קרנות הריט כאלטרנטיבה: אג"ח בתחפושת או מניה מניבה?

בדיוק לפני שנתיים חשף נגיד הבנק המרכזי האירופי, מריו דרגי, את העולם לריבית שלילית חסרת תקדים. חוסר הבהירות במתווה הריבית בארה"ב, יחד עם הריבית השלילית באירופה, הצפויה להישאר איתנו זמן מה, מאלצים את המשקיעים לחפש אלטרנטיבות לכסף הבטוח.

העלאת הריבית הראשונה בארה"ב בסוף 2015, וה"ברקזיט" (BREXIT) - משאל העם הקרב בבריטניה - הביאו לעלייה חדה בתנודתיות מחירי האיגרות הממשלתיות.

אם עד היום הייתה תחושה כי התשואות יעלו בד בבד עם עליית הריבית בארה"ב, כעת נראה כי יחס הגומלין הטבעי הזה מתנתק. כעת החיפוש אחר אלטרנטיבות סולידיות, וחוסר הוודאות, מעלים שוב את קרנות ה"ריט" כחלופה ראויה.

קרן ריט (REIT- Real Estate Investment Trust) היא קרן השקעות בנדל"ן. רעיון ה"ריט" נולד בתחילת שנות השישים בארה"ב, לאחר שהנשיא אייזנהאואר חתם על חוק הריט. מטרת החוק הייתה לאפשר לכלל ציבור המשקיעים הזדמנות לפזר השקעה בקנה מידה גדול בנכסי נדל"ן מניבים גדולים ומגוונים.

מאז, למעלה מ-30 מדינות (ישראל בתוכן) מיסדו את קרנות הריט תחת חקיקה. תחילה כללו קרנות הריט חברות מתחום המשכנתאות בלבד (Mortgage REITS). מאוחר יותר הצטרפו קרנות המשקיעות בפיתוחי קרקע ובחוזי בנייה.

קרנות ריט בתחום המשכנתאות הן עוף זר בישראל, ונפוצות בעיקר בארה"ב, אף שיכלו להוות חלופה תחרותית למגזר הבנקאי, ולאפשר לזוגות הצעירים בישראל להגיע ל"חלום הדירה" ביתר קלות. קרנות ריט משכנתאות מלוות כסף לרכישה, ובמקרים אחרים קונות משכנתאות קיימות, ואף ניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS).

בדרך כלל, קרנות אלה לא מחזיקות ולא מתפעלות נכסי נדל"ן. עיקר ההכנסה שלהן מגיע ממרווח הריבית שהן צוברות על המשכנתאות לדיור או למסחר. כיום ריבית המשכנתאות בישראל עומדת על כ-1.5% מעל העקום הממשלתי במח"מ המקביל באפיק הנומינלי בריבית קבועה (כ-3.5% ל-15 שנה). הריבית למשכנתאות בארה"ב היא כ-1% מעל העקום הממשלתי הנומינלי (כ-2.8% ל-15 שנה).

הבנקים בארץ מוצפים בבקשות

מובן שהריבית אינה אבסולוטית, ומושפעת מפרמטרים רבים, כגון דירוג אישי של הלווה, יחס LTV (אחוז מימון מסך שווי הנכס), כוח מיקוח ועוד. הסיבה לפער בין המרווחים בארה"ב לאלו שבישראל נעוצה בעובדה שהבנקים פה שמרניים יותר, ולרוב המערכת הבנקאית בארץ מוצפת יותר בבקשות למשכנתאות. כך, הביקוש הרב להלוואות בריבית נמוכה יחסית, ומספר הולך וגדל של ממחזרי משכנתא, מאפשרים לבנקים לדרוש ריבית גבוהה יותר באופן יחסי.

קרנות ריט משכנתאות בארה"ב, אשר עיקר נכסיהן נמצא בנכסי "פרדי" ו"פאני", שהולאמו במשבר הסאב-פריים, מספקות למשקיע תשואת דיבידנד שמגיעה אף לאחוז דו-ספרתי (11.3% בממוצע תת-אפיקי), בעוד שקרנות הריט האחרות מספקות תשואת דיבידנד של 3.4%. מחצית מתשואה זו האחרונה תקבלו באיגרות של ממשלת ארה"ב, מה שהופך את האפיק הזה לאטרקטיבי עבור מי שמחפש הכנסה קבועה במניות במצב שבו הריבית אינה עולה, או עולה בקצב איטי מאוד.

החברה הגדולה בתת-אפיק הריט משכנתאות היא חברת אמריקן קפיטל אג'נסי (AGNC), בעלת שווי שוק של 6.2 מיליארד דולר בסך הכול, אך מספקת למשקיע תשואת דיבידנד פנומנלית של 12.8%. מכפיל הרווח החזוי לסוף 2016 נמוך ביחס לשוק ועומד על 8.6 בלבד.

קרנות הריט כפופות לחוקים המאפשרים למשקיע ליהנות הן ממעמד מס מיוחד, והן ומחלוקת דיבידנד ללא תלות בהחלטות ההנהלה לגבי החלוקה של זה. בישראל כל עוד קרן הריט מחלקת 90% מהרווח השנתי כדיבידנדים, לא חלה חובת מס עליה, אלא על מקבלי הדיבידנד. שווי נכסי הנדל"ן המניב בקרן וההון הנזיל צריך להיות בגובה של 75% מכלל נכסי הקרן. כמו כן הקרנות מוגבלות בהשקעה של 25% בנדל"ן מניב בחו"ל.

בישראל ישנן כיום שתי קרנות ריט ציבוריות בלבד (ריט 1 וסלע קפיטל), לעומת כ-2,000 בארה"ב. למעוניינים להיחשף למניות הריט בארה"ב עם פיזור רחב, ניתן להשקיע ב-ETF בשם iShares US Real Estate (IYR), המחזיקה בכ-118 מניות ריט בדמי ניהול של 0.43% (שנתי). ל-IYR תשואה דיבידנד משוקללת של 4.44% ומכפיל רווח של 32. בהשוואה למדד המוביל בארה"ב - 500 S&P - הקרן מכה אותו ב-10.9% בשנה האחרונה עם תשואה כוללת של 11.9%, ומי שמתייחס אל הקרן כמקור להכנסה קבועה יכול לקחת את מדד האג"ח הממשלתי האמריקאי כמדד ייחוס, ולהיווכח כי הקרן השיגה בשנה האחרונה תשואה עודפת של 6.2% מעל מדד זה.

קיימים תתי-סוגים שונים של קרנות ריט: ממבנים המיועדים לרפואה ועד קרנות המספקות מבנים לחוות שרתים (Data Center). באמצעות קרנות אלה ניתן למעשה ליהנות הן מהכנסה קבועה גבוהה, והן מחשיפה לתחומים שונים וצומחים כגון שירותי הענן באינטרנט.

בתחום המבנים לחוות השרתים קיים סיכון שחברות האינטרנט יעדיפו לתפעל את החווה בעצמן, אך אם מדובר בחברות קטנות ובינוניות, סביר להניח כי לא ירצו להיכנס להוצאות הוניות (CAPEX) גבוהות, כאשר ניתן לקבל את השירות הנ"ל באמצעות חברות חיצוניות המתמחות בתחזוקת ואבטחת חוות השרתים.

חברות תחזוקת השרתים מספקות שירותים נוספים, כגון הפעלה וקירור המחשבים המאוחסנים 24 שעות ביממה. החברה הגדולה והמובילה בתחום היא דיגיטל ריאלטי טראסט (DLR), בעלת שווי שוק של 16 מיליארד דולר. עם לקוחותיה העיקריים ניתן למנות את: IBM, פייסבוק, אורקל, איביי, אמזון ולינקדאין. נוסף על כך החברה מגדילה את שטחי האחסון בהתמדה.

דיגיטל ריאלטי מספקת תשואת דיבידנד של 3.5% (12 חודשים), הנמוך מעט מממוצע של 4.3% בנישת ריט-מרכזי מידע. מכפיל התזרים התפעולי (P/FFO) שלה עומד על 21.2, ומכפיל EV/EBTDA עומד על 27.6, המשקף שווי יקר למניה באופן יחסי בעת הנוכחית.

הכותב הוא ראש דסק חו"ל בקבוצת ההשקעות אינפיניטי. הגורמים בכתבה עשויים להשקיע בניירות ערך ו/או מכשירים, לרבות אלו שהוזכרו בה. האמור אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות, המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם

 תשואת IYR מכה את מדדי הייחוס