איך צולחים את גזרת המס של משרד האוצר על מחזיקי דירה שלישית?

פתיחת חברה, הסכם ממון, רישום דירות על שם הילדים, חלוקת העיזבון או הוצאת האמבטיה מהדירה - מבחר דרכים, יעילות יותר או פחות, לחמוק מגזרת המס מעוררת המחלוקת ■ המס על שכר הדירה

משה כחלון/ צילום: לע"מ
משה כחלון/ צילום: לע"מ

במשוואה שבה מצד אחד עומד הרצון של פקידי האוצר להשית מס על אזרחים עם פוטנציאל כלכלי רחב, וגם כזה שעל הדרך יוכל להזרים לשוק לא מעט היצע דירות יד שנייה, עומדים מנגד דרכים יצירתיות רבות, אך עם זאת חוקיות ברובן, להתנהל כך שגם בעלות על שלוש דירות כלל לא תהיה חייבת במס.

קיראו עוד ב"גלובס"


כזכור, שר האוצר, משה כחלון, נחוש מזה כמה שבועות למסות כבר מתחילת 2017 בעלי שלוש דירות ומעלה, עד סכום של 18 אלף שקל בעבור כל דירה (החל מהשלישית במספר). שיעור המס יעמוד על 1% משווי הדירה השלישית, לפי מחירון וטבלאות השמאי הממשלתי. עדיין מוקדם לקבוע בוודאות שהמס החדש אכן יצא לדרך. ההצעה מעוררת ביקורת רבה ואף התנגדות בתוך משכן הכנסת, לא מעט מצד אינטרסנטים (גם בתוך הכנסת) המחזיקים בעצמם שלוש דירות למגורים. אבל מי שרוצה להקדים תרופה למכה, בחנו דרכים חוקיות, כלומר תכנוני מס, שיאפשרו את צמצום החבות במס החדש ואת מידת הכדאיות ליישמם.

העברת הדירה לחברה בבעלותכם

לכאורה, פתרון קסם. אישיות משפטית נפרדת היא הבעלים של הנכס השלישי (והלאה) ואתם מחזיקים במניות החברה. אלא, שבמקרה זה התוצאה הפוכה. הדבר יגרום לכך שתשלמו מס כפול ומכופל בעתיד.

העברת דירה לבעלות חברה, דבר הקבוע בסעיף 104 לפקודת מס הכנסה, מחייבת תשלום של 0.5% מס רכישה. אבל מכאן התמונה מתהפכת והסכומים עולים. בעת מכירת הנכס יהיה הן תשלום מס שבח והן תשלום מס על הדבידנד, מסביר עו"ד מאיר מזרחי, שתחום עיסוקו העיקרי מיסוי נדל"ן.

בנוסף, מכיוון שמדובר באנשים עם מספר נכסים, יהיו לחברה מסים גבוהים יותר על הכנסות מדמי שכירות. יש להניח כי הנכסים מושכרים מעל תקרת הפטור ממס על הכנסות משכר דירה (תקרת הפטור עומדת על 5,030 שקל בחודש נכון ל-2016). לאנשים פרטיים המדינה מאפשרת בחירה בין מס קבוע (ללא אפשרות קיזוז) העומד על 10% בלבד, או לבחור באפשרות לראות בדמי השכירות חלק מההכנסה הכללית, שם המס יכול להגיע עד 50%. לחברה, מציין מזרחי, אין הבטחה כי היא יכולה לבחור במסלול מס של 10%, המשתלם ברוב המקרים.

כך לדוגמה, אדם פרטי שרכש דירה במיליון שקל בשנת 2010 וימכור את דירתו ב-2 מיליון שקל בשנת 2018 ישלם מס בשיעור 125 אלף שקל, זאת בהנחה שאינו פטור ממס שבח. במקרה של חברה, המס יעמוד על יותר מ-50%. אותו אדם שרכש את הדירה במיליון שקל בשנת 2010 ישלם חצי אחוז מס רכישה, עת יעביר את הדירה לבעלותה של החברה (כ-7,500 שקל לפי שווי של 1.5 מיליון שקל). על הרווח של מיליון השקלים תשלם החברה 25% מס, כלומר 250 אלף שקל. על ה-750 אלף שקל הנותרים שיימשכו כדבידנד ישולם מס של 30%.

מזרחי: "לרב המכריע של האוכלוסייה, מדובר באפשרות לא מומלצת ואפילו טיפשית. זאת מכיוון שיש בה מס גבוה מאוד בסופו של דבר. בנוסף, בטיוטת החוק קובע האוצר כי דירה בבעלות חברה תיספר בתוך מניין הדירות כך, שככל הנראה, האוצר ער לפרצה הזאת".

עם זאת, לדברי עו"ד אהוד נדב, מומחה במסים, "ניתן יהיה לבחון את הגדרת החברה כחברה משפחתית או חברת בית. מדובר בחברות שקופות לצרכי מס שרווחיהן מחייבים מס בידי בעלי המניות, ואין מיסוי נוסף בשלב הדיבידנד".

2 דירות לבעל, 2 דירות לאישה

לפי הצעת החוק, הסכם ממון לא גובר על החוק. עניין זה בא לפתור חלוקה פיקטיבית בין בני זוג והתייחסות לכל תא משפחתי כיחידה אחת. מצד שני, יש בעניין אי צדק כאשר חלוקה שכזאת היא אמיתית, ובני זוג מגיעים לנישואיהם עם שתי דירות מכל צד, לדוגמא. ביחד הם יצטרכו בקרוב לשלם את המס החדש.

החרגה בהקשר זה אפשרית רק אם בני הזוג יגורו בנפרד, כפי שמתנהלים לדוגמא ח"כ מירב מיכאלי ובן זוגה ליאור שליין. במקרה שכזה, מסביר עו"ד מזרחי, יכולים בני זוג לבקש פיצול של הדירות שלהם מבחינת המס.

חלוקת עיזבון בין יורשים

הצעת החוק קובעת כי כל מי שבבעלותו שליש דירה ולמעלה מזה יהיה חייב במס. כלומר, אם לאדם שלושה חלקים בדירות: באחת שליש בעלות, בשנייה שליש בעלות וכך גם בדירה השלישית - הוא יהיה חייב במס.

חלקי בעלות שכזו הם דבר שכיח אצל יורשים, שכדאי להם לבחון סידור של חלקי הירושה, כך שבסופו של דבר יהיה לבעל שלושת השלישים בדירות שונות - דירה אחת בלבד ב-100% בעלות. "אם הדירות התקבלו בירושה ולכל יורש יש מעל שליש דירה, מומלץ לבצע חלוקת עיזבון בין יורשים ולייחד לכל אחד מהיורשים דירות ספציפיות. במקרה כזה אתה מצמצם את מספר הדירות של בעלי הדירות. כמו כן, החלוקה עצמה אינה מהווה אירוע מס מכוח סעיף 5 ג 4 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע כי חלוקת עיזבון בין יורשים אינה מהווה אירוע מס", מסביר עו"ד מזרחי.

במקביל, אפשר אולי להוריד את שיעור ההחזקה בדירה מתחת לרף של 33%. אם באמצעות החזקה על ידי אנשים אחרים, אם באמצעות הכנסת שותפים נוספים לנכסים על מנת שכל אחד יהיה בעלים של פחות משליש מהנכס ועוד.

איחוד ופיצול יחידות סמוכות

לא פעם, משלל סיבות, קיימות בתוך בניינים דירות צמודות בבעלות אותו בעל בית. הפיכת הדירות הללו לדירה אחת הוא עניין שניתן לבצעו במסגרת בקשה מול משרדי הוועדה המקומית, וכך ניתן לגרוע את סך היחידות בבעלות אותו אדם. לדברי מזרחי, "אירוע איחוד היחידות אינו נחשב לאירוע מס ומפחית את כמות היחידות בבעלות האדם ולכן מומלץ כשהוא אפשרי".

לחילופין, כדאי לזכור שחלק גדול ממשכירי הדירות עושים בדיוק להיפך: יש להן דירה אחת "על הנייר", אולם היא מפוצלת לכמה יחידות דיור. בשכונות של צמודי קרקע, למשל, קשה שלא להבחין ביחידות דיור רבות המושכרות תמורת שכר דירה נאה, בדרך כלל מבלי שרשויות התכנון בכלל מודעות לכך (הממשלה הכריזה לא פעם כי תעודד פיצול דירות, אולם הרשויות עצמן אינן נוטות לאשר זאת והתושבים גם לא טורחים לבקש אישור מסודר, שיעלה להם בהיטלים ומסים). כלומר, במקום להחזיק דירות "חוקיות" ולשלם בגינן את המס החדש, מי שישכיר 2-3 דירות מפוצלות מתחת לרדאר, לא יסבול מהגזירה החדשה של האוצר.

מכירת נכסים זולים ורכישת נכס יקר

לפי הצעת החוק, יוגבל שיעור המס עד ל-18 אלף שקל בשנה לדירה. כלומר, ההחלטה ליטול 1% משווי הנכס כמס מגבילה את שווי המקסימלי של דירה ל-1.8 מיליון שקל, ולא יוצרת הבחנה בין בעל שלושה נכסים זולים בפריפריה לבין בעל שלוש אחוזות ענק בקיסריה. עו"ד מזרחי: "מומלץ לצמצם את כמות הדירות הזולות ולרכוש דירה אחת גדולה. שר האוצר בהצעתו לא מבחין בין שוויי הדירות. דירה שלישית החבה במס ושוויה 20 מיליון שקל ודירה שלישית החבה במס ושוויה 1.8 מיליון שקל יביאו את בעליהן לשלם את אותו מס של 1,500 שקל כל חודש". בעניין זה - אליה וקוץ בה. יש לזכור כי, בדרך כלל, התשואה מהשכרת כמה נכסים זולים גבוהה יותר מהשכרת נכס אחד יקר באותו השווי.

העברת דירות לילדים

פקידי האוצר קבעו במפורש בחוק כי העברת בעלות לילדים מתחת לגיל 18 לא תפטור מחבות במס. לפיכך, ההתחמקות ממס אפשרית כאשר הילדים הגיעו לגיל 18.

היתרונות ברורים - העברה לילד תפטור את החבות במס המוצע של האוצר ותעלה כ-1/3 משיעור מס הרכישה הרגיל (דירה במתנה). אבל החסרונות גם הם קיימים.

ראשית, למעשה מוציאים נכס משליטת האדם והילד יכול לעשות בו כל שעולה בדעתו. שנית, המדיניות הממשלתית בשנים האחרונות מיטיבה עם חסרי דירה - כך לדוגמא תוכנית מחיר למשתכן, המסבסדת קרקע, פיתוח ואף נותנת מענקים לחסרי דירה. לכן, העברת דירה במתנה לילד הבוגר תמנע ממנו את הסטטוס של "חסר דירה", שעשוי להיות שווה לא מעט הטבות כאלו ואחרות גם בעתיד (אפילו מלגה אקדמית או לינה במעונות סטודנטים עלולות להישלל ממנו בשל הבעלות על דירה).

דירה שלא ראויה למגורים

דירות רבות משמשות כידוע למשרדים, למרפאות, לגני ילדים ולעוד שימושים כאלו ואחרים. הממשלה אמנם הגבילה בשנה האחרונה את האפשרות לתת לדירות כאלו היתר לשימוש חורג (והחריגה מההגבלה גנים ומרפאות), אבל רובן כלל לא עוברות דרך רשויות התכנון.

בכל מקרה, החוק של שר האוצר מדבר על מיסוי בעלי שלוש דירות למגורים. לכן, אם תבטלו את האופציה למגורים באחת הדירות - לא תצטרכו לשלם מס. בהנחה שהדירה מושכרת למרפאת שיניים, למשל, כנראה שבכל מקרה חדר הרחצה מתפקד כסוג של מחסן. אם תבטלו אותו, אז הדירה כבר לא תוכל להיכלל תחת ההגדרה של דירת מגורים. ביטול מוחלט של חדר הרחצה יחריג את הנכס מסך הדירות למגורים שבבעלותכם ויפטור אתכם מגזירת המס החדשה.