"אנשים רצו לנשק את הרגליים של כחלון"

שנה וחודשיים לאחר ששר האוצר עיגן את תוכנית "מחיר למשתכן" החדשה במסגרת ההסכמים הקואליציוניים ושנה מאז פורסם המכרז הראשון בקרית מוצקין, עצרנו לערוך סיכום ביניים. תמונת המצב מגלה מספר לא מבוטל של מכרזים שנסגרו בהצלחה, מספר הגרלות מועט שיצא לדרך, ותהיות גדולות לגבי ההיצע שעוד נותר לשיווק.

הבדיקה נעשה על בסיס נתוני אתר המכרזים של רשות מקרקעי ישראל, האתר הייעודי של תוכנית מחיר למשתכן, אתר משרד השיכון ואתר ההגרלות של התוכניות המוזלות. נכון לאמצע יולי 2016, נמכרו ליזמים ולקבלנים במסגרת מכרזים שפורסמו על ידי המדינה 16,164 דירות. אם נוסיף למספר זה גם את פרויקטי מחיר מטרה, שאמנם אינם יוזמה של שר האוצר כחלון אלא תוכנית שהגה והוציא לפועל שר השיכון הקודם אורי אריאל, מדובר בעוד תוספת של 1,649 דירות מוזלות (מחיר למשתכן נותנת לקבלנים להתחרות על מחיר למ"ר הנמוך ביותר, מחיר מטרה קבעה את מחיר הדירה הסופי המוזל, ונתנה לקבלנים להתחרות על מחיר הקרקע).

שתי התוכניות יחד משקפות היצע אמיתי של 17,813 דירות מוזלות שנמצאות בשלב זה או אחר לקראת הוצאת היתרי בנייה, הרשמה להגרלות, הגרלות ובטווח של שנתיים-שלוש גם אכלוס.

אבל, למרות שמדובר במספר שיא של דירות מוזלות, הביקוש עדיין עולה על ההיצע בצורה משמעותית. והוא ודאי עולה על כמות ההגרלות עד כה לזכאים: נכון ליולי 2016 התקיימו 12 הגרלות בלבד, שבהן הוכרזו זוכים בפרויקטים בלוד, בעפולה, בראש העין (653 דירות במחיר מטרה) ובקרית מוצקין.

מדובר בהגרלות במסגרתן הוכרזו זוכים לרכישת 1,964 דירות (מחיר למשתכן ומחיר מטרה), 11% בלבד מההיצע הקיים של מכרזים שכבר נסגרו. בעוד 11 פרויקטים שונים - בעפולה, ראשון לציון, קרית מוצקין, ירוחם, דימונה וראש העין - נפתחו כבר הרשמות להגרלות, מה שאומר היצע נוסף של 818 דירות מוזלות.

כלומר, אם נחשב גם את ההגרלות שעתידות להתקיים בסוף יולי ובמהלך אוגוסט, כמות הזכאים המאושרים שייזכו בדירות מחיר למשתכן עוד הקיץ עומדת על 2,129 משפחות - 2,782 כולל מכרזי מחיר מטרה, 15% בסה"כ מההיצע הקיים.

מספר מרשים? אולי. אבל רחוק מהיעד שאותו הציב שר האוצר משה כחלון במארס האחרון, כשאמר: "החל מיוני יזכו 500 זוגות צעירים בכל שבוע בדירות מחיר למשתכן".

צנרת יבשה יחסית

השאיפה טרם התממשה, אבל לזכות משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ומטה הדיור באוצר אפשר בהחלט לומר שהם מנסים, והיד עוד נטויה. בינתיים, למעלה מ-40 אלף איש כבר הוציאו תעודות זכאות וההיצע, הן של ההגרלות, ההרשמות או של יחידות הדיור המוזלות שנמצאות בתהליך עוד לא מספק.

המרכיב השלישי של התוכנית, ואולי החשוב מכולם, הוא ההיצע הקיים של יחידות דיור מוזלות "על המדף". כדי להגדיל את היצע הדירות שכבר נרכשו על ידי קבלנים יש צורך בתוכניות מאושרות, מתחמים שניתן להתאים לתוכנית מחיר למשתכן, ולשווק כמכרזים לקבלנים והיזמים. בכל הנוגע להיצע המכרזים, הבדיקה העלתה מלאי נמוך יחסית.

על פי מצבת המכרזים המופיעה באתר רשות מקרקעי ישראל (מכרזים שכבר פורסמה לגביהם מודעה שמכריזה על מכרז שיוצא לדרך), מדובר כיום במכרזים ל-8,640 יחידות דיור בלבד. בחלק מהמקרים ההודעות שפורסמו אינן כוללות את חוברת המכרז, כך שספק אם ניתן עדיין להחשיב אותן כהיצע שעתיד לצאת לשיווק בקרוב.

ה"סחורה" המעטה שנמצאת בצנרת צריכה להדליק נורה אדומה בכל הקשור לעמידה ביעדי השיווק הגדולים שהציב שר האוצר בעבר - שיווק 70 אלף דירות מחיר למשתכן עד סוף השנה, 100 אלף דירות עד סוף 2017.

נכון להיום במשרד האוצר, מינהל התכנון ומטה הדיור מנסים לקדם תוכניות בצורה מאסיבית כדי שה"סחורה" על המדף תוכל לגדול. בינתיים, תמונת המצב מעידה שגם אם כל המכרזים המדוברים יצליחו ויירכשו על ידי הקבלנים, מדובר על היצע של כ-26.4 אלף יחידות דיור מוזלות, רחוק מההבטחות (עוד 44 אלף דירות ליעד השנתי) ורחוק מכמות מוציאי תעודות הזכאות.

במטה הדיור עדיין ממשיכים להתעקש על ידי השיווק ומדגישים כי לא מעט מכרזים נוספים נמצאים בישורת האחרונה, לקראת שיווק.

30% בפריפריה

ולא פחות חשוב, בדקנו את הפיזור הגיאוגרפי של המכרזים. חילקנו את המפה (הכוללת יישובים שבהם נסגרו מכרזים בהצלחה) לאזור ביקוש מרכזי, מעגל שני (כשעה מת"א) ומעגל שלישי. אזור הביקוש המרכזי כלל למשל את ירושלים, מודיעין, לוד, ראשל"צ, ראש העין, הרצליה ורעננה. במעגל השני נכללו למשל חריש, עפולה, יקנעם, מגדל העמק, נצרת עילית, טירת הכרמל וחיפה מצפון, והישובים גדרה, בית שמש, מרכז שפירא, אשקלון וקרית גת בדרום. במעגל השלישי והמרוחק נמצאים ישובים פריפריאליים: שדרות, אופקים, באר שבע, דימונה, ירוחם ואילת מדרום, וטבריה, קרית מוצקין, קרית ביאליק, סחנין, כרמיאל, חצור, מעלות וקרית שמונה מצפון.

על פי החלוקה, באזור הביקוש המרכזי - שבו גרה ועובדת למעלה ממחצית מהאוכלוסיה - הוצעו 5,799 דירות מוזלות, 36% מהמכרזים (7,448 דירות בצירוף מכרזי מחיר מטרה). במעגל השני נסגרו מכרזים ל-5,571 דירות (34%), ובמעגל שלישי 4,794 דירות (30%).

גם בדיקת המכרזים שטרם פורסמו מגלה כי היחס בין מרכז, מעגל שני ומעגל שלישי נשמר פחות או יותר. באזור המרכז מדובר במכרזים ל-2,921 יח"ד, במעגל השני 2,764 יח"ד ובמעגל השלישי ממתינים מכרזים ל-2,735 יח"ד.

עד כה החלה הבנייה רק בשני מתחמים של מחיר למשתכן, בעפולה ובלוד. היזמים שבונים את הפרויקטים שוללים את הטענות לסטנדרט נמוך, מספרים שהמדינה מקדמת את הפרויקטים במהירות האפשרית, ומעידים על התרגשות הזוכים בהגרלות.

"אנחנו עכשיו בשלבי בנייה ראשוניים. כל יום עובדים באתר שלנו בין 80 ל-100 עובדים, בעיקר פלסטינים וממזרח ירושלים. סיימנו כבר את היסודות ואנחנו עכשיו עובדים על רצפות ראשונות", מספר זוהר שרבט, בעלים משותף של חברת זוהר וצפריר שרבט יזמות ובנייה, שזכתה במכרז מחיר למשתכן בשכונת אחיסמך בלוד. במתחם התקיימה הגרלה ונקבעו זוכים ל-376 הדירות המוזלות. "אנחנו בונים בשיטה מתועשת. להערכתנו כל 376 הדירות יהיו מוכנות תוך שנה. אנשים לא מאמינים, גם במטה הדיור הרימו גבה. אבל שנה מהיום, פלוס חודשיים הכנה למסירות וטופס 4 (אישור אכלוס), נמסור את כל הדירות".

- אז אכן נמצא הפתרון למשבר הדיור?

"תוכנית מחיר למשתכן טובה, אבל יש לה חסרונות שאני כבר רואה עכשיו. אין דברים מושלמים. החיסרון בעיקר שהיא כוללת רק זכאים מחוסרי דירה. אין התייחסות למשפרי דיור, ואני מרגיש באתרים אחרים שיש לנו שיש עליית מחירים משמעותית לאותה אוכלוסיה. יש מחסור, אין קרקעות ואין מי שיבנה עבורם. גם זוגות צעירים ממשיכים לקנות במחיר שוק, כאלה שחוששים לא לזכות במקומות שהם רוצים כי הסיכויים נמוכים.

"אבל יש גם יתרונות בתוכנית, והיתרון המשמעותי הוא שבמחיר למשתכן אין ביורוקרטיה. אנחנו מעין קבלני משנה של המדינה, אז אין מאבקים עם המועצות לגבי תוספות. אנחנו בונים מה שיש, לא מנסים לשפר אחוזי בנייה וזה מזרז. בלוד הוצאנו היתר תוך חודשיים וחצי. זה לא רגיל בישראל, ולא היה יכול לקרות בתוכנית שהיא לא מחיר למשתכן".

- אחרי המכרזים הראשונים אמרו שהמחיר שהקבלנים הציעו נמוך מדי ולא כלכלי.

"נעמוד בתחשיבים, אני לא מוטרד. הייתי עושה אותו הדבר שוב. אנחנו בעלי ניסיון רב בענף וניגש לעוד פרויקטים. אנחנו לא חוששים מהביצוע".

על פי נתוני מטה הדיור בפרויקט בלוד, כמו גם בפרויקטים אחרים, היו לא מעט אנשים שהחליטו לוותר על הזכייה לאחר ההגרלה. מדוע אנשים מוותרים על הטבה כה משמעותית (200-300 אלף שקל הנחה לדירה?

"קודם כל תמיד יש ביטולים, גם בפרויקט רגיל. אנשים אולי לא מקבלים משכנתא אחרי הזכייה, אולי חברים או משפחה שכנעו אותם שזה לא טוב. מעבר לכך, סדר הבחירה של הדירות משמעותי. הראשונים שזכו בהגרלה אף פעם לא מוותרים על הזכייה. להם יש את זכות הבחירה ראשונים. האחרים נשארים עם דירות גן יקרות. לדעתי עיקר הביטולים נובעים מהסיבה הזו. לאנשים לא נשאר מה שרצו, אלה דירה קטנה מדי או יקרה מדי".

"לא ביטלו זכיות בגלל משכנתא"

במסגרת הפרויקטים הראשונים עלתה לראשונה בעיה שקשורה למשכנתאות הזכאים. בפרויקטים שבהם אין ליווי בנקאי התברר שקשה לקבל משכנתא, וגם אם היא תתקבל ותאושר היא תינתן רק במועד מאוחר מדי. כדי למנוע מצבים כאלו, נכנס סעיף למכרזים הבאים שלא ניתן לבנות פרויקט מחיר למשתכן ללא ליווי, ובפרויקטים שיצאו לדרך הבטיחה המדינה לבנקים ולרוכשים ערבות מדינה.

עם זאת, לדברי שרבט הבעיות טרם נפתרו: "בהתחלה ניתנה לזוכים אפשרות לעיכוב הרכישה עד שיתברר הנושא מול הבנקים, אבל אז המדינה החליטה שהיא דואגת לערבות מדינה. אנשים עוד לא מקבלים את זה, זה רק בהתהוות. כולם מחכים. אבל אני חייב להגיד שביטולי זכייה בגלל הנושא הזה כמעט ולא היו".

- מה לגבי הטענות שהבנייה תהיה באיכות ירודה, בגלל המחיר הנמוך? אתה שומע דיבורים על "שיכוני כחלון".

"שיכוני כחלון? אני אזמין את כולם לקראת סיום הבנייה וישפטו לבד. יהיה אולי הבדל בשטחים ציבוריים. אבל צריך להגיד עוד משהו. יש ישראלים שמרוויחים שכר לא גבוה והם לא רוצים את הסטנדרט הגבוה עליו מתחרים הקבלנים בשוק החופשי. רוצים קורת גג, ובשבילם זו ברכה גדולה. בתל אביב ליד הרכבת יש אוהלים שהולכים ומתרבים. יותר טוב שיהיה לאנשים אולי לובי קטן יותר, אבל תהיה להם דירה".

שרבט מספר על תגובות הזוכים: "אנשים אמרו לי שהם רוצים לנשק את הרגליים של כחלון. זוג צעיר עם שלושה ילדים, עולים מאתיופיה, באו אליי עם דמעות ואמרו שבשום דרך אחרת לא היו יכולים לקנות דירה. יש להם שלושה ילדים וקנו דירת 3 חדרים, אבל אם לא התוכנית הם אמרו שהיו גרים ברחוב".

- יש סיכוי שהתוכנית תשפיע על כלל השוק?

"עד היום הוציאו 16 אלף דירות וכדי להשפיע צריך הרבה יותר. ויש גם בעיה של עובדים שייבנו את כל הפרויקטים".

מידע נגיש: "בימים הקרובים יעלה אתר גם בערבית"

במסגרת המאמצים עלה לאוויר אתר ייעודי לתוכנית הממשלתית. האתר מספק כלי נוח ופשוט לתפעול בכל הקשור להרשמה להגרלות, פרסום מועדיהן וסקירה מלאה של המכרזים שכבר נסגרו.

מוציאי תעודת זכאות יכולים למצוא באתר את הרשימה המלאה של המכרזים שפורסמו ועתידים להתפרסם. האתר מציין את שמות הקבלנים שזכו, את גובה המענק שניתן (או לא) לרוכשים ובחלק מהפרויקטים גם את מחירי הדירות לזכאים. הנגשת המידע כמובן ראויה לתשבחות, אבל אי אפשר שלא להתרעם כל כך שההסברים המפורטים הם בעברית בלבד. אמנם אתר ההגרלות קיבל לאחרונה גם תרגום בשפה הערבית, אך אין כמובן שום הצדקה לכך שכל המידע אינו מונגש לדוברי ערבית, רוסית ואמהרית לפחות.

ממשרד השיכון נמסר לנו כי "בימים הקרובים יעלה אתר נוסף זהה המתורגם כולו לערבית, וכבר היום כלל המידע הרלוונטי מתורגם לערבית, אנגלית ורוסית באתר המשרד ואתר ההגרלות כולל קישורים ישירים לתרגום לערבית".

 מכרזים של מחיר למשתכן

 מכרזים פתוחים למשתכן