העליון בפסיקה תקדימית: כתבי שיפוי בענף הנדל"ן - לא חוקי

החלטה דרמטית בענף הנדל"ן: פסק דין של בית המשפט העליון קובע לראשונה כי ההליך שבו מחייבות הרשויות המקומיות יזמים וקבלנים להעמיד כתב שיפוי כנגד אפשרות לתביעות לירידת ערך (סעיף 197) שיוגשו כנגד הרשות - אינו חוקי.

הפסיקה, שהתקבלה ביום חמישי האחרון, היא בעלת משמעות רוחבית אדירה על התנהלות בענף הנדל"ן מיום הפסיקה והלאה, ומעוררת שאלות גדולות לגבי מעמדם של כתבי השיפוי שנחתמו עד כה.

פסק הדין ניתן במסגרת ערעור שהוגש לבית המשפט העליון בעקבות פסיקה של בית המשפט המחוזי, שלפיה זכותה של הוועדה המקומית לדרוש כתבי שיפוי.

התביעה המקורית שהוגשה לבית המשפט המחוזי דנה במקרה פרטני, שבו דרשה עיריית ראשון-לציון כתב שיפוי מחברת בנייה, חברת פרשקובסקי, ובעל קרקע - חברת פרחי ביקל. בה-בעת שהתביעה המקורית עסקה בשאלה ממי רשאית הוועדה המקומית לדרוש כתב שיפוי - בעל הקרקע, היזם, חברת הבנייה וכיו"ב - פסק הדין שניתן כעת על-ידי העליון תוקף את חוקיות המהלך כולו.

"השלכות תכנוניות מיידיות"

בפסק הדין כתב השופט יורם דנציגר: "הוועדה המקומית טוענת כי הפרקטיקה של דרישת כתב שיפוי על-ידי מוסד תכנון מיזם של תוכנית 'הוכרה בשורה של פסקי דין'. כבר עתה אציין כי באף אחד מהמקרים שעליהם מצביעה הוועדה המקומית, לרבות בפסקי הדין שעליהם הסתמך בית המשפט המחוזי בפסק דינו, לא עלתה ולבטח לא נידונה שאלת החוקיות של הפרקטיקה האמורה באופן ישיר וחזיתי".

עוד קבע בית המשפט: "משלא קיימת הוראת דין המסמיכה את הוועדה המקומית לחייב יזם בתשלום עבור פיצויים בגין תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, הרי שאין הוועדה המקומית רשאית לעשות כן... עיקרון החוקיות, הפורש עצמו על פעילותן של הרשויות המקומיות כחופת-על, מחייב לקבוע כי הטלת חובה על יזם להפקיד כתב שיפוי כתנאי לאישורה של תוכנית, עומדת בסתירה לעקרונות יסוד במשפט הציבורי ובראשם עיקרון חוקיות המינהל".

עו"ד אלי וילצ'יק, שייצג את פרשקובסקי בדיון, אמר בעקבות פסק הדין של העליון: "ההחלטה של בית המשפט העליון, שלפיה הדרישה לכתב שיפוי היא בלתי חוקית, הינה הלכה תקדימית שיש לה השלכות תכנוניות מיידיות על כמעט כל התוכניות הקיימות במדינת ישראל וכן על כמעט כל ההליכים לפי סעיף 197 שמתנהלים כיום ואף שהתנהלו בעבר. בעקבות פסק הדין, הוועדות יצטרכו להחליט אם וכיצד לקדם תוכניות, כאשר הן חשופות לתשלום פיצויים בגינן".

עו"ד אמיר שפיצר, שותף מנהל במשרד עורכי הדין שפיצר-שמחיוף, התייחס אף הוא לפסק הדין ואמר: "יזם שחתם על כתב שיפוי, צריך לשקול כעת היטב את צעדיו ואת התנהלותו מול הרשות לגבי כתב השיפוי שעליו חתם בעבר. מעניין יהיה לעקוב אחר מדיניות הרשויות המקומיות בעת הדיון באישור תוכניות בנייה חדשות, כאשר רשויות אלה לא יוכלו לדרוש כתבי שיפוי כבעבר - והחשיפה הכספית העצומה לתביעות אלה תעמוד לפתח הרשויות עצמן".

עורכי הדין עמי אסנת וורדה לבון-ברמן ממשרד מ.פירון ושות', שייצגו את המערערת, פרחי ביקל, מסבירים כי נראה שההשלכות יהיו מרחיקות לכת. לגבי השאלה מה דינם של כתבי שיפוי שנמסרו בעבר או שנמצאים כיום לקראת חתימה, אומרים אסנת ולבון-ברמן: "בהיבט העקרוני, אמירותיו של בית המשפט ברורות, ולכאורה כתבי השיפוי לתביעות מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה נדרשו על-ידי מוסדות התכנון בחוסר סמכות, בהיעדר מקור נורמטיבי של הוועדה לדרוש זאת, ולכן הם בלתי חוקיים.

"עם זאת, אין להתעלם מהעובדה כי כתבי השיפוי נדרשו, וניתנו, על רקע פרקטיקה שאושרה והתקבלה כרווחת. משכך, להערכתנו הזהירה, ככל שיש כתבי שיפוי שניתנו ועדיין 'ממתינים על המדף', יכול ודרישת יזמים לביטולם תיענה בפסיקה לפיה סעד זה עודנו מוקדם מדי".

לשאלה האם מדובר בפסק דין שהוא "סוף פסוק", עונים עורכי הדין אסנת ולבון-ברמן כי "לדעתנו, אין להוציא מכלל אפשרות שהשלטון המקומי ייזום חקיקה 'מתקנת' - או בקשה לדיון נוסף בפסיקה. לכן, להערכתנו לא נאמרה המילה האחרונה בעניין זה. כמו כן, ראוי לציין כי עובדות המקרה הנדון היו מיוחדות במינן, שכן הדרישה לכתבי השיפוי, שהגיעה לבחינה בבית המשפט העליון, לא הייתה דרישה ערב הפקדת התוכנית ו/או אישור תוכנית, אלא דרישה שצצה לה מספר שנים לאחר אישורה של התוכנית ותחילת יישומה בשטח".

בד-בבד, יש גם מי שיוצא נגד הפסיקה וגורס כי יש להילחם בהחלטה שהתקבלה. עו"ד שחר בן-עמי ממשרד שרקון בן-עמי, אשר ושות', יו"ר הוועדה לתכנון ובנייה בלשכת עורכי הדין ומייצג ועדות מקומיות רבות, אמר היום (א'): "פסק הדין סוטה מפסיקה ארוכת-שנים שאימצה את הפרקטיקה של כתבי שיפוי לטובת ועדות מקומיות. אני מניח שתוכניות רבות שיש בהן סיכוי לתביעות פיצויים ייעצרו במיידי. הנזק הוא לכל הצדדים, כי גם היזמים יגלו כעת כי תוכניותיהם נתקעות בשל סירוב הוועדות לקדמן. אני אפציר בוועדה המקומית ראשון-לציון (שנגדה ניתן פסק הדין) לבקש דיון נוסף בהרכב מורחב, מתוך תקווה שבית המשפט יקדיש לכך מחשבה נוספת, כי התוצאה כרגע היא הפסד לכולם".