מי צריך עוד 5 מיליון מ"ר?

על אף הכמות העצומה, השוק בלע הכל. נכון להיום כולם בתפוסה מלאה וקבוצת עזריאלי מקדמת במרץ בניית מגדל רביעי.

עכשיו דמיינו שדרומית משם, בקו אווירי של תשעה ק"מ בלבד, ייבנו יותר מ-100 מגדלי תעסוקה, ממש כמו מגדלי עזריאלי. נשמע פנטזיה? ובכן, כן ולא. אולי לא ייבנו עשרות מגדלים בני 50 קומות ומעלה בראשל"צ, אולם סך היקף שטחי התעסוקה יהיה עצום. קרוב ל-5 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה ייבנו בעיר בשנים הקרובות. יהיו כאלו שירימו גבה נוכח הכמות האדירה, אולם כשבוחנים את התנהגות השוק ואת התמורות שחלו בשנים האחרונות, זה נראה תרחיש לגמרי מציאותי.

בכאוס התחבורה שמתרגש על תל אביב, ודאי עם הקמת תחנות הרכבת הקלה, התחדדו עוד יותר הצורך והביקוש. נוצרה הזדמנות אמיתית ובלתי חוזרת לערים העוטפות את מטרופולין תל אביב לפוטנציאל אמיתי להוות אלטרנטיבה למרכז תל אביב ולממש את החלום הזה שלהם - לכדי מציאות.

העיר ראשון לציון עונה על הצורך הזה באופן מיטבי. בבעלותה קרקעות זמינות והיא בעלת הפוטנציאל הגדול והעשיר ביותר בכל הפרמטרים הנדרשים. זה לא יקרה בשנה אחת. אולם, המגמה מצביעה באופן חד משמעי על ביקוש רב מצד חברות מהמובילות במשק, ביניהם גופים עסקיים, פיננסיים, היי-טק ואחרים, לאזורי תעסוקה ייחודים עם קרקע זמינה.

להבדיל ממה שקרה לאורך עשרות שנים בראשון לציון, עם הקמת מתחמי קניות ענקיים וסגורים, הפעם המסחר ישתלב במרקם הכללי. עירוב שימושים הוא קריטי להצלחה. אין נוסחאות סגורות בנוגע לתמהיל המועדף, אולם יש מספר עקרונות שחשוב לשמור עליהם: שטחי המסחר יתפרסו בקומת הקרקע ואולי בקומה ראשונה, בעיקר כחזית מסחרית עם חשיפה מקסימלית לרחוב, לשדרה או לכיכר - תוך הימנעות מיצירת מרכזים סגורים גדולים.

ההיקף המקובל לשטחי מסחר מתוך סך השימושים במגרש הינו 15%-20%. מעל המסחר, יוקמו 2-3 קומות משרדים, מרפאות וכו', שיתפסו עוד כ-20% מכלל השימושים. כל היתר ישמש למגורים - בתמהיל של 25% דירות קטנות עד 74 מ"ר, ו-75% דירות "רגילות".

בנוסף, ישנו עירוב שימושים שבו מתכננים מתחמים מעורבים, הכוללים מבני מגורים ומגורים "מיוחד" - דיור מוגן, דיור להשכרה או מעונות סטודנטים, לצד מבני משרדים. בדרך כלל, על כל שני מבני מגורים (לא משנה איזה) יהיה מבנה אחד למשרדים. בכל מקרה, קומת הקרקע תמיד תישאר מסחרית.

עידן המידע והאינטרנט הפך את כולנו לכפר גלובלי, כך שחברת היי-טק קטנה מהרצליה יכולה לנהל קשרי עבודה שוטפים ופעילים עם הסניף בשנחאי ועם המטה בארה"ב. ובכל זאת, בכל העולם, חברות גדולות ככל שיהיו, יעדיפו להתמקם קרוב מאוד לחברות אחרות בעלות עולם תוכן דומה. כך נולדו פארקים ומרכזי עסקים. אולם לא מדובר רק במניעים מקצועיים, אלא גם בשינוי דפוס החשיבה על מקומו ורווחתו של העובד בארגון. החברות מבינות שסביבת עבודה איכותית הינה תנאי לעובדים מרוצים ורגועים יותר, שיהיו בעלי תפוקה גדולה יותר. לכן חברות גדולות יעדיפו להתמקם בסביבה חכמה, מקיימת, אטרקטיבית ותוססת, המשלבת מגורים ועסקים.

רק מתחמים הבנויים על עקרונות העירוניות הנכונה יכולים להציע זאת. חלפו הימים שאזורי תעשייה ומתחמי עסקים ננטשים בסוף יום העבודה והופכים לסמטאות אפילות ושוממות בלילה. היום כבר ידוע לכל שהמקומות המוצלחים ביותר הם מקומות שבהם הקפידו על עירוב שימושים, ותמהיל מגוון של משרדים, עסקים, מסחר, בידור, בילוי, שטחי ציבור, מגורים, מעונות סטודנטים, דיור מוגן ועוד.

בכל התהליך הבלתי נמנע הזה, ישנם כאלה החוששים לגורלם הכלכלי-עסקי. עסקים קטנים ובינוניים חשים את האדמה רועדת אל מול חברות הענק שצועדות לעברם. החשש הוא טבעי, רק כי כך הורגלנו לחשוב. הדג הגדול מגיע והדבר הראשון שהוא עושה זה לבלוע את הדגים הקטנים.

המציאות הוכיחה לא פעם אחרת. קחו לדוגמא את מערב הרצליה, שהתאפיין באזור מוסכים מדורדר וחלש יחסית. הגעתן של חברות גדולות, חלקן מתחום ההיי-טק, הובילה לפריחה אדירה של מסחר ועסקים נוספים, קטנים ובינוניים, שנותנים מענה לביקוש שנוצר. גם העוצמה והחוסן של תל אביב הם בזכות העצמת היקף העסקים שבה, תוך תחרות עם הערים השכנות. לכן, אין ספק שעסקים קטנים אלו לא יפגעו, אלא בדיוק להיפך - גם הם ייהנו מהפירות. כשיורד גשם כולם נרטבים, ולא לחינם קוראים לזה גשמי ברכה.