לא מוגן מאליו

במקביל נכנס לתוקפו שינוי חשבונאי משמעותי, בדיווח הכספי של החברות בתחום רישום הבתים כנדל"ן להשקעה ולא כרכוש קבוע. שינוי זה מאפשר לחברות לשערך את נכסיהן על פי שווים ההוגן, בדומה לנדל"ן מניב רגיל, ועל כן הגדיל את הונן העצמי, יכולת המימון ופוטנציאל משיכת הדיבידנד.

נציין גם את הנפקתה המוצלחת של אחת מהחברות הגדולות בישראל בתחום - מגדלי הים התיכון (מקבוצת יורופורט), המחזיקה כ-1,300 יחידות פעילות, כ-10% מסך השוק, שהייתה ההוכחה לעליית קרנו של התחום גם בעיני שוק ההון.

נראה כי הרוויה בתחום הנדל"ן המסחרי ואי-הוודאות בתחום המגורים, שנתמכת בקרב בלימה רגולטורי נגד עליות המחירים בו, מביאות יותר שחקנים לבחון כניסה לתחום הדיור המוגן.

הענף מונה כיום כ-13,000 אלף יחידות, היקף ההכנסות השנתיות שלו עומד על כ-10 מיליארד שקל והיקף הפיקדונות הוא כ-12 מיליארד שקל. בשנים הבאות צפויה אוכלוסיית היעד של הדיור המוגן (65 ) לצמוח בקצב כפול מאשר האוכלוסייה הכללית, ולהגיע לכ-1.6 מיליון איש עד 2035. מתוך האוכלוסייה הרלוונטית כיום, פחות מ-2% גרים בדיור מגן; לעומת כ-5% במדינות כגון ארה"ב.

אין ספק אם כך, כי מבחינת מאפייני הביקוש לדיור מוגן יש מקום להתרחבות, אולם חשוב לזכור כי כניסה לתחום אינה מתאימה לכל אחד ממספר סיבות עיקריות: ראשית, הדיור המוגן אינו נדל"ן סטנדרטי - ההשקעה ההונית הראשונית בו גבוהה יחסית לתחומי נדל"ן אחרים, וזאת משום שהשיווק שלו מתבצע בסוף תקופת הבנייה; שנית, מרכיב התפעול השוטף בו הוא משמעותי מאוד ודורש מומחיות והתמקצעות פרטנית; לבסוף, קיים צורך בהוצאות תחזוקה ושיווק גבוהות לאורך שנים, בכדי לשמור על יכולתו של הבית למשוך דיירים חדשים שיכסו על התחלופה המובנית.

לא רק 5 כוכבים

לאור זאת, יש לדעתנו שני פרופילים רלוונטיים לכניסה לתחום: הראשון הוא של שחקנים במודל עזריאלי - קבוצות נדל"ן גדולות (לדוגמה, קבוצת שיכון ובינוי, אפריקה ישראל), אשר נהנות מפלטפורמה קיימת המשלבת בין יכולת פיננסיות ויכולות יזמיות-ניהוליות, שניתן על בסיסן להתרחב לפיתוח פעילות בתי דיור מוגן; והשני הוא שחקנים עם התמחות בניהול נכסים תפעוליים (לדוגמה, ניהול מלונות כמו ישרוטל ופתאל), אשר תוך חבירה לשחקנים נדל"ניים יותר באופיים, יביאו את הידע, היכולת הניהולית והמותג שלהן לצורך פיתוח פעילות דיור מוגן.

נקודה נוספת למחשבה היא בנושא הרמה והפיזור בענף. כיום מרוכזים מרבית הבתים באזורי ת"א והמרכז (כ-70%) ומיועדים לעשירונים ה-8-10 (עלויות חודשיות של כ-8-10 אלף שקל לדייר). אולם אוכלוסיית היעד באזורים אלו היא רק כ-50% מסך אוכלוסיית היעד בישראל, כלומר קיים מחסור בדיור מוגן בערים מחוץ למעגל המרכזי. המסקנה העולה היא שהתחרות כיום מתרכזת בסגמנט הפרמיום במרכז, ואין מוצר מתאים לאוכלוסיות באזורים פריפריאליים, שהן בעלות יכולת כלכלית נמוכה יותר.

לדעתנו, נדרשת חתירה של שחקנים חדשים לכיוון של ייזום בתים בסיסיים יותר - "3 כוכבים" ולא רק "5 כוכבים", אשר ימוקמו באזורים עירוניים שאינם מכוסים כיום, ויציעו סטנדרט בנייה ושירותים בסיסיים יותר. כך, השחקנים הללו יוכלו להשיג להם נתח שוק, שאינו מקבל מענה כיום. גם כאן, בדומה לנדל"ן למגורים, אפשר וכדאי להפסיק לחשוב רק על "מדינת תל אביב".

הכותב הוא שותף בפירמת הייעוץ הפיננסי ובנקאות להשקעות גיזה זינגר אבן. האמור אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות, המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם