מחיר למשתכן: לפחות שנתיים עיכוב במסירת דירות בקריית גת

החלום המתוק מתרחק: מחירי הדירות בתוכנית מחיר למשתכן אמנם משקפים הנחה של 150-300 אלף שקל ממחיר השוק - תלוי באזור - אך הרוכשים יעברו כברת דרך עד לקבלת הדירה המיוחלת.

מסמכי המכרזים בתוכנית מחיר למשתכן בקריית גת, שהגיעו לידי "גלובס", מלמדים כי גם המדינה מודעת לעיכובים. לפי תנאי המכרזים למאות דירות בקריית גת, היזם יקבל את הקרקע רק 18 חודשים לאחר שיחתום על הסכם פיתוח תשתיות עם הרשות המקומית. בפועל, נראה שהאמור במכרז אופטימי מדי, כי העיכובים יהיו משמעותיים יותר.

גורמים בענף המעורים במכרזים בעיר סיפרו כי עיריית קריית גת שמתפקידה לפתח את התשתיות כחלק מהסכמי הגג, עוד לא יצאה למכרז בנוגע להקמתן. "המצב בשטח הוא של פיתוח תשתיות סופי במתחמים 01 ו-02 שם כבר החלה הבנייה, ובמתחמי מחיר למשתכן בשטח המסומן כ-03 ו-04 בשכונת כרמי גת. טרם יצא מכרז תשתיות", כך אמרו ל"גלובס" אותם גורמים.

קבלנים מספרים כי מדובר בתופעה כלל ארצית שבה משווקת המדינה, במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, קרקעות עירומות מתשתיות. "המטרה היא שיווקית", אמר ל"גלובס" אחד מהם. "התוצאה היא כדאיות נמוכה גם לקבלנים וגם לדיירים", הוסיף.

"אנחנו מדברים על התופעה הזאת כבר חודשים רבים ואין ספק שזה אפילו מייתר את הטבת מחיר למשתכן", אומר אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים. לדבריו, ההטבה שמעניקה המדינה במסגרת התוכנית תתכרסם למעשה עם תקופת ההמתנה שבה צריכים אותם דיירים למצוא לעצמם פתרונות דיור בעלות כספית ותשלום שכר דירה.

כך לדוגמה, מחירי הדירות במסגרת מחיר למשתכן בקריית גת יעמדו על כמיליון שקלים לדירת 110 מ"ר (6,800 שקל למ"ר). ומחיר דירה חדשה שקולה עומד על כ-1.18 מיליון שקל בשוק החופשי. עיכוב של כשנתיים בקריית גת שווה לעלות של כ-80 אלף שקלים בשכר דירה - כמחצית משווי ההטבה אותה מעניקה המדינה.

בעיות בתזרים

עוד אומרים בענף כי הדבר יוצר בעיה של תזרים מזומנים קצר בשל הצורך לשלם את סכום הזכייה על הקרקע סמוך מאוד למועד הזכייה. "זה מביא לכך שקבלנים חושבים פעמיים אם כדאי להם להיכנס לפרויקטים שכאלו, ובטח כאשר מדובר בפרויקטים במרכז הארץ, שם הקרקע יקרה". כך לדוגמה, חברת רייסדור שילמה בעבור הקרקע בקריית גת 53 מיליון שקל וחברת אפי קפיטל אשר שילמה תמורתו 44 מיליון שקל. "זהו לא המכרז הראשון שמשרד השיכון משווק בזמן שהקרקעות אינן זמינות לבנייה", אומר עו"ד דודו ג'והן, שותף ומנהל מחלקת הנדל"ן במשרד עוה"ד יעקב וינרוט. לדבריו, נראה שיש ניסיון של משרד השיכון להקדים את המאוחר ולנסות לתמוך בהצהרותיו על שיווק של עשרות אלפי יחידות דיור בשנה ולשמור על סטטיסטיקות גבוהות, אולם יש להבין שהמשמעות של פרסום המכרזים על קרקעות לא זמינות היא שהדירות ייבנו וימסרו בפועל לרוכשים רק בעוד כ-4 או 5 שנים.

יקי רייסנר, מנכ"ל ובעלים של חברת רייסדור שזכתה בבניית 248 יח"ד ועוד מרכז מסחרי, במסגרת תוכנית מחיר למשתכן בקריית גת, מנסה לצנן את החששות של הרוכשים: "מצד אחד נראה כי המדינה מציגה את עניין השיווקים כמשהו שנותן תחושה שהדירות כבר לקראת הליכי ביצוע. בפועל, במתחמים רבים, המצב אינו כזה. כך בטירת הכרמל כך בקריית מוצקין וכדומה.

"אני מכיווני זמין לבנייה ויכול לומר שהמוצר שלי יהיה מוכן בתוך 24 חודשים מהעלייה על הקרקע, רק שבמקרה הספציפי של קריית גת הקרקע עדיין אינה זמינה ותימסר עוד שנה וחצי לפחות. אני תקווה שלא יהיו עיכובים נוספים למרות שבוספו של דבר הדיירים לא משלמים ולו שקל אחד עד תחילת העבודות, כחלק מתנאי תוכנית מחיר מחיר למשתכן".

שייקה נפחא, סמנכ"ל בחברת אפי קפיטל שזכתה גם היא בבניית 288 יח"ד ומרכז מסחרי במכרז האחרון בקריית גת, אמר: "על פי מכרזי מחיר למשתכן התשלום על הקרקע מתבצע בסמוך למועד הזכייה אך מסירתה ליזמים תתבצע בעיכוב של אפילו שנתיים, וכל חברה מוגבלת בהיקף האשראי וההון אותו היא יכולה לשים. אנחנו בחנו את המכרזים במרכז הארץ, לדוגמה בגליל ים, שם הסכומים שהיינו צריכים להעמיד ולשכוח מהם למשך שנתיים היו גבוהים. מכיוון שהקרקעות הללו עירומות מתשתיות, זה הופך את המכרזים הללו ללא רלוונטיים עבורנו ועבור חברות בינוניות נוספות. המשמעות לדיירים היא מתן הנחה נמוכה יותר במחיר הסופי, מכיוון שרק חברות כמונו יכולות למקסם את ההנחה לרוכשים. יציאתן מהמשחק של החברות הבינוניות מותירה את המכרזים היקרים לחברות הגדולות שלא יוכלו לספק את ההנחה שאנו יכולים להציע לדיירים".

רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ, זועם על התנהלות רשויות. "לצערנו, האיחור בטיפול בהכנת תשתיות תומכות לשכונות חדשות אינו ייחודי לפרויקטים של מחיר למשתכן ואף הפך לנורמה בחלק מהרשויות המקומיות", הוא אומר. "התהליך של הסרת אחריות של כל הגורמים המעורבים בהכנתהתשתיות האלה, הביא לכך שישנן כיום שכונות גדולות שבהן נמכרה קרקע לבניית דירות ונמצאות בהליכי בנייה מתקדמים, כאשר המכרז להקמת התשתיות אפילו לא פורסם", הוסיף בריק.

הוא מביא כדוגמה את שכונת רמת בית שמש שבבית שמש, שבה בחלק מהמתחמים הבניינים נמצאים בשלב מתקדם של בניית השלד, אולם והתשתיות לא הושלמו. "באזורים אחרים בשכונה הזו כלל לא החלה הקמת התשתית וקבלנים נאלצים להמתין לתחילת הבניה מעל 3 שנים. המדינה אכן פועלת בתוכניות ובמתחמים חדשים לקדם פעילות זאת באמצעות הסכמי גג. לצערנו גם במקרים אלה אנו רואים איחורים גדולים אפילו במקרים שבהם נחתם הסכם והכסף אף הועבר לעירייה מבעוד מועד".

לדברי ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, התנהלות זאת של המדינה, ובראשה משרד האוצר, תביא דווקא לעליית מחירים. "משה כחלון קיבל לידיו את כל הכלים לטיפול במשבר הדיור. הוא קיבל לאחריותו את משרד השיכון, מינהל מקרקעי ישראל, ועדות התכנון והקים את מטה הדיור.

"הלו"ז סביר"

"מאז כניסתו לתפקיד נעשה ניתוח נכון של ענף הבנייה והוחלט לנקוט צעדים נכונים. אני מאמין שהצעדים שננקטו יוכיחו את יעילותם לאורך זמן, אך חשוב להבין שלא מדובר פה ברפורמת הסלולר שהשפעותיה היו מיידיות. בענף הבנייה התהליכים ארוכים יותר. הבעיה היא שהממשלה רוצה להראות תוצאות כאן ועכשיו, ופה נעשו כמה טעויות כמו פרסום מכרזים שלא תמיד בשלים לבנייה וניסיונות להראות ירידת מחירים שעדיין אינה מתרחשת בפועל. הפעילות הזאת עושה פעולה הפוכה שכן היא גורמת לאי ודאות בענף גם בקרב הרוכשים וגם בקרב הקבלנים. אני חושב שיהיה נכון יותר להסביר לציבור שמדובר במהלכים ארוכי טווח, כדי שהשוק והדיירים ידעו לכלכל נכון את צעדיהם".

רשות מקרקעי ישראל מסרה בתגובה: "לוח הזמנים סביר לחלוטין בהתחשב בעובדה שמדובר במקום חדש שאין בו פיתוח. במהלך 18 חודשים הקבלן מתקדם עם התכנון וההיתרים, מתבצעות עבודות פיתוח וההגרלות לדיירים. ההתקדמות מתבצעת במקביל וכל שהדיירים מקבלים את הדירות בלו"ז סביר גם בהשוואה לפרוייקטים אחרים".