קרקע לוהטת בכניסה לת"א

לפני כחודש ימים זכו החברות אקרו נדל"ן וקנדה ישראל במכרז "כנרית", קרקע המיועדת להקמת 330 דירות על הקרקע המשמשת כיום לחניון ברחוב קפלן ודה וינצ'י בתל אביב. שתי החברות שילמו מחיר חסר תקדים של 821 מיליון שקל - 2.5 מיליון שקל קרקע לדירה. מדובר במחיר הגבוה ביותר שבו נסגר אי פעם מכרז של רשות מקרקעי ישראל לשיווק קרקע מדינה, ורבים בענף הביעו פליאה לגבי המחיר ששולם.

עד למועד כתיבתו של טור זה, על פי פרסומים לפחות, מכרו היזמים 260 דירות.

בתחילת חודש פברואר עומד להיסגר מכרז נוסף באותו אזור ממש, הממוקם מצדו הדרומי של רחוב קפלן (מול מתחם כנרית) ומהווה חלק מערבי של מתחם שרונה. האם מחיר השיא שנסגר בכנרית יהפוך לרף התחתון במכרז החדש? האם הפעם ייחצה רף מיליארד השקלים?

הניתוח של שווי הקרקע נערך מנקודת ראות יזמית. יחד עם זאת, חשוב לומר שהמכרז מעורר עניין רב בקרב כמה מארגני קבוצות רכישה, העמלים בימים אלו על שיווק היחידות וארגון הקבוצות. הניתוח עבור קבוצות אלו שונה מהותית מהניתוח היזמי. להבדיל מיזמים, מארגני קבוצות הרכישה לא מוכרחים להיות "סגורים" עד הסוף בכל הנוגע לבלת"מים שאולי יצוצו במהלך הדרך, לעלויות השימור שיהיו שם (ראו מסגרת) ועוד - סיכונים שמתגלגלים אל חברי הקבוצה עצמם, שאולי יידרשו להוסיף אי אלו סכומים במהלך הדרך כדי לראות את הפרויקט מתרומם.

לכן, לא מן הנמנע כי בסופו של דבר, תמחור הקרקע עבור קבוצות הרכישה (שבעיקר רוצות לזכות במכרז ולהחזיר את עלויות השיווק וארגון הקבוצה) יהיה גבוה מהותית מהתמחור עבור יזמי נדל"ן (שצריכים להרוויח בסוף ממכירת הדירות עצמן).

הסביבה שרונה היתה המושבה הרביעית שהקימו הגרמנים הטמפלרים בארץ ישראל. אחרוני בתיה של המושבה ממוקמים במתחם המצוי מדרום לרחוב קפלן ולמחנה הקריה, מצפון לרחוב הארבעה, ממערב לרחוב מנחם בגין וממזרח לרחוב דה וינצ'י. המבנים עברו תהליך של שימור ומשמשים כיום למסחר, שבמרכזו שצ"פ ירוק, וכל המתחם זכה לשם שרונה.

בספטמבר 2009 שווקו שלושת הבניינים הראשונים, הממוקמים בגבול הדרומי של המתחם, הפונה לרחוב הארבעה. גינדי החזקות זכו בקרקע תמורת 436.5 מיליון שקל, לא כולל מע"מ ופיתוח, סכום שנראה אז פנטסטי לגמרי (השומה על הקרקע עמדה אז על 312 מיליון שקל ומחיר המינימום עמד על 234 מיליון שקל). המתחם המשווק כעת ממוקם בגבול המערבי של שרונה, בסמוך לרחוב דה וינצ'י ממערב ולרחוב קפלן מצפון.

מגרשי המכרז המכרז המשווק מתייחס למגרש מספר 5, הכולל 9.107 דונם. המגרש ממוקם בשוליים המערביים של מתחם שרונה (כולמר הדירות המערביות יזכו בנוף אל הים) וכולל כיום בין היתר מבנים המיועדים להריסה, שוחות ביוב - חלקן הרוסות וחלקן לא, קווי מים, מגופים והידרנטים פעילים, עמודי תקשורת, קווי תקשורת ועמודי תשתית שאינם פעילים, עצים לשימור, להעתקה ולכריתה, עמודי תאורה פעילים להעתקה, שלושה מבנים לשימור, קיר היסטורי לשימור, עמודי חברת חשמל לפירוק והעתקה ומתקן תחנת השנאה קרקעית של חברת חשמל.

על המגרש הנ"ל חלה תוכנית מס' תא/300 דרום הקריה וכן תוכנית בינוי לביצוע מספר 3000-5, שטרם הוגשה ואושרה. במועד פרסום המכרז טרם הוגשה תוכנית הבינוי לביצוע של מגרש 5 וטרם ניתן לה תוקף כדין. על הזוכה במכרז תחול האחריות המלאה לטיפול וקידום תוכנית הבינוי לביצוע, עד לאישורה על ידי הוועדה המקומית.

תוכנית מפורטת מס' 3000, החלה על מתחם שרונה, קובעת הוראות ותנאים להקמת מרכז עסקים ומגורים חדש בתחום המתחם.

מגרש מס' 5, נשוא המכרז, מורכב למעשה משלושה מגרשים: 5.1, 5.2 ו-5.3, אשר סווגו בייעוד של מגרש מיוחד, שבו חלות ההוראות הבאות: במגדלים ייבנו כ-324 דירות בגובה מירבי שלא יעלה על 120 מ' מעל פני הים. בקומות התחתונות ייבנו משרדים, מסחר, שירותים אישיים ועסקיים, שירותים ציבוריים, שימושים בעלי אופי ציבורי ושטחים נלווים לשימושי הדיירים.

שטחי שירות: במפלס הכניסה הקובעת ומעליו עד 40% מהשטח העיקרי המותר יהיו שטחי שירות. מתחת למפלס הכניסה הקובעת, עד 650% משטח המגרש - עד שבע קומות מרתף.

נתוני המכרז מחיר המינימום שנקבע לקרקע עומד על סך של כ-216.9 מיליון שקל (לא כולל מע"מ ופיתוח). הזוכה גם יידרש לשלם הוצאות פיתוח לרשות מקרקעי ישראל בסך של 24.3 מיליון שקל (כולל מע"מ). רמ"י מכוח חוזה בינה ובין העירייה תבצע את עבודות הפיתוח, מחוץ לגבולות המגרש (למעט עבודות אשר על פי תנאי המכרז, ביצוען הוגדר על היזם). בנוסף, ישלם הזוכה לעירייה סכום השווה לשליש מתחשיב היטלי הפיתוח, כפי שיחושבו על ידי העירייה, על בסיס התוכנית שיגיש היזם במועד קבלת היתר הבנייה.

מטלות פיתוח נוספות דרך תת קרקעית - ממערכת הכבישים, המקיפה את מתחם דרום הקריה, מתוכננות גישות אל תחום דרך תת קרקעית, העוברת במפלסי תת קרקע, בתחום יחידות התכנון ובתחום השצ"פים.

הגישה לרכב אל החניונים ביחידות התכנון תהיה מדרך תת קרקעית בלבד. תכנון וביצוע העבודות לבניית המעטפת של הדרך התת קרקעית במגרש, על כל מרכיביה, הם באחריות היזם ועל חשבונו. על היזם לתכנן ולבצע על חשבונו גם עבודות מחוץ לתחומי המגרש, ככל שאלה יידרשו על ידי רמ"י ו/או החברה המנהלת לצורך התאמת עבודות הפיתוח הקיימות, הגובלות במגרש.

מטלות ציבוריות על היזם להקצות לפחות 30% ממקומות החניה במגרש, הדרושים על פי תקן חניה, לטובת חניון ציבורי בתשלום. חניון זה יירשם על שם היזם.

שטח ציבורי - שטח של 1,200 מ"ר ייבנה על ידי היזם הזוכה כשטחי ציבור לטובת עיריית תל אביב.

מבנים לשימור משולב - על הזוכה להכין תיקי שימור, לתכנן ולבצע על חשבונו שיפוץ לשלושה מבנים היסטוריים קיימים, לרבות התייחסות לגדר ההיסטורית הקיימת מחוץ לגבול המגרש, בסמיכות לגבול המגרש עם רחוב ארניה (ראו מסגרת).

הריסת מבנים - באחריות היזם להרוס ולפנות על חשבונו את כל המבנים המיועדים להריסה, המצויים בעיקרם בתחומי המגרש וכן בתחומי מגרשים 4 ו-6 לאורך רחוב לאונרדו דה וינצ'י.

חניות המבנים ימוקמו ב-4-5 מרתפי חניה, דבר הכרוך בהשפלת מי תהום.

הסבת השימוש במרתפי חניה: היה שיקבע תקן חניה מחוזי לעת הפעלת הקו האדום של הרכבת הקלה, שעל פיו יבוטלו מקומות חניה קיימים, ניתן יהיה להסב שטחי חניונים לשימושים סחירים או לצרפם לשטחי המסחר בקומת הקרקע שמעל.

סקר מחירים על פי סקר מחירי מכירה שנערך בסביבה, לרבות בפרויקט גינדי הסמוך, שווי מ"ר בנוי למגורים נאמד בכ-42 אלף שקל (ללא מע"מ).

שווי מ"ר משרדים בנוי נאמד בכ-13 אלף שקל (ללא מע"מ). שווי מ"ר מסחרי בנוי נאמד בכ-35 אלף שקל (לא כולל מע"מ).

שווי מקום חניה נאמד בכ-120 אלף שקל.

אומדן שווי המתחם בסקירה זו נאמד באמצעות "שיטת החילוץ", לפיה נקבע שווי קרקע על ידי הפחתת מרכיבי המע"מ, הרווח היזמי, עלויות הפיתוח, המטלות הציבוריות וכל עלויות הבנייה הישירות והעקיפות משווי השוק של המתחם בגמר הקמת הפרויקט.

בשקלול כל הנתונים הללו, על פי הניתוח דלעיל, שווי המתחם נשוא המכרז נאמד סביב מחיר של 780 מיליון שקל.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ומנכ"ל גמלא הראל

למה כן

מתחם יוקרתי בלב אזור מבוקש.

כגודל הסיכון גודל הרווח.

חסם כניסה גבוה ליזמים קטנים ובינוניים.

קבוצות הרכישה אוספות כעת קונים ומתעניינים פוטנציאליים.

למה לא

קרקע במחיר של 780 מיליון שקל?

כגודל המחיר גודל הסיכון.

מטלות ציבוריות אדירות.

קבוצות הרכישה "ישברו" את המחירים.