משרד הבינוי מקדם שינויי חקיקה בחוק מכר דירות

משרד הבינוי מקדם שורה של שינויי חקיקה משמעותיים בחוק מכר דירות, במטרה "לתקן עיוותים קיימים", כך לפי משרד השיכון והבינוי.

במסמך שהועבר לאחרונה לגופים שונים על מנת שיעירו הערות מקצועיות לקראת קידום החקיקה והגיע לידי "גלובס" נכתב כי: "ההסדרים הנבחנים מבוססים על הניסיון המצטבר במשרד, והם נידונו בשיתוף גורמי ממשלה רלוונטיים נוספים, בהם הרשות להגנת הצרכן, הרשות להגבלים עסקיים ומשרד המשפטים... ההסדרים המוצעים מטרתם לתקן עיוותים קיימים, לטעמנו, בהסדר החוקי דהיום, אשר חלפו שנים רבות מאז תיקונו, וכן השלמה של הסדר זה, במטרה להתאימו לתנאי השוק וכן ליחסי הכוחות של השחקנים הפועלים בו".

חלק מהשינויים שמבקשים במשרד השיכון והבינוי לקדם הם שינויים מתבקשים ואחרים עשויים להשפיע בצורה לא מבוטלת על הענף. כיוון שמדובר בשורה ארוכה של שינויי חקיקה מוצעים, אפשר להניח כי כמו בכל יוזמת חקיקה בסדר גודל הזה, ייתכן שרק חלק מהשינויים אכן יבשילו לקראת חקיקה סופית.

שר השיכון והבינוי, יואב גלנט, התייחס לשינויי החקיקה המקודמים על ידי משרדו ואמר: "ההסדרים הקיימים כיום בחוק הם הסדרים חלקיים וחסרים. המצב הקיים מביא לא פעם לפגיעה בציבור הרחב של רוכשי הדירות, ביניהם זוגות צעירים, העומדים בפעם הראשונה בחייהם מול עסקה בהיקף כספי דרמטי. הציבור זקוק להגנתו של החוק מפני הסדרים בלתי הוגנים המוכתבים להם לעתים בחוזה מכר הדירה. נסדיר עיוותים שונים בחוק, שיקלו גם על הקבלנים וגם על רוכשי הדירות. אלה עיוותים אשר יצרו לא פעם הכבדה בלתי סבירה גם על ציבור הקבלנים, ובכך העמיסו עלויות נוספות ומיותרות על מחיר הדירה הסופי לצרכן".

בין הסעיפים המשמעותיים המוצעים: הטלת איסור גורף על מכירת דירה טרם אישור תוכנית (תב"ע) מתאימה במוסדות התכנון. סעיף זה ישים קץ לעסקאות בעייתיות שמתנהלות גם כיום כאשר יזמים משווקים לא פעם פרויקטים עוד טרם קבלת אישור סופי של התב"ע.

לוח זמנים מדויק

עוד במסגרת התיקונים מוצע גם לקבוע כי קבלן או יזם שימכרו דירה טרם קבלת היתר בניה לפרויקט יחויבו לקצוב לוח זמנים מדויק עד קבלת ההיתר, ולתת אפשרות לביטול ההסכם במקרה של אי עמידה בלוחות הזמנים, תוך השבת כל סכום ששולם בתוספת ריבית מסוימת. גם סעיף זה עשוי לשנות סדרי עולם בענף, אבל יישומו עשוי להיות בעייתי משום שקבלת היתר הבנייה אינה תלויה דווקא בקבלנים אלא ברשות המקומית.

סעיף משמעותי נוסף מתייחס לסוגיית האיחור ברישום הדירה על שם הרוכש. יש לא מעט מקרים שבהם מתעכבים היזמים ברישום, לא פעם בשל בעיות ביורוקרטיות או גם גורמים שאינם תלויים בהם. התוצאה היא בנייני מגורים שכבר אוכלסו אך שרישומם לא הוסדר סופית. כעת מציעים במשרד השיכון להוסיף לחוק מנגנון של פיצוי כספי בגין איחור ברישום הזכויות, בדומה לפיצוי הקבוע בחוק בגין איחור מסירת דירה לרוכש. זהו סעיף משמעותי שעשוי מחד להטיל עוד חובת תשלום על יזמים אך מנגד עשוי לעורר בעיה משום שלא פעם הרישום אינו תלוי רק בהליכים שהם מקדמים אלא גם בהתנהלות הרשויות ורמ"י.

עוד סעיף משמעותי קשור למימון פרויקט שלא על ידי בנק אלא על ידי חברת ביטוח או גופים אחרים שאינם "תאגיד בנקאי". על פי סעיף זה: "החלת הוראות חוק המכר הבטחת השקעות על ליווי פיננסי הניתן על ידי מממנים נוספים, שאינם בגדר 'תאגיד בנקאי'... הרחבה זו תחיל על גופים אלה את החובות החלות על פי החוק על נותן הליווי הפיננסי, לרבות הסדר השוברים הקבוע בחוק".

עוד שינויים במסגרת הצעות החקיקה הם: הגבלת הסכום שיכול לגבות קבלן או יזם על אי מימוש אופציה שניתנה לרוכש לרכוש הדירה לסכום מקסימלי בגובה 1,500 שקל; מניעת תנאים מקפחים; פתיחת מאגר הממונה על חוק המכר על כל המידע שבו לציבור הרחב; מניעת שינויים מהותיים בבניין או בשטחים הציבוריים וחובה של גילוי נתונים מהותיים לעסקה לרוכש כמו שינויים שהמוכר יוזם או בכוונתו ליזום או תוכניות שהופקדו ויש בהן להשפיע על הדירה שנרכשה.

"כמו משכך כאבים לחולה סופני"

מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, עו"ד אליאב בן שמעון, אמר היום בנושא זה כי: "התפלאנו לגלות כי בעוד משרד ראש הממשלה מקיים פעילות ענפה במטרה להפחית את הרגולציה במשרדי הממשלה, ומטה הדיור פועל לטפל בחסמים ובהליכים ביורוקרטיים מיותרים ומכבידים, במטרה לטפל במצוקת הדיור ובמחירי הדירות, מציע משרד הבינוי והשיכון לעשות את ההיפך.

"לצד כמה הצעות ראויות, רשימת הנושאים שעלו במסמך זה כוללת נקודות שמעידות בעיקר על היעדר מידע מקצועי או אף על חוסר הבנה של התנהלות הענף. כך למשל מבקש משרד הבינוי להטיל על מוכר הדירה קנס על איחור ברישום דירות בטאבו כל זאת שעה שעיכובים ברישום הנ"ל אינם בשליטת מוכר הדירה כלל. בפועל, הדבר הינו בבחינת טיפול במשכך כאבים לחולה במחלה סופנית.

"טוב היו עושים הגורמים המקצועיים במשרד השיכון לו היו ממתינים עד לגיבוש הצעות שאכן היו הופכות להטבות בכיסיהם של רוכשי דירות, במקום להוסיף רגולציה והכבדות סרק שעלותן תתגלגל בסופו של דבר למחיר הדירה ולהאטה בפעילותם של היזמים והקבלנים מוכרי הדירות".

עו"ד אברהם ללום, סגן יו"ר לשכת עורכי הדין ויו"ר פורום המקרקעין בלשכה, אמר היום כי: "אנחנו מרגישים במשרד השיכון והבינוי רוח של עשייה ורצון לשנות כדי לחזק הזכויות של רוכשי הדירות. יחד עם זאת, יש גם שיקולים אחרים שיש להביא בחשבון. למשל איחור ברישום עשוי תלוי ברוכש ובשיתוף הפעולה שלו והרבה תלוי ברשויות. תמחור סעיף כזה על ידי יזמים יגדיל עלויות והוא אינו נדרש לטעמי".

על החלת הוראות חוק המכר על גופים חוץ בנקאיים אומר עו"ד ללום כי היא "טובה ומבורכת אך יש לבחון את אופן יישומה ופרטי ההצעה".

 עיקרי שינויי החקיקה המוצעים