתה מונה כיום 6 מיליון איש לעומת 5.6 מיליון ב-2009.

כמו כן, כחלק מלקחי המיתון של תחילת שנות ה-90, הותקנו תקנות שמטרתן להגן על כספי הדיירים במדינה. הבנקים המלווים, ככלל, מעניקים ליווי בנקאי לחברות מוכרות בלבד, תוך שהם מתנים את ליווי הפרויקט במכירה מוקדמת של לפחות 75% מיחידות הדיור שייבנו. בנוסף, קובעים המוסדות הפיננסיים המלווים מגבלות בנוגע למספר הדירות אותן מותר לחברות למכור למשקיע בודד, וזאת כדי להבטיח את התאמת היצע הדירות לביקוש, למנוע בנייה ספקולטיבית ולתרום ליציבות שוק הדירות החדשות.

לאחר משבר האשראי של 2008, שוק הנדל"ן הקנדי התאושש כמו מקבילו האמריקאי, וב-2013 רשם צמיחה של 0.8% בעוד מחירי הדירות עלו ב-5.2%.

אחרי 16 שנה - החליפה דיסקט

ובחזרה לסקייליין - החברה שהחלה לפעול בשוק הקנדי כבר ב-1998, התמקדה עד 2007 במלונאות ובנדל"ן מניב באזור טורונטו. באותה השנה 'החליפה דיסקט' והחלה להתמקד בפיתוח פרויקטים של נדל"ן למגורים ומסחר הממוקמים בצמידות לאתרי מלונאות ונופש במחוז אונטריו. קנדה, נזכיר, מחולקת לעשר פרובינציות, וטורונטו היא בירת אונטריו, הפרובינציה המאוכלסת ביותר.

במהלך שבע השנים שעברו מאז, הפכה סקייליין לחברה שתיק הנכסים שלה כולל ארבעה בתי מלון וארבעה אתרי נופש (ראו גרף), ואלו האחרונים הם הבסיס לפוטנציאל הטמון בחברה. למעשה, למרות ותק של 16 שנה בשוק הקנדי, רק עכשיו סקייליין מנסה "לפרוץ" ולהפוך ליזמית מובילה של עיירות מגורים כחלק מאתרי נופש. אלו מאגדים עתודות קרקע הניתנות לפיתוח בהיקף של כ-5,500 יחידות דיור, שטחים מסחריים ורציפי עגינה הממוקמים בצמידות לאתרי הנופש שבבעלותה. סקייליין רכשה קרקעות אלו בעלויות נמוכות עד אפסיות, בסמוך לאתרי הנופש שבבעלותה.

את האסטרטגיה של החברה, אותה היא משווקת כייחודית, אפשר לפרוט לשלושה שלבים: בשלב הראשון מאתרת החברה אתר נופש הכולל עתודות קרקע משמעותיות, ורוכשת אותו לפי מכפיל תפעולי שאינו לוקח בחשבון את מרכיב הקרקע; בשלב השני, בטווח הקצר-בינוני פועלת החברה לבצע השבחה מהירה של מקטעי נדל"ן בתוך אותו אתר נופש, מתוך מטרה להחזיר את ההשקעה הראשונית; בשלב השלישי, בטווח הארוך יותר, מפתחת החברה את אתר הנופש ומנסה לממש את הרווח היזמי הגלום בקרקע המפותחת.

עד כה הצליחה סקייליין במימוש אסטרטגיה זו (ראו גרף), אך לא בהיקפים גדולים. לכן, הפוטנציאל הטמון בחברה תלוי בקצב היכולת שלה להוציא לפועל את תוכניות הפיתוח וההשבחה של מאגר הקרקעות שברשותה.

סקייליין, כאמור, מחזיקה בארבעה אתרי נופש, שבכל אחד יש לה עתודות קרקע לפיתוח עליהן היא יוזמת הרחבה של שכונות מגורים משולבות עם שטחי מסחר. כל ארבעת אתרי הנופש האלו ממוקמים בדרום אונטריו, במרחק של עד שעתיים וחצי נסיעה ממרכז טורונטו.

קהל היעד של החברה הוא למעשה בבואה של התפלגות אוכלוסיית אונטריו. זו מורכבת ברובה מבני 20-39 - דהיינו משפחות צעירות ו/או בעלי מקצוע צעירים, עם או בלי ילדים, שרוצים "לברוח" מהמולת העיר הגדולה; וכן מבני 40-59, כולל דור ה"בייבי בומרס" - אלו שפרשו או נמצאים רגע לפני פרישה לפנסיה, ורוצים לשפר את איכות ורמת החיים שלהם, וזאת על ידי רכישה של נכסי נדל"ן מחוץ לעיר, בין כחלופה ובין כבית שני לבית בעיר. כמו כן, פונה החברה למשפרי דיור בכל הגילאים, בעיקר כאלו המתגוררים בעיירות הסמוכות לאתרי הנופש שלה.

השווי בהנפקה - נמוך מהשווי בגיוס הפרטי האחרון

האטרקטיביות הנמוכה יחסית של סקייליין בעיני השוק המקומי, לפחות לפי תוצאות ההנפקה, מתבטאת בשווי שנקבע לחברה, אשר הונפקה כאמור לפי שווי של 562 מיליון שקל "אחרי הכסף", או 180 מיליון דולר קנדי. שווי זה נמוך מהשווי שנקבע לחברה בגיוס הפרטי האחרון שבוצע עבורה באפריל אשתקד - 189 מיליון דולר קנדי (דיסקאונט של כ-5%). על פי רוב, וזה לא סוד, חברה פרטית הופכת לציבורית לפי שווי גבוה משמעותית מזה שלפיו ביצעה את הגיוס הפרטי האחרון, אחרת אין הרבה הצדקה להנפקה הציבורית.

מיום הקמתה ועד להנפקתה לציבור גייסה סקייליין כ-40 מיליון דולר קנדי. 27 מיליון מתוכם גויסו משני גופים מוסדיים קנדיים - Dundee ו-Dynamic. הראשון הוא חברת השקעות שנסחרת בקנדה לפי שווי של כמיליארד דולר קנדי, ומנהלת נכסים בשווי של 65 מיליארד דולר קנדי; השנייה היא קרן השקעות שמהווה חלק מקבוצת Scotiabank, הבנק השלישי בגודלו בקנדה. Dynamic פרטית ומנהלת נכסים בשווי של 35 מיליארד דולר קנדי.

4 מיליון דולר קנדי מתוך ה-40 מיליון שגויסו זרמו מקופתו של Romspen, גוף פיננסי קנדי שמתמקד במתן משכנתאות ומנהל נכסים בשווי של כמיליארד דולר קנדי. עוד 9 מיליון דולר זרמו מקופת מישורים ומכיסו הפרטי של בלוטרייך, המחזיק ישירות ב-3.5% מההון של סקייליין.

הבחירה בשוק הישראלי על פני הקנדי: שיקול של שמרנות

למרות שהנפקה של סקייליין בשוק ההון הקנדי נראית מהלך טבעי יותר מהנפקתה בשוק ההון הישראלי, בחרה החברה להפוך לציבורית בתל-אביב, והסיבה העיקרית לכך טמונה באופי השמרני למדי של השוק הקנדי. כמעט בניגוד גמור לפתיחות של קנדה כשמדובר במדיניות הגירה, הבורסה הקנדית מעדיפה חברות שהעתיד שלהן יחסית ברור ולא לוט בערפל, וזה אומר חברות שלתחזיות שלהן לעתיד יש בסיס מוצק בהווה. זה אומר, במקרה של יזמיות נדל"ן, חברות ששווי נכסיהן "על הנייר" הרבה פחות נתון לוויכוח.

סקייליין, כפי שתיארנו לעיל, היא מעין סטארט-אפ בעיני שוק ההון הקנדי. רוב נכסיה, בעיקר אתרי הנופש שלה, עדיין רחוקים מלהוכיח עצמם, ורוב הפוטנציאל הטמון בהם הוא "על הנייר". עבור השוק הקנדי, זה הרבה פחות מתאים.

כמו כן, לבלוטרייך היה הרבה יותר קל לשווק את סקייליין לשוק המקומי שכבר הכיר את חברת-האם מישורים, ולגייס לצדו את המוסדיים שמושקעים בה, או לכל הפחות לנסות. בדיעבד, יתרון זה הפך לחיסרון כי רוב המוסדיים שמושקעים במישורים כבר חשופים דרכה לסקייליין, ואלו שלא היו מושקעים בה לא בהכרח ראו לנכון להשקיע רק בחברה הבת ולא בחברה האם, וכך להרוויח הן מהצפת ערך של נכסי מישורים והן מהצפת ערך של נכסי סקייליין. זו הסיבה העיקרית מדוע נאלצה סקייליין להסתפק בגיוס נמוך בהרבה מהמתוכנן.

*** הכותבת הייתה אורחת סקייליין בקנדה

 סקייליין

 קנדה במספרים

 המספרים של סקייליין