אחרי 22 שנה: ההפקעה בוטלה - אבל הייעוד הציבורי נשאר

הפקעות לצורכי ציבור הן דבר שבשגרה במדינת ישראל. לא מעט מגרשים קוצצו במהלך השנים כדי לפנות מקום לדרכים, לשטחים ציבוריים פתוחים או למבני ציבור.

אבל לא פעם: לאחר שהתברר לבעלים המתוסכלים כי הקרקע שהופקעה כלל לא נוצלה על-ידי המדינה או הרשות המקומית, הוא דרש להשיבה בחזרה אליו.

במרוצת השנים ניתנו בנושא פסיקות שונות, רובן השאירו את הקרקע בידי הרשות המקומית בשל המחסור בשטחי ציבור בערים, ורק מיעוטן קבעו כי השטח יוחזר לבעלים.

אבל יש גם מצב ביניים. בעלי הקרקע מוצאים אוזן קשובה של בית המשפט, מקבלים בחזרה את הקרקע שהופקעה מהם לפני שנים, אך ייעוד הקרקע נותר ציבורי. בעלי הקרקע מוצאים את עצמם במלכוד, ולפניהם הליך תכנוני ארוך שבסופו אולי ישונה ייעוד הקרקע חזרה לייעוד המקורי.

סיפור כזה בדיוק התרחש לאחרונה בפתח-תקווה, באזור התעשייה קריית אריה. בעלי זכויות בקרקע המיועדת לתעשייה קיבלו לפני שנים ארוכות הודעה על הפקעה לצורכי ציבור. לאחר שלא נעשה שימוש בקרקע, הם הגישו עתירה לבטל את ההפקעה ולהחזיר את הקרקע לייעודה המקורי - תעשייה. מדובר במתחם הממוקם בצפון העיר, מול האיצטדיון החדש של העיר, תחום ברחובות מפלסים, באזל, אימבר וגרניט.

"איזון השיקולים"

בשנת 1993 שונה ייעוד המקרקעין מתעשייה לייעוד ציבורי (דרך ובנייני ציבור). עם זאת, אף שעברו יותר מ-20 שנה, הוועדה המקומית לא מימשה את הייעוד הציבורי, ובעלי הקרקע החליטו להגיש עתירה לבית המשפט המחוזי.

לאחר דיון ארוך פסק בית המשפט כי אכן הקרקע תשוב לבעליה, אולם באותה נשימה קבע כי הקרקע המושבת תישאר בייעודה הציבורי.

השופט מנחם פינקלשטיין ציין כי מדובר בהכרעה לא קלה: "מחד גיסא, נראה כי אין צורך קונקרטי בקרקע שהופקעה. מאידך גיסא, בהתאם לחוות-הדעת מטעם עיריית פתח-תקווה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, בעיר קיים מחסור בשטחי ציבור, ואזור התעשייה קריית אריה עובר תהליך מקיף וחשוב של תכנון, שבמסגרתו עתיד להיקבע הצורך הספציפי בעניין חלקתם של העותרים. אין מדובר במשיבות היושבות בחיבוק ידיים, באפס מעשה. ואולם, לאחר איזון כל השיקולים, סבור אני כי דין ההפקעה להתבטל".

השופט פינקלשטיין התייחס בפסק הדין גם לסוגיית הנזק שנגרם למגישי העתירה: "זכות הקניין של העותרים סופגת פגיעה קשה, וזאת מזה 22 שנים שהעותרים צופים במקרקעין מונחים כאבן שאין לה הופכין, בלי שניתן להם פיצוי בגין ההפקעה. מנגד, המשיבות לא הצביעו על נזק קונקרטי לציבור, ונראה כי הנזק הוא תיאורטי בלבד".

כאמור, בית המשפט החליט לאחוז בחבל בשני קצותיו. וכפי שאמר השופט, "הייעוד הציבורי של השטח ייוותר בעינו, כך שבעתיד, אם יסברו המשיבות (עיריית פתח-תקווה, הוועדה המקומית והועדה המחוזית - א.ח) כי השטח נחוץ לצורך ציבורי, יוכלו לשקול להפקיע אותו מחדש, ככל שיעמדו בנטל הנדרש לכך".

כלומר, למרות שהעותרים יקבלו בקרוב את השטח בחזרה לבעלותם, הוא חוזר תחת ייעוד שלא יאפשר להם לעשות איתו דבר. גם השופט לא התעלם מעובדה זו, וכתב: "אכן, החזרת הקרקע לבעליה בייעוד ציבורי מגבילה משמעותית את בעל המקרקעין במימוש זכויותיו הקנייניות, אך היא מצמצמת את עוצמת הפגיעה בזכות הקניין הכרוכה בהפקעה עצמה".

בנוסף, על-פי פסק הדין, במקרה שבעלי הקרקע ירצו להמשיך בסוגיית שינוי הייעוד (חזרה לתעשייה), עליהם לפנות למוסדות התכנון ולקדם הליך נפרד, ובית המשפט לא יכריע בסוגייה תכנונית זו.

"פסק דין חריג למדי"

"מדובר בפסק דין חריג למדי", מסביר עו"ד עפר טויסטר המתמחה בדיני תכנון ובנייה. "בדרך-כלל בתי משפט נוהגים לנזוף בוועדות התכנון, אך לא לבטל את ההפקעות. מבחינת הבעלים ההיסטורי, גם הפעם נעשתה רק חצי מלאכה, שהרי כל שהשיגו זה להיות בעלים של שטח בייעוד ציבורי. בידי בעלי הקרקע עומדת כעת המשימה לשכנע את ועדות התכנון לשנות את הייעוד, ובינם ובין החזרת המגרש לייעוד כלכלי עוד ארוכה הדרך.

"במצב הנוכחי אף אחד מהצדדים לא יצא נשכר, הבעלים אינם יכולים לקדם תוכנית, ואם העירייה תרצה לעשות שימוש בשטח שעודנו ציבורי, היא תהיה חייבת לעשות זאת תוך הסכם עם הבעלים".

עו"ד משה קמר, המתמחה בתחום ההפקעות, מזכיר כי לא רבים המקרים בהם בית המשפט פוסק לבטל הפקעה: "יש כאן הישג של ביטול ההפקעה. עד לפני כמה שנים הדבר היה קשה הרבה יותר, משום שהמדינה, בעקבות חוות-דעת של היועץ המשפטי לממשלה, טענה כי מי שרוצה לבטל הפקעה חייב לעבור קודם כל את ההליך התכנוני ולקבל אישור לביטול ההפקעה מהוועדה המחוזית. רק אם הליך זה נכשל, היו יכולים בעלי הקרקע לפנות לערכאה משפטית".

עו"ד קמר מציין כי בידי בעלי הקרקע האפשרות לקדם הליך תכנוני לשינוי הייעוד מול הוועדה המחוזית, "ולאחר פסיקת בית המשפט ייתכן שהיא תסכים לכך". מאידך, הוא מדגיש, הם יוכלו לקדם תוכנית בייעוד ציבורי, "כמו דיור מוגן או מרפאות למשל, בתנאי שהתב"ע תאפשר זאת".

עו"ד קמר מדגיש כי במקרה שהעירייה תבקש בעוד מספר שנים לעשות שימוש בשטח כשטח ציבורי, היא עשויה להיתקל בבעיה: "להפקיע שוב את הקרקע יהיה קשה, ותהיה על זה מלחמה. היא תוכל להגיע אולי להסכם עם הבעלים לרכישת הקרקע, אבל קשה לי לראות את זה קורה, כי העיריות מעדיפות קרקע ללא צורך בתשלום".