ביחס לערי השרון השכנות, הרצליה וכפר סבא, רעננה דלה בעתודות קרקע. הרוב המכריע של עתודות הקרקע מצויות בשכונת נווה זמר הצפונית, עם כ-3,800 דירות מתוכננות. נבחן מכרז שיצא לא מכבר על ידי רשות מקרקעי ישראל בשכונה אחרת בעיר - נאות שדה. המכרז מיועד לחכירת ארבעה מתחמי מגורים, הכוללים בסה"כ 188 דירות. נאות שדה החדשה ממוקמת בצפון מזרח העיר, מצפון לרח' ויצמן, סמוך לאזור תעסוקה אתגרים ממזרח ולשכונות בן צבי ונווה זמר הממוקמות ממערב. אזור התעסוקה מאופיין בשימושים מעורבים של מסחר, משרדים ותעשייה. באזור ממוקמים קניון רננים והקאנטרי קלאב העירוני. השכונה נהנית מנגישות טובה לצומת רעננה-כפר סבא צפון ולכביש מס' 4.
נתוני המכרז
המכרז כולל 4 מגרשים, כולם מיועדים להקמת בניינים בני 5-6 קומות, עם דירות בשטח ממוצע של 103 מ"ר לדירה ומעל שתי קומות של מרתפי חניה: מגרשים מס' 104 ו-106 מיועדים להקמת 43 דירות בכל מגרש, בשטח עיקרי של 4,432 מ"ר, ונוסף שטח מסחרי של 350 מ"ר עיקרי בקומת הקרקע; מגרש מס' 105 מיועד להקמת 42 דירות בשטח עיקרי של 4,329 מ"ר; מגרש מס' 107 מיועד להקמת 60 דירות, בשטח עיקרי של 6,185 מ"ר.
המצב התכנוני
תוכנית רע/2019 מסדירה הקמת השכונה, שתכלול 406 דירות בבנייה רוויה, במבנים בני 6-9 קומות, וכן מגרשים למבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים. רוב הבנייה למגורים מוגדרת ביחידות דיור קטנות, המיועדות לזוגות הצעירים. עם זאת, התוכנית מציעה גיוון בגודל הדירות, על מנת ליצור מגוון אנושי. התוכנית מבוססת על שדרה מרכזית, המובילה מצומת המפגש בין הרחובות ויצמן ועתידים, אל כיכר שכונתית הממוקמת בקצה הצפון מזרחי של השכונה. התוכנית כוללת יעודי מסחר ושטחי תעסוקה בקומות הקרקע, שתכליתם שרות צרכי התושבים ויצירת רחוב עירוני פעיל. התוכנית אוסרת על בניית גגות משופעים ומדגישה כי לא יותר שימוש בגגות רעפים.
על פי הוראות הבינוי חלה חובה להקצות לפחות 20% מכלל הדירות במגרש כיחידות ששטחן העיקרי לא יעלה על 75 מ"ר. בנוסף, חלה חובה להקצות לפחות 46% מכלל הדירות במגרש כיחידות ששטחן העיקרי יהיה בין 76 ל-88 מ"ר. שאר יחידות הדיור במגרש יהיו בשטח ממוצע של 140 מ"ר, ולא פחות מ-100 מ"ר שטח עיקרי.
בנוסף חלה על המתחם תוכנית מתאר מקומית רע/292/1 א' המתירה הקמת חדרי יציאה לגג בשטח 25 מ"ר לכל דירה בקומה העליונה.
ניתוח המכרז מתייחס למגרש 107, עליו ניתן להקים 5 בניינים בני 6 קומות מעל לקומת קרקע. כל בניין יכלול 12 יחידות דיור בשטח עיקרי ממוצע של 103 מ"ר וממ"ד. כמו כן, תותר הצמדת קרקע לדירות הגן בקומת הקרקע. חניות ומחסנים ימוקמו בקומות המרתף.
חמשת המבנים ייבנו בשורה הפונה בחזית דרומית לרחוב ויצמן הסואן.
מחיר המינימום
מחיר המינימום שנקבע לקרקע עומד על סך כ-286 אלף שקל לדירה (לא כולל מע"מ ופיתוח). בנוסף, ישלם הזוכה אגרות והיטלי פיתוח בהתאם לחוקי העזר העירוניים וכן הוצאות פיתוח נוספות, בסך של כ-19,000 לכל דירה, בגין שדרוג תשתיות בשכונות ותיקות והקמת מוסדות ציבור ושצפ"ים.
אומדן שווי
על פי סקר מחירי עסקאות בשכונת נוה זמר הסמוכה, דירות מסוג 4 חדרים בשטח 90-95 מ"ר נמכרו במחיר ממוצע של כ-2.25 מיליון שקל, דירות 5 חדרים בשטח 126 מ"ר נמכרות במחיר ממוצע של כ-2.5 מיליון שקל.
בשים לב למיקום מגרש 107, הפונה בחזית לרחוב ויצמן הסואן, וסמיכות הנשכונה לאזור התעשייה, סביר כי מחירי הדירות בנאות שדה יהיו נמוכים בכ-10% ממחירי דירות דומות בנוה זמר, כך שמחיר מ"ר בדירה ממוצעת, צפוי לנוע בטווח של 19,000-20,000 שקל למ"ר.
שווי הקרקע בסקירה זו מוערך באמצעות "שיטת החילוץ", שלפיה נקבע שווי קרקע על ידי הפחתת מרכיבי המע"מ, הרווח היזמי, עלויות הפיתוח וכל עלויות הבנייה הישירות והעקיפות, משווי השוק של יחידת דיור בנויה.
על פי הניתוח לעיל, שווי הקרקע נאמד בגבולות של 650-750 אלף שקל ליחידת דיור.
הכותב הוא שמאי מקרקעין, מנכ"ל גמלא הראל
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
