במהלך חודש אוקטובר "חגגו" באוצר יום הולדת שנה לתוכנית "מחיר למשתכן" של השר משה כחלון, אך האם אכן באמת קיימת סיבה למסיבה?
נתוני המכרז
לאחרונה יצא מכרז גדול נוסף בפריפריה - 372 דירות לזכאים בארבעה מתחמים בשכונת שריד במגדל העמק (צפ/108/2016). המועד האחרון להגשת הצעות נקבע למחר (ב'), 14.11.16. הזוכה במכרז יחויב בתשלומים בהתאם לטבלה עבור עלות הקרקע ותשלומי הפיתוח. הזוכה במכרז, כמו בכל מכרזי מחיר למשתכן, הוא זה שיציע את המחיר למ"ר דירתי (ללא מע"מ), הנמוך ביותר.
במכרז קודם שנערך בשכונת שריד, לפני כשנה, זכתה חברה קבלנית בשם תאופיק דראושה בשני מתחמים, שכללו 24 יח"ד ו-33 יח"ד, במחירים של 5,299 שקל למ"ר ו-5,399 שקל למ"ר, בהתאמה. המכרז הנ"ל היה בין המכרזים הראשונים שיצאו בשיטת מחיר למשתכן ולא עורר עניין רב - והוגשו בו שתיים-שלוש הצעות בלבד. האם לאחר שנה בה משווקים מכרזי מחיר למשתכן, הופקו הלקחים והאם במכרז הנוכחי נראה שינוי מגמה?
לאור מחירי המקסימום שנקבעו במכרז, סביר להניח שלא. יחד עם זאת, ייתכן והמחנק שנוצר בשוק הקרקעות יכניס למשחק יזמים נוספים, אשר החלו להפנים כי מכרזי מחיר למשתכן הם המציאות החדשה, כל עוד נשמרת היציבות הפוליטית.
מסלול מכרז מחיר למשתכן החדש קובע את הכללים הבאים:
כנהוג במכרזי מחיר למשתכן, בהינתן מחיר הקרקע, התחרות במכרז תהיה על מחיר סופי למ"ר בנוי לא כולל מע"מ.
המחיר אותו ניתן להציע במכרז לא יעלה על מחיר המקסימום, המופיע בטבלה המפורסמת במכרז.
הזוכה במכרז הוא המציע שיציע את המחיר למ"ר דירתי (ללא מע"מ) הנמוך ביותר. במידה ויתקבלו שתי הצעות זהות, ייערך תיחור בין המציעים לקביעת הזוכה.
המחיר למ"ר דירתי יכלול את כל מרכיבי מחיר הדירה לרבות עלות הקרקע, התכנון, הפיתוח, ההקמה, ערבויות חוק המכר, שכר טרחת עו"ד ורישום הבית המשותף.
הדירות, המוצעות במכרז לזכאים, יימכרו בהגרלה לתושבי ישראל חסרי דיור, אשר הינם בעלי תעודת זכאות לרכישת דירת מחיר למשתכן. ככל שעברו 12 חודשים ממועד קיום ההגרלה הראשונה ולא נרכשו מלוא היחידות, הרי שיתרת היחידות ניתנת למכירה גם למשפרי דיור, בתנאי הזכייה.
תוספת יח"ד ככל שתאושר במסגרת הליך של הקלה, תחויב אף היא במכירה לזכאים בלבד ובהתאם למחיר בו ייסגר המכרז.
מחירי הפיתוח כוללים סבסוד בסך של 40 אלף שקל לכל דירה המפורטת בתנאי המכרז. ככל שתאושר תוספת יח"ד בהליך של הקלה, לא יינתן סבסוד עבור יח"ד אלו, ככל שתאושרנה.
מחיר דירת מחיר למשתכן לא יעלה על המחיר המתקבל ממכפלת מחיר הזכייה בשטח הדירה. בנוסף, השטחים הבאים יחושבו על ידי מתן המקדמים כמפורט: מרפסת/גינה - 30%, מחסן - 40%, מס' מקומות חניה - 200%. למחיר הנ"ל יתווסף מע"מ, והוא יהיה צמוד למדד תשומות הבנייה.
על פי החלטת ממשלה דר/23 נקבע כי רוכשי הדירות במכרז זה זכאים למענק בסך 60 אלף שקל.
האזור
העיר מגדל העמק הוקמה בשנת 1953 על שלוחת הרי נצרת ולמרגלות עמק יזרעאל, לצד גבולו הצפוני של עמק יזרעאל. שמה של העיר משקף את מיקומה הגיאוגרפי כעיר הנישאת בגובה של 280 מטר מעל פני הים, משם ניתן להשקיף אל עבר עמק יזרעאל, הרי הכרמל והגליל התחתון. כיום מונה העיר כ-28 אלף תושבים.
שכונת "שריד" הנה שכונה חדשה, הממוקמת בדרום-מערב העיר, בצמוד לשכונות יפה נוף ומצפה העמק. המגרשים נשוא המכרז הם בעלי טופוגרפיה משופעת ממערב למזרח.
מצב תכנוני
על המתחם חלה תוכנית ג/10176. התוכנית מיועדת לשינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת להקמת שכונת מגורים בת 550 יח"ד, בבנייה רוויה, בנייה מדורגת ובנייה צמודת קרקע. עוד קובעת התכנית ייעודי קרקע למבני ציבור ולשטחים ציבוריים פתוחים.
המגרשים נשוא המכרז כלולים באזור מגורים ב' ו-ג'. אזור מגורים ב' מיועד לבנייני מגורים מדורגים למחצה, כך שקומת הקרקע בולטת בחלקה ויוצרת מרפסות לקומה שמעליה בשטח מינימלי של 20 מ"ר.
אזור מגורים ג' מיועד לבנייני מגורים בני 9 קומות. הבניינים יצופו בחומר עמיד: פסיפס, אבן, גרניט פורצלן וכדו'. לכל דירה ייבנה מחסן בשטח מינימלי של 2.5 מ"ר.
שטחי חניה יוקצו על פי תקני החניה. מגרשי החניה יעוצבו בשילוב עם נטיעות עצים ושיחים על מנת שלא יצור משטחי חניה גדולים ורצופים ללא ירק ונוי. למרות האמור לעיל, מספר החניות באזור מגורים לא יפחת מ-1.33 לכל יחידת מגורים בתחום המגרש.
סקר מחירים
מסקר מחירי עסקאות שנרקמו בדירות חדשות בשכונת כפר החורש במגדל העמק עולים הממצאים הבאים:
דירות 3 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר נמכרות היום במחיר של כ-700 אלף שקל.
דירות 4 חדרים בשטח כ-100 מ"ר נמכרות היום במחיר של כמיליון שקל.
מחירים אלו משקפים ערכי שווי של 9,500 שקל למ"ר בממוצע.
מחיר המקסימום במכרז עומד על 5,700 שקל ללא מע"מ, כלומר 6,670 שקל למ"ר, המבטא הוזלה מינימלית של כ-30% ממחירי השוק באזור.
תחשיב כלכלי
להלן מופיע תחשיב כלכלי, שנערך למתחם 44201, באזור מגורים ב', המיועד לבניית 84 יח"ד בשטח עיקרי ממוצע של 100 מ"ר/יח"ד.
יש לציין כי מדובר באומדן כללי על בסיס שטח ממוצע. תחשיב פרטני ניתן לערוך רק לאחר הכנת פרוגרמה מפורטת לשטחי הבניין והדירות.
מסקנות
התוצאה המתקבלת מבדיקת היתכנות כלכלית כוללת מעלה כי מחיר המקסימום בסך של 5,711 שקל יותיר ליזם רווח יזמי בשיעור צנוע מאוד של 10% בלבד.
זהו עוד מכרז המוצע בפריפריה במחירי מקסימום המביאים להיתכנות כלכלית גבולית. גם הפעם, ספק רב אם המכרז יעורר עניין רב בקרב יזמים/קבלנים, למעט אולי קבלנים מקומיים.
על מנת לנסות וליצור היתכנות כלכלית יש לנסות למקסם את שטחי הגינות/מרפסות באמצעות תכנון נכון ויעיל של בנייה מדורגת. תוספת שטחים אלו יאפשרו למקסם את סך הכנסות הפרויקט וליצור היתכנות כלכלית.
*** הכותב הוא שמאי מקרקעין, מנכ"ל גמלא-הראל שעוסקת במימון הון עצמי
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
