מיסוי על בעלי דירות מרובות יעלה שכר הדירה - ויצמצם את שוק השכירות

משקי בית רבים, כולל זוגות צעירים וסטודנטים, ייאלצו - בניגוד להעדפתם האישית - לרכוש דירה במינוף חוב משמעותי ■ דעה ■ מדריך המס המגוחך על שכר דירה

שר האוצר כחלון / צילום: קובי גדעון, לע"מ
שר האוצר כחלון / צילום: קובי גדעון, לע"מ

תזכיר החוק "מס ריבוי נכסים" פותח במשפט הבא: "בהתאם לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, החל מחודש ינואר 2008 ועד חודש אפריל 2016 עלו מחירי הדיור בשיעור ממוצע של 110%".

הבעיה הראשונה במשפט הזה היא שמדובר בטעות - המשפט אינו נכון. על פי נתוני הלמ"ס, מחירי הדיור עלו בתקופה המדוברת ב-48%, ולא ב-110%. הסיבה לטעות של כותבי תזכיר החוק נובעת, ככל הנראה, מכך שהם בדקו את נתוני מדד מחירי הדירות בבעלות (המפורסם אף הוא על ידי הלמ"ס, והמתייחס למחירי נכסי נדל"ן), ולא את מחירי הדיור (סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן, המשקף את העלות של צריכת שירותי דיור).

הבעיה השנייה היא שהטעות אינה מקרית, אלא משקפת תפיסה כלכלית-חברתית שגויה, המובילה למדיניות מזיקה. גם הטרמינולוגיה המשמשת לאחרונה את קובעי המדיניות במשרד האוצר לתיאור משקי בית אשר אינם מחזיקים בבעלותם דירת מגורים היא "חסרי דיור". טרמינולוגיה זו מקבילה למונח האנגלי "הומלס" (homeless), המשמש בדרך כלל לתיאור דר-רחוב, אדם שאין לו ולמשפחתו מקום מגורים כלל, בגלל אילוצי תקציב, התמכרות לסמים או בעיות נפשיות חמורות.

הראייה של בעלות על דירת מגורים (באמצעות השקעה בנכס נדל"ן) כפתרון הנורמטיבי והרצוי ביותר - או אפילו כפתרון היחיד האפשרי - לשאיפה של משקי בית לצרוך שירותי דיור היא לא נכונה ועומדת בניגוד למצב הנפוץ בישראל וברוב המדינות המתקדמות. שיעור המתגוררים בדירה בבעלותם בישראל הוא כ-68% - דומה מאד לשיעור הממוצע במדינות מתקדמות אחרות, וגם דומה לשיעור בישראל בעבר.

כשליש ממשקי הבית מתגוררים בדירה שאינה בבעלותם - רובם בדירות השייכות למוסדות שונים או למשקי בית אחרים. במקרים רבים הדבר נועד לחסוך כסף (בדיקות לאורך תקופות ארוכות מוצאות כי בדרך כלל זול יותר לגור בשכירות מאשר בנכס נדל"ן שנרכש בבעלות, במיוחד אם נלקחות בחשבון כל העלויות הנלוות לרכישת נכס ולמכירתו בתדירות הנפוצה). הכסף שנחסך יכול לשמש את משק הבית למטרות רבות וחשובות על פי בחירתו, כולל צריכת חינוך, בריאות, מזון, תרבות, פנאי, או סיוע לילדים ולקרובי משפחה אחרים. או, פשוט, למגורים בדירה גדולה ואיכותית יותר.

קיראו עוד ב"גלובס"


במקרים אחרים הדבר נובע מהעדפה שהיא מעבר לחיסכון הכספי - למשל רצון להתגורר תקופה קצרה באזור מסוים, עקב אילוצי קריירה או משפחה, או רצון להימנע מסיכונים ולחצים הכרוכים בלקיחת חובות (מינוף הרכישה באמצעות משכנתא או הלוואות מהמשפחה).

משרד האוצר מקדם בשנים האחרונות מדיניות שנועדה להגדיל את שיעור הגרים בדירה בבעלותם ולהקטין את שיעור השוכרים (והמשכירים). הממשלה מעניקה סבסוד מסיבי (המגיע לעתים למאות אלפי שקלים לרוכש) לרכישת דירות "יחידות". הסבסוד ממומן דרך חלוקת קרקע הנמצאת בבעלות כלל הציבור למספר מועט של אנשים בני-מזל שזכו בהגרלות, בקזינו הלאומי הקרוי "מחיר למשתכן". בנוסף, דירות יחידות (כולל דירות היקרות פי 2 ופי 3 מדירת מגורים ממוצעת) זוכות לפטור מלא ממס שבח.

מאידך, הממשלה משיתה מסים דרקוניים (כולל מס רכישה של 8%-10%) על רוכשי דירות "לא יחידות". כעת מוצע להגדיל עוד יותר את המיסוי על מחזיקי דירות "לא יחידות", תוך הבחנה בין דירה "שנייה" לדירה "שלישית ומעלה". לא ברור מהו הרציונל העומד מאחורי המדיניות הזו של העדפה מסיבית של דירות "יחידות". (להרחבה בנושא הביקוש לדירות מגורים ומדיניות המסים הרצויה - ר' נייר עמדה שפורסם בעבר על ידי פורום קהלת: http://goo.gl/5VaqrP.)

loading

הקשר בין שיעור בעלות לשגשוג כלכלי וחברתי

מחקרים מצביעים גם על יתרונות וגם על חסרונות בשיעורי בעלות גבוהים על דירות מגורים (למשל הקטנת גמישות כוח העבודה והגדלת שיעור האבטלה הטבעי במשק). מדינות כמו גרמניה מאופיינות בשיעורי בעלות נמוכים. המגזר הערבי בישראל מאופיין בשיעורי בעלות גבוהים. האם ניתן ללמוד מכך שהשגשוג הכלכלי והחברתי במגזר הערבי בישראל גדול יותר מאשר במגזר היהודי בישראל, או מאשר בגרמניה?

כפי שכל כלכלן יודע, כאשר הממשלה משיתה מסים על צד אחד לעסקה (על הקונה או על המוכר) נוצר שיווי משקל בו שני הצדדים (גם הקונה וגם המוכר) מתחלקים בתשלום המס, בהתאם לגמישות ההיצע והביקוש. זאת, בלי קשר להחלטה הפורמלית של הממשלה על מי להטיל את המס - על הקונה או על המוכר. תוצאה נוספת היא שהכמות של המוצר הנסחרת בין הקונה והמוכר תקטן כתוצאה מהמס.

במקרה הנוכחי, השתת מסים על מחזיקי דירות מרובות (המשמשות כמעט תמיד להשכרה) תקטין את התמורה של המשכירים, תגדיל את שכר הדירה שמשלמים השוכרים ותצמצם את היקף שוק השכירות. משקי בית רבים, כולל זוגות צעירים וסטודנטים, יתקשו למצוא דירת מגורים בשוק השכירות המצטמק וייאלצו, בניגוד להעדפתם האישית, לרכוש דירה, במינוף חוב משמעותי. או, לחלופין, ייאלצו להמשיך לגור עם ההורים.

משקי בית המעוניינים לחסוך ולהשקיע את חסכונותיהם בוחרים לעתים להשקיע בדירה שאינה משמשת למגורים עבורם, אלא מושכרת למשקי בית אחרים. לעתים הם אינם עושים זאת באופן ישיר, אלא משקיעים את חסכונותיהם בחברות שרוכשות ומנהלות נדל"ן למגורים להשכרה. ולעתים הם חוסכים בקרנות פנסיה וגמל, שהחברות המנהלות אותן הן המשקיעות בנדל"ן למגורים. לא ברור מדוע הדרך הראשונה (השקעה ישירה בדירות מגורים) פחות ערכית או פחות רצויה מהדרכים העקיפות, ויש "להעניש" את מי שבוחר בה.

הצעד המוצע גם מייצר מצבים אבסורדיים מבחינת הצדק הרוחבי במערכת המס. אציג שתי דוגמאות פשוטות לכך.

אדם שבבעלותו דירת יוקרה בשווי 4.5 מיליון שקלים ומתגורר בה, כמעט אינו משלם מס. מעט מאוד מס רכישה, אפס מס שכירות, אפס מס שבח. אדם שני, שבבעלותו שלוש דירות בשווי 1.5 מיליון שקל כל אחת, מתגורר באחת הדירות ומשכיר את השתיים הנוספות, ישלם מס רכישה של 8% על שתיים מהדירות, ישלם קצת מס על השכרת שתי הדירות, ישלם מס שבח מלא במועד המכירה של שתי הדירות הראשונות שימכור, ועל פי ההצעה הנוכחית ישלם גם "מס ריבוי נכסים" על אחת הדירות. האם אנו באמת חושבים שראוי למסות את האדם השני יותר מאשר את הראשון?

אדם עשיר שיש לו שלושה ילדים בוגרים מעוניין לסייע להם, ושוקל שתי דרכים לכך: האחת, לקנות עוד שלוש דירות על שמו, ולאפשר לשלושת ילדיו לגור בהן, מתוך כוונה להוריש להם את הדירות, בבוא היום; השנייה, לתת מתנה או הלוואה לכל אחד מילדיו, כך שכל ילד יוכל לקנות דירה על שמו.

במצב הראשון, המיסוי יהיה כבד ביותר, ועל פי ההצעה הנוכחית יגדל עוד יותר. במצב השני אין מיסוי כלל, והילדים יכולים אפילו להשתתף בהגרלות "מחיר למשתכן" ו(עם קצת מזל) לזכות בסבסוד של מאות אלפי שקלים. האם מישהו באמת מאמין שהבחנה זו בין שני המצבים צודקת? האם המדיניות הזו משרתת איזשהו שיקול ערכי, מוסרי או חברתי? האם הממשלה יודעת טוב יותר מאותו אדם מהי הדרך הראויה מבחינתו לסייע לילדיו?

לסיכום, ההצעה הזו לא כל כך מוצלחת, ויש לדחותה.

*** ד"ר מיכאל שראל הוא ראש פורום קהלת לכלכלה