כאן גרים ביציבות: מניית נדל"ן ישראלית ששווה השקעה

חברת אפריקה מגורים , אשר פועלת משנת 1960, עוסקת בייזום נדל"ן בישראל, עם התמקדות בנדל"ן למגורים. החל משנת 2010, בעלת השליטה בחברה הינה קבלנית הביצוע דניה סיבוס, המחזיקה בכ-75% מהון המניות של אפריקה מגורים.

לחברה תחום פעילות מרכזי אחד - ייזום ובנייה של פרויקטים למגורים בישראל. לצד זאת היא מעורבת במספר פרויקטים הכוללים שטחי מסחר בהיקפים קטנים, או שטחי מלונאות המיועדים למכירה.

שוק ייזום הנדל"ן למגורים בישראל כולל חברות העוסקות בייזום ובנייה של פרויקטים על ידי איתור קרקעות, רכישתן, השבחתן לעיתים על ידי שינוי ייעוד הקרקע, הקמת מבנים ולבסוף שיווק ומכירת יחידות דיור במבנים אלו.

שוק זה מאופיין בשנים האחרונות בביקוש גובר העולה על ההיצע. להערכתנו, מצוקה זו מושפעת בין היתר על ידי מספר גורמים דוגמת מלאי הדירות למגורים, קצב הגידול בדירות חדשות והריבית הנמוכה במשק.

בשנים האחרונות אנו עדים לשתי מגמות בולטות בשוק הדיור: עליית מחירים מתמדת בכל רחבי הארץ, וכן עליית ביקושים נמשכת מצד משקיעים, משפרי דיור או רוכשי דירה ראשונה. תנאים אלו הביאו להקמה ולצמיחה של חברות רבות בתחום הנדל"ן היזמי למגורים.

בשוק פועלות חברות יזמיות רבות, חלקן גדולות, דוגמת שיכון ובינוי, אפריקה מגורים ואשדר, וחלקן קטנות יותר כדוגמת צמח המרמן, דמרי וצרפתי. בנוסף, פועלים בשוק זה גופים עצמאיים, בהם נכללים בין היתר קבוצות רכישה וכן חברות יזמיות קטנות הכוללות מספר עובדים מצומצם.

מדי שנה מסתיימת בנייתן של כ-40 אלף יחידות דיור במדינה ונמכרות מספר יחידות דומה, כאשר חברות הייזום הגדולות אחראיות לשיעור מינורי מתוכן, כ-13% בלבד (סך של כ-5,000 יח"ד).

עם הפנים קדימה, נציין כי מלבד ההשפעה של מספר התחלות הבנייה על השוק בשנים הבאות, להערכתנו השוק עשוי להיות מושפע גם מהגורמים הבאים:

עליית ריבית בנק ישראל - אשר עשויה להשפיע לשלילה באופן של יציאת משקיעים מהשוק, באמצעות מכירת דירות והצפת השוק, וכן מכירת דירות בבעלות אנשים פרטיים עקב התייקרות תנאי החזר המשכנתאות בעלות רכיב משתנה.

אי יציבות ביטחונית - יציאה למלחמה או מבצע דומה לאלו שחווינו בשנים האחרונות, עשויה להביא להאטה בשוק ולדחיית התחלות בנייה.

שינויים רגולטוריים - מאחר שמרבית הקרקעות עליהן נבנים מבנים חדשים הן בבעלות המדינה, שינויים בייעוד ובכמות הקרקעות המשווקות על ידי המדינה עשויים להשפיע על התחום.

התנהלות פיננסית איתנה וצבר איכותי

בהיבט הפיננסי, דוחותיה הכספיים של החברה מלמדים כי אפריקה מגורים הראתה יציבות לאורך השנים, הן מבחינת יחסי מינוף והן מבחינת צבר פרויקטים ואיכותם. את יציבותה הפיננסית ניתן לראות גם במבנה ההון שלה וגם במחיר הממוצע הנמוך אותו משלמת החברה על חובה - שיעור ריבית של 3.5% בלבד.

בנוסף, לחברה צבר פרויקטים משמעותי אשר עשוי לקבל ביטוי בגידול בהון העצמי בשנים הקרובות. להערכתנו, מתוך ראיית כלל החברות בענף, אפריקה מגורים משלבת היטב התנהלות פיננסית חזקה ואיתנה עם צבר פרויקטים שעשוי להניב תוספת נאה להון בשנים הקרובות.

בהתאם לדוחות הכספיים של החברה, החוב ל-CAP (השקעות הוניות) שלה עומד על כ-67% - ממוצע בהשוואה לענף. שיעור המינוף נמצא במגמת עלייה בשנים האחרונות, בין היתר כתוצאה מרכישת קרקעות נרחבת שמומנה על ידי נטילת חובות נוספים, בעיקר ממוסדות פיננסיים.

אפריקה מגורים נסחרת במדד היתר 50 לפי שווי שוק של 872 מיליון שקל, ותשואת הדיבידנד שלה בשנה האחרונה הינה כ-6.3%.

אפריקה מגורים ממקדת את פעילותה בישראל, וספציפית - במרכז המדינה. בנוסף, החברה מנסה בשנים האחרונות להיכנס לתחום של תמ"א 38, באמצעות חברה הבת שלה הייעודית לעניין. כרגע מתמצה תחום זה באישורים לבנייה אותם קיבלה החברה, ולא בבנייה בפועל.

כ-50% מעבודות הבנייה בהן מעורבת החברה מבוצעות על ידי חברת האם - קבוצת דניה סיבוס, והיתר על ידי מספר קבלנים. יש לציין כי השנה ירד שיעור זה לכ-40%.

כל הפרמטרים שהוזכרו הופכים את החברה, להערכתנו, לראויה לבחינת השקעה.

אפריקה מגורים

יתרונות:

יציבות

מלאי קרקעות

שוק שנהנה בשנים האחרונות מביקושים

חסרונות:

עסקאות עם חברת האם

מיקוד במשק המקומי בלבד

סביבת ריבית שעשויה לעלות בעתיד

הכותבים הם מנכ"ל באקסלנס נשואה ומנהל השקעות תחום מניות בקבוצה. הכתבה אינה מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לכותבים אין עניין אישי בנושא הכתבה. קרנות נאמנות בנייהול אקסלנס ו/או חברות מקבוצת אקסלנס מחזיקות ו/או עשויות להחזיק ני"ע ונכסים פיננסיים המוזכרים בכתבה

 מבנה שוק הנדל"ן