המוסדיים מזמן כבר לא רק כסף טיפש

אחד השחקנים המעניינים שבלטו בחודשים האחרונים עם כמה עסקאות בשוק הנדל"ן היתה קרן הנדל"ן הפרטית ריאליטי. הקרן רכשה את בית העיתונאים בתל אביב בשיתוף הפניקס וכן 50% מפרויקט בחוף הצוק בתל אביב, שמחציתו נותר בבעלות חברת אשדר. בשבוע שעבר הודיעה הקרן כי גם מימשה נכס ביד אליהו שבו פעלה מרכזיית בזק, תמורת 44 מיליון שקל, לאחר שרכשה את המרכזייה הישנה ב-2010 ב-20 מיליון שקל בלבד.

בגיוס הנוכחי הצליחה הקרן לגייס בתוך חצי שנה סכום יוצא דופן של 860 מיליון שקל, חלקו ממשקיעים פרטיים וחלקו מגופים מוסדיים. הקרן מחפשת כעת עוד נכסים רבים לרכישה, בעיקר כאלה שהם בעלי פוטנציאל השבחה.

"הצלחנו להפתיע גם את עצמנו בגיוס הנוכחי, שהוא יוצא דופן בכל קנה מידה לקרן פרטית", אומר שלמה גוטמן, שותף בקרן ולשעבר מנהל תחום הנדל"ן בחברות הביטוח הפניקס ומגדל. "היתרון שלנו הוא בדיוק במצב כזה. כרוכשת יש לקרן ריאליטי את היכולת להביא כסף נזיל ומהיר, שיכול גם לספק מחירים נמוכים יותר".

לאחרונה החלה הריבית בארה"ב לעלות, ועל פי כל ההערכות, תעלה בקרוב גם בישראל. כיצד תשפיע עליית ריבית בישראל על שוק הנדל"ן?

"משקיעים מתוחכמים לא קונים תשואות, אלא קונים נדל"ן. המוסדיים הישראליים הם כבר מזמן לא 'כסף טיפש', ולרוב הם כבר לא קונים 'תשואות', אלא משקיעים ובוחנים את נכס הנדל"ן. כמובן שקיימת קורלציה מובהקת בין הריבית למחירי הנדל"ן. קיים חשש טבעי שעלייה בריבית תביא לירידה במחירי הנדל"ן, אך עלייה מתונה מאוד בשיעור הריבית, תוך התחשבות בסביבת הריבית, שעדיין נמוכה, כאשר למשקיעים אין כרגע אלטרנטיבה משמעותית אחרת, לא תביא לדעתי לירידה משמעותית בטווח הקצר. כמובן שנגזרת של המשך מגמת עליית הריבית (באופן פחות מתון) תשפיע על מחירי הנדל"ן".

החשש הוא שכבר בקרוב, עקב עליית הריבית בארה"ב, נתחיל לראות שם מימושים של מי שרוצים להימנע ממצב של עליית ריבית וירידה בתשואות?

"כעיקרון השוק הוא שוק משוכלל, בעיקר כשמדברים על השוק האמריקאי. זה שמוכר רוצה למכור וזה לא אומר בהכרח שהעסקה גרועה, שכן ייתכן שהרעב לסיכון של הקונה נמוך יותר מאשר של המוכר. כל משקיע בוחר את מידת הסיכון והתשואה על פי השיקולים שלו.

"לדעתי, ככל שהריבית תעלה ותמשיך לעלות, נראה ראשונים את משקיעי הנדל"ן המקומיים, המתוחכמים, הזריזים, בעלי הון עצמי נמוך יחסית, מממשים נכסים שכנראה הגיעו לפיק מבחינת המחיר, ואחריהם את הגופים היותר גדולים, שמסתפקים בתשואות נמוכות יותר ויכולים לספוג ירידה מסויימת בשווי הנדל"ן".

במה שונה הנדל"ן שהכרת במגדל ובהפניקס לעומת הנדל"ן של קרן ריאליטי?

"מדובר בשני מוצרים שונים, שהמשותף להם הוא הנדל"ן. נדל"ן שמגלם סיכון נמוך והתשואה שלו נמוכה וההפך. נדל"ן מניב קלאסי ונדל"ן להשבחה אינם מוצרים תחליפיים, הם מוצרים משלימים. המוסדיים מנהלים תיק השקעות רחב שכולל ניהול סיכונים. חוץ מההשקעה בנדל"ן המניב הסולידי שמייצר תשואה נמוכה, יש מקום גם להשקיע בנדל"ן להשבחה שאמור להניב תשואה גבוהה יותר משמעותית, ובכך להעלות את תשואת תיק הנדל"ן הכללי. קרן ריאליטי I שהסתיימה והתבססה על נדל"ן להשבחה הניבה למשקיעים תשואה דו ספרתית גבוהה".

האם המוסדיים ייכנסו סוף סוף למכרזי הדיור להשכרה ארוכת טווח? האם בשום מקרה קרן ריאליטי לא תחזיק בנכס אפילו אם ההשבחה היתה מאוד מאוד מוצלחת?

"מתחמי דיור להשכרה הם מוצרים שמאוד מתאימים למוסדיים כמו באירופה ובארה"ב, ואני חושב שהמוסדיים צריכים להיות בשוק הזה בארץ. יחד עם זאת, וכפי שהוכח במכרזים הקודמים, כל עוד התשואות שמציעה הממשלה מהפרויקטים האלה הן נמוכות, המוסדיים יעדיפו להשתתף בחוב (הלוואה) ולא באקוויטי ישיר, כי התשואה לפחות כרגע אינה משקפת את הסיכון. יכול להיות ששינויים שמתבצעים כרגע בניסיון לשפר את האטרקטיביות של המוצר בעיני המוסדיים, ישנו את המצב.

"קרן ריאליטי בהגדרה יכולה ליזום ולהשביח קרקע לדיור להשכרה, אבל היא לא אמורה להחזיק בו לאורך זמן כמו גוף מוסדי, כי לקרן פרק זמן מוגבל שבו היא צריכה להשיב למשקיעים את ההשקעה. בעצם קרן ריאליטי נמצאת בשרשרת המזון הנדל"נית חולייה אחת לפחות לפני המשקיע הסופי שאמור להחזיק בנכס לטווח ארוך מאוד, על מנת לייצר לו תשואה שוטפת ויציבה על פני ציר הזמן".

"לא נראה שינויים דרמטיים"

אנחנו בפתחה של שנה חדשה. מה נראה בשוק הנדל"ן?

"לגבי שוק המגורים, בהנחה שהריבית לא תשתנה מהותית, באזורי ביקוש לדעתי לא נראה שינויים דרמטיים, שכן ההיצע עדיין נמוך משמעותית מהביקוש. ניתן לראות את תוצאות מכרז הכנרית בתל אביב כדי להבין שזו כנראה תהיה המגמה באזורי ביקוש. לגבי שוק המשרדים, היום היצע המשרדים בתל אביב והסביבה נמוך, וחברה שצריכה כמות מ"ר משמעותית תתקשה למצוא שטחים זמינים. יחד עם זאת, היצע שוק המשרדים במרכז שנמצא בשלבים שונים של בנייה, אמור לגדול משמעותית בשנים הקרובות, כך שבשנת 2017 ואילך נראה, לדעתי, תחילת השפעה על המחיר והתפוסות.

"לגבי מסחר, קיימת התכווצות והאטה מסוימת בפדיונות של חלק מהשוכרים, ורואים ומרגישים לחץ של סוחרים לשיפור בתנאים המסחריים מול הבעלים של הנדל"ן, שמקבל מענה נקודתי. בסך הכל אני חושב שכוחות השוק ימשיכו לפעול, כך שקניונים טובים ימשיכו להצליח ללא שינוי משמעותי בדמי השכירות, על חשבון קניונים מאתגרים".

מלבד השותפות בקרן ריאליטי, גוטמן מכהן גם כיו"ר דירקטוריון רשת הדיור המוגן "עד 120" מקבוצת הפניקס, שרכשה לאחרונה קרקע להקמת דיור מוגן במודיעין.

עד כמה תחום הדיור המוגן הוא באמת אלטנרטיבה להשקעה בנדל"ן מניב?

"הדיור המוגן שאינו בתי אבות הוא מוצר מתפתח שהשוק שלו היום קטן וכולל 12-13 אלף יחידות דיור. לאור העלייה בתוחלת החיים מדובר במוצר שיש לו ביקוש, ואין מספיק דירות כדי לאכלס את אותם אנשים שמגיעים לגיל השלישי ויכולים להרשות לעצמם רמת חיים גבוהה מזו שבבית אבות רגיל. גם במודיעין, שהחלה את דרכה כעיר צעירה, החלו לאט לאט הורים לעבור אליה כדי לגור ליד הילדים, בין תל אביב לירושלים. אנחנו הולכים על מקומות אורבניים אבל באזורי פרימיום, כמו ברמת החייל שם אנחנו מגדילים בית דיור מוגן של הרשת".

ובכל זאת ירדתם מהעסקה לרכישת קולנוע דקל בשכונת בבלי, שמיועד לדיור מוגן?

"בחנו את העסקה, ואכן קולנוע דקל נמצא באזור מצוין בתל אביב. הבעיה היא שפרויקט דיור מוגן כרוך בהשקעה גדולה ובהוצאות החזקה גבוהות מאוד, וכדי שיהיה כלכלי הוא צריך להיות גדול מספיק. בקולנוע דקל מדובר על מספר מצומצם של יחידות דיור מוגן. אם התוכנית היתה גדולה יותר, ללא ספק שהיינו הולכים על זה".

שלמה גוטמן

גיל: 51

עיר מגורים: מודיעין

מצב משפחתי: נשוי 4

השכלה: רו"ח, תואר ראשון בחשבונאות ומימון, תואר שני במנהל עסקים

תפקיד: שותף בקרן ריאליטי, ויו"ר דירקטוריון רשת דיור המוגן "עד 120" מקבוצת הפניקס

תפקידים קודמים: מנהל תחום הנדל"ן בחברת הביטוח מגדל, משנה למנכ"ל הפניקס השקעות.