ייעוד קרקע חקלאית שונה למגורים? זה לא אומר שיבנו דירות

גם האישור שנותנת העירייה לשינוי ייעוד מקרקע חקלאית למגורים לא מבטיח שתקום דירה אחת על הקרקע ■ ראו מקרה מורדות לינקולן על הכרמל בחיפה

מורדות לינקולן / צילום: ערן גילווארג
מורדות לינקולן / צילום: ערן גילווארג

חברות המשווקות קרקעות חקלאיות מנסות בכל דרך להציג "סיכונים מופחתים". אצלן לא מדובר בשדה תפוחי אדמה או מלפפונים, אלא בקרקעות שכבר נדונה לגביהן תוכנית בנייה של ממש. לעתים אפילו מוכיחים לנו שתוכנית כזאת כבר אושרה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

אלא שבמבחן המציאות, הסיכון גדול גם כשמדובר בתוכניות המיועדות לבנייה, ואפילו כאלה שאושרה עליהן תוכנית בוועדה המקומית. ברגע שהתוכנית תעבור הלאה, ותופקד להתנגדויות בוועדה המחוזית, היא צפויה לעבור שינויים מהותיים, הן לגבי הבנייה בכלל, הן לגבי השימושים, ובעיקר בהיקף הבנייה הצפוי. דוגמה בולטת ניתן למצוא בתוכנית "מורדות לינקולן" בחיפה.

 

691 התנגדויות

מדובר בקרקע בת 840 דונם הממוקמת בין בית חולים כרמל לנאות פרס. על הקרקע, ברובה פרטית, משווקות בשנים האחרונות כמה חברות "יחידות השקעה" מפתות. קבוצת גולדשטיין מנופפת בשיווקים בעובדה שהתוכנית, שיזמה עיריית חיפה, אושרה בוועדה המקומית.

ואכן, הוועדה המקומית אישרה במתחם 3,174 דירות. כ-1000 מהן בחלק התחתון של המורדות, וכ-2,000 בחלק העליון. התוכנית הומלצה להפקדה בוועדה המחוזית, ובמסגרת הליך ההתנגדויות הוגשו לה לא פחות מ-691 התנגדויות, בעיקר מצידם של תושבי האזור.

המתנגדים טענו כי בנייה גבוהה כפי שמציעה התוכנית אינה מתאימה לטופוגרפיה הקיימת ולאופי הבנייה ברכס הכרמל, מה שעלול לצופף את הרכס ולפגוע בנוף היחודי שלו. בשל כמות ההתנגדויות, מינתה הוועדה המחוזית את האדריכל אבי חינקיס כחוקר לבחינת ההתנגדויות. בעקבות המלצותיו, החליטה הוועדה ביולי 2014 לאשר רק 890 דירות בחלקו התחתון של המתחם (נוסף לשטחי מלונאות), ואילו את החלק העליון לתכנן מחדש.

בין המתנגדים לתוכנית היתה עיריית חיפה, שגם התנגדותה הרשמית נבחנה על ידי החוקר. למרות שהעירייה עצמה היא שיזמה את התוכנית ואישרה עליה למעלה מ-3,000 יחידות דיור, היא שינתה את עמדתה בעיקר נוכח התנגדויות התושבים, והחליטה להתנגד לתוכנית ולהמליץ על הפחתת מספר הדירות.

הוועדה המחוזית התייחסה לשינוי בעמדת העירייה: "יזמת התוכנית, עיריית חיפה, הבהירה בהמשך להתנגדותה כי החלה בתכנון מחודש של המתחם. בתכנון החדש מתכוונת הרשות לצמצום מספר יחידות הדיור המוצעות בחטיבת הקרקע הכוללת בתוכנית ולהורדת הצפיפויות, מתוך מטרה לשיפור הנצפות והמופע הנופי של המורדות". הוועדה המחוזית החליטה לדחות את התוכנית בחלק העליון של המתחם, והוסיפה "הוועדה סבורה כי התיקונים הנדרשים במתחם כתוצאה מההתנגדויות הן בנושא מספר יחידות הדיור והצפיפות המוצעת ואופי הבינוי. הוועדה סבורה כי התוכנית שתשקף את כלל התיקונים הנדרשים הינה תוכנית חדשה, השונה באופן מובהק מזו המופקדת ומצריכה הליכי תכנון חדשים מראשיתם".

המשמעות היא שחברות שיווקו זכות לדירה בקרקע, על סמך תוכנית שאינה רלוונטית יותר, על אף שהיא אושרה בזמנו בוועדה המקומית.

מהנדס העירייה אריאל וטרמן, המתכנן כעת את התוכנית מחדש (בחלק העליון שלה, מעל כביש פרויד), מסביר כי "יש מצב שבו חברות משווקות קרקעות חקלאיות בהצגת מצגי שווא לגבי הקרקע ובונות ציפיות שלא קשורות למציאות, בשטחים שכלל לא מיועדים לבנייה, כמו ואדיות, יערות ושטחים ירוקים שאנחנו רוצים לשמר. מעת לעת אנחנו מבחינים בעסקאות שמתבצעות בשטחים כאלה, ולכן פרסום תוכנית מתאר לעיר חשובה, כי היא מעניקה ודאות לגבי אזורים בהם צפויה בנייה עתידית ואזורים שלא.

"במקרה של מורדות לינקולן, הקרקע כן מיועדת לבנייה, אבל עד שהתוכנית לא מתאשרת סופית, אי אפשר לדעת כמה יחידות דיור יהיו בה. נתקלנו בפרסומות של יזמים שכללו הדמיות שלא קשורות למציאות במסגרת התוכנית הזאת. לא צריך להתייחס לחברות המשווקות כגורם אוביקטיבי, וחובה לבדוק כל הזמן מה סטטוס התוכנית בוועדות התכנון. חשוב להגיד, שההפתעה שכרוכה באי הוודאות יכולה לעתים גם להיות חיובית. כמו שלעתים מצטמצם היקף הבנייה, לעתים ההיקף יכול גם לגדול. כך או כך, צריך לזכור שבאי ודאות כרוך סיכון".

"תלול ומורכב טופוגרפית"

חיים פייגלין, יו"ר ארגון קבלני חיפה, מטיל ספק במימוש התוכנית בחלק העליון של מורדות לינקולן, גם אם תתאשר יום אחד: "מורדות לינקולן היא תוכנית שנמצאת באוויר כבר 15-20 שנה. בשורה התחתונה הולכים לתכנן את המתחם העליון מחדש, ולא ברור מתי תתאשר התוכנית ואם תתאשר אי פעם. בכל מקרה, כדי לממש אותה, צריך לבצע עבודות פיתוח מאוד יקרות.

"מדובר בשטח תלול מאוד ומורכב טופוגרפית. מימוש תוכנית כזו ייתכן וידרוש גם הקמת מחלף אחד או אפילו שניים. לכן, רמות הסיכון הן גבוהות. מי שנכנס לעסקה כזאת צריך לדעת שזה יכול לקחת שנים ארוכות. אנשים שלוקחים הלוואות כדי לשלם מאות אלפי שקלים על עסקה שעשויה להתארך הרבה מעבר לציפיות. אני לבן שלי לא הייתי נותן להיכנס להשקעה כזאת".

גם עו"ד צבי שוב, המתמחה בדיני תכנון ובנייה ומייצג את חברת עופר השקעות שמחזיקה בקרקעות בחלק התחתון של מורדות לינקולן, מפציר במתעניינים לא להתפתות למחיר הקורץ: *מי שקונה קרקע בהליכי תכנון, שלא יצפה לוודאות. המחיר אולי נשמע מפתה, אך יש לקחת בחשבון שמה שהוצג לו מלכתחילה גם רחוק מלהיות התמורה הסופית לה ציפה ושיש בדרך למשל גם הפקעות והיטלי השבחה".