יצחק תשובה מצטרף לגל הנפקות הנדל"ן מאמריקה

מהתשקיף עולה שבתחילת השנה נכנס יקיר גבאי להשקעה, כשחתם על הסכם לפיו ישלם כ-142 מיליון דולר עבור 50% מהזכויות בנכסים, בהסכם ששיקף להם שווי של כ-885 מיליון דולר

יצחק תשובה / צילום: יחצ
יצחק תשובה / צילום: יחצ

יצחק תשובה, בעל השליטה בקבוצת האנרגיה וההחזקות דלק, מצטרף לגל יזמי הנדל"ן היהודים-אמריקאים המנפיקים פה בשנים האחרונות חלק מפעילות הנדל"ן שלהם בצפון אמריקה, ומזהה גם הוא הזדמנות בשיעורי הריבית הנוחים שאיתם ניתן לגייס חוב בבורסה המקומית.

תשובה פועל כעת להנפיק את חברת אלעד נשיונל (El-Ad National Limited) ולגייס עבורה אג"ח בהיקף של 220 מיליון שקל בבורסה המקומית, וזאת לאחר שאיגד אותה באיי הבתולה (BVI) לצורך כך, כפי שעושים עמיתיו האמריקאים.

מתשקיף המדף והתשקיף להשלמה שפרסמה הבוקר אלעד נשיונל עולה, כי תשובה מציע באמצעותה אג"ח לא צמודות בריבית שנתית של עד 4.4%, שייפרעו בשישה תשלומים בסוף חודש נובמבר בין השנים 2018-2023. את הכסף מההנפקה מייעד תשובה למימון פעילותה השוטפת של החברה, שאת נכסיה העיקריים היא מחזיקה יחד עם טייקון הנדל"ן יקיר גבאי, שלו פעילות נדל"ן ענפה בגרמניה. ההנפקה אינה מובטחת בהתחייבות חיתומית.

התשקיף חושף, כי מהלך הגיוס של אלעד נשיונל מגיע לאחר שבתחילת השנה נכנס גבאי להשקעה בעיקר הנכסים המונפקים, כשחתם על הסכם מול תשובה שקבע כי ישלם לו לצורך העסקה כ-142 מיליון דולר עבור 50% מהזכויות בנכסים, בהסכם ששיקף לנכסים עצמם שווי של כ-885 מיליון דולר.

תמורת הרכישה, שאותה ביצע גבאי באמצעות חברת Yellowstone, חושבה לפי מחצית משווי נכסי השותפות בניכוי חוב מבנקים והלוואות בעלים. לפי התשקיף, חלק מתמורת הרכישה שולמה במזומן ובשווי מזומן, "וחלקה הגדול תשולם בתשלום נדחה ל-42 חודשים, המשולם בשלושה תשלומים (נושא ריבית בדרך של הלוואת מוכר שניתנה ל-Yellowstone בריבית שנתית של 5.65%)".

אלעד נשיונל היא חלק מקבוצת אלעד גרופ (El-Ad Group) של תשובה, המרכזת עבורו את פעילות הנדל"ן שלו בצפון אמריקה - בארה"ב ובקנדה - בתחום הנדל"ן המניב והיזמי. הפרויקט המפורסם ביותר של קבוצת אלעד, שנמכר ב-2012, היה מלון הפלאזה בניו יורק, שהוסב ברובו לדירות יוקרה לאחר שנרכש על-ידי הקבוצה ב-2004.

אלעד נשיונל פועלת בתחום הנדל"ן המניב למגורים בארה"ב, ומהתשקיף עולה כי היא מחזיקה במחצית מפורטפוליו של כ-8,900 דירות ב-31 מתחמי מולטי פאמילי (Multi Family) בשמונה מדינות - פלורידה, טקסס, אילינוי, אינדיאנה, ג'ורג'יה, מישיגן, קרולינה הצפונית וקרולינה הדרומית - וכן מחזיקה בכ-1,200 דירות להשכרה בנכסי קונדו (Condo Units) בשלושה פרויקטים. עיקר פעילותה מתרכז בפלורידה, שם ממוקם המטה שלה ושם פרוסים כ-60% מנכסיה.

באלעד נשיונל מציינים, כי בכוונתה "לפעול לאיתור הזדמנויות השקעה בנכסים מניבים בתחום הנדל"ן למגורים, בדגש על רכישה של מתחמי מגורים, לרבות בנכסים אשר יניבו תזרים מזומנים יציב ויאפשרו להגדיל את מצבת נכסיה". עוד בחברה מציינים, כי פורטפוליו הנכסים ממומן באמצעות הון של הקבוצה ושותפיה (כהשקעה) וכן באמצעות הלוואות, בדרך כלל מימון נפרד לכל נכס.

בדוח ביניים (פרופורמה) שמצורף לתשקיף מציגה החברה התחייבויות שוטפות בהיקף של 191 מיליון דולר - עיקרן (185 מיליון דולר) הלוואות בנקאיות, בעיקר הלוואות "שנלקחו למימון השקעות לטווח ארוך שמועד פירעונן יחול בשנה הקרובה".

בחברה מציינים כי מהסכום המדובר יש לה שלוש אופציות להאריך את מועד הפירעון של הלוואה בהיקף של 144 מיליון דולר בשנה כל פעם, וכי הנהלת החברה "צופה שהחברה תשיג מימון מחדש או הארכה של כל ההלוואות שעומדות לפירעון בתקופה של 12 החודשים הקרובים לפני מועד פירעונן".

עוד מוסיפים שם, כי "החברה מצפה להפיק תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת שיאפשרו לה לכסות את יתרת הגירעון בהון החוזר ולממן פעילויות אחרות". אותן הלוואות לטווח ארוך, ושמועד פירעונן צפוי בשנה הקרובה, הובילו ליצירת גירעון משמעותי של 185 מיליון דולר בהון החוזר של החברה.

הכנסותיה של אלעד נשיונל בתשעת החודשים הראשונים של השנה עמדו על כ-18 מיליון דולר - צמיחה של 7% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. בזכות שערוך נכסים בהיקף של 11 מיליון דולר, בשורה התחתונה מציגה החברה זינוק של 74% ברווחיה לתקופה זו, שהצטברו ל-24 מיליון דולר. את 2015 כולה סיכמה ברווח נקי של 38 מיליון דולר, אז היא נהנתה משערוכים בהיקף של 16 מיליון דולר, והכנסותיה בסיכום שנתי עמדו על 23.5 מיליון דולר.

יו"ר החברה ומ"מ המנכ"ל הוא ברוך יצחק, סמנכ"ל כספים וחשב ואחראי מיזוגים ורכישות באלעד גרופ. עוד בדירקטוריון החברה מכהן רפאל לזר, מנכ"ל אלעד קנדה אינק, בועז שניצר, המעניק ייעוץ לחברות של תשובה ושל קבוצת דלק, אורלי דניאל, בתו של תשובה, המכהנת כיו"ר אלעד הולדינגס, ויואל שרגיאן, גם הוא עובד בכיר באלעד.

רווחי עתק בעסקי גבאי בגרמניה

בתוך כך, חברת אראונדטאון (Aroundtown) של יקיר גבאי, הפועלת בשוק הנדל"ן בגרמניה, סיכמה לאחרונה את תשעת החודשים הראשונים של 2016 ברווח נקי ענק של 715 מיליון אירו, המיוחס להשבחה ניכרת ולהמשך רכישות נכסים.

הרווח הנקי לרבעון השלישי של השנה של החברה עמד על כ-205 מיליון אירו, ותיק הנכסים המסחרי של החברה צמח לכ-4.6 מיליארד אירו, עם הכנסות בקצב שנתי של כ-300 מיליון אירו. אראונדטאון פועלת בתחום הנדל"ן המניב בגרמניה, ומחזיקה בנכסי משרדים, מסחר, תעשייה ולוגיסטיקה, מגורים ומלונאות. שוויה של החברה עומד על כ-2.8 מיליארד אירו.

גבאי מתמקד בעיקר ברכישת נכסים עם בעיות תפעוליות שונות, או כאלה שנמצאים בבעלות בנקים, בהשבחתם, ולאחר מכן במציאת שוכרים טובים לטווח הארוך. החברה פעילה בשני תחומים עיקריים. בנדל"ן למגורים היא פועלת באמצעות החזקה של כ-33% בחברת גרנד סיטי פרופרטיז, שבבעלותה כ-82 אלף יח"ד להשכרה בכל רחבי גרמניה. בנדל"ן המסחרי מפעילה החברה משרדים, שטחי מסחר ו-56 בתי מלון.

גבאי, בן 50, בוגר תואר ראשון בראיית חשבון ותואר שני במימון, שניהם מהאוניברסיטה העברית, עבד בעבר במחלקת התשקיפים של רשות ניירות ערך. בהמשך עבר לנהל את חברת החיתום של בנק מזרחי, את לאומי ושות' חתמים ואת חברת ההשקעות רסידו פיבי של פרדי רובינסון ויגאל זילכה. בתחילת 2001 הוביל גבאי את עסקת הענק שבה רכשו האחים אדי וג'ולס טראמפ מארה"ב את השליטה בחברת ההשקעות גמול מידי קרנות הפנסיה של ההסתדרות ובנק הפועלים.