שוקלים תמ"א 38 בבניין? אלה אמצעי הזהירות שעליכם לנקוט

בימים האחרונים ננקט צעד נוסף, בפן התכנוני, בקשר עם זכויות הבנייה במסלול ההריסה והבנייה מחדש - תמ"א 38, וזאת במסגרת תיקון 3א', שאושר במועצה הארצית. אולם, על מנת לאפשר פריחה אמתית של פרויקטים להתחדשות עירונית, יש גם להפחית חששות ואי ודאות מצד דיירים, אשר רתיעתם מסיכון עוצרת אותם מלהתקשר בפרויקטים. כך, למשל, פרשת קריסת החניון של דניה סיבוס ברמת החייל בתל אביב הציפה שאלות של דיירים רבים, המבקשים לדעת האם גם הם חשופים לתביעות או לסיכונים דומים בעסקות התחדשות עירונית.

כיום, התנהלות נכונה של הדיירים, באמצעות יועצים מתאימים, יכולה להעניק להם הגנה מצוינת במסגרת ההתקשרות עם היזם. ואולם הדבר עדיין וולונטרי ותלוי בידע של מומחים מטעם הדיירים ובניסוח ההסכמים, שכעת לא תמיד מנוסחים כהלכה. לכן, יש להסדיר ולעגן בחוק סטנדרט מינימלי המחייב את היזמים ומקנה הגנה לדיירים.

יש לחייב בחוק מינוי מפקח בנייה מטעם הדיירים, בעל ידע הנדסי, וזאת על אף שליזם מפקח מטעמו. עלויות מפקח זה יחולו במלואן על היזם ומינויו יתחייב כבר בשלבים מוקדמים ובמסגרת עריכת התוכניות. שגיאה נפוצה של דיירים כיום היא הסתמכות על מפקח שימנה בעתיד הבנק המלווה לפרויקט. יש לדעת שבבוא העת, הבנק בהסכמי הליווי ידאג להסיר מעצמו אחריות פיקוחית על הדיירים, ולציין שהוא מפקח רק עבור עצמו.

כמו כן, יש לחייב את היזם לערוך ביטוחים מקיפים, אף אם לא נדרשו בהסכם ההתחדשות העירונית. יש לחייב את היזם לאשרם על ידי יועץ ביטוח שפועל בנאמנות עבור הדיירים בפרויקט, ושגם שכרו ימומן במלואו על ידי היזם. יש גם להבהיר כי בתקופת ביצוע הפרויקט, היזם הוא המחזיק במקרקעין ולא הדיירים, ולהסיר באופן מהם באופן קטגורי אחריות לנעשה בשטחי הפרויקט, על ידי עובדים בפרויקט, וכלפי המצויים בשטחו.

בנוסף, יש לקבוע אחריות בלעדית של היזם שעמו נחתם ההסכם, ולא של הדיירים, לתכנון ואישור הפרויקט, תוך קביעה שיסתייע ביועצים הנדרשים לפי דין, שכן יהיה עליו להסתייע בקונסטרוקטור בתכנון הבנייה. יש להחיל בחוק גם התחייבות רחבה של היזם לשיפוי ופיצוי של הדיירים. אם היזם אינו קבלן הביצוע, מומלץ להחיל בחוק, לפי העניין, סעיפי אחריות מתאימים גם על קבלן הביצוע, וזאת מבלי לפטור את היזם עצמו מאחריות.

רצוי להסדיר בחוק רשימת בטוחות נדרשת, ובהן נוסח ותנאי ערבות בנקאית לדירות, ערבות שכירות, ערבות מסים, ערבות רישום ועוד. אין להמתין למקרים מסוג זה של חברת חפציבה, שבהם הומחשה החשיבות לתיקון חוק המכר בנושא הערבויות, לאחר שרוכשים רבים כבר נפגעו.

עוד יצוין כי נושא בניית החניון בפרויקט הוא התמחות בפני עצמה, ויש להסדירו באופן נכון, משפטית ותכנונית - בפרט בתל אביב ובערים צפופות אחרות שבהן שטחי הקרקע קטנים, וחלק ממתקני החניה הינם מכניים או אוטומטיים, תחום חדש יחסית. היותם של חלק מהמתקנים תוצרת חוץ מצריכה מערכת הסכמים נכונה של בטוחות, וכן מערך יועצים אשר יגדרו את הסיכון לעיכובים בפרויקט ויבטיחו את בניית החניון.

כפי שפרשת חפציבה הובילה להסדרות בחוק המכר והערבויות מכוחו, וכפי שפרשות שונות הובילו לאחרונה לפעולות להסדרת תחומי הקרקעות החקלאיות וקבוצות הרכישה, כך יש לעשות בתחום ההתחדשות העירונית, בבחינת הקדמת תרופה למכה.

לעת עתה חשוב כי הדיירים יסתייעו, עוד טרם תחילת המשא ומתן עם יזמים, בעורך דין מטעמם שהוא מומחה בתחום ושכרו ימומן במלואו על ידי היזם, אשר יעניק להם הכוונה, נכונה מסודרת ובטוחה להוצאתו לפועל של הפרויקט המיוחל.

עוה"ד ערן באלינט ושחר פטל הם, בהתאמה, שותף מקרקעין ועו"ד מקרקעין בכיר במשרד שבלת ושות'